買付証明書の記入と値下げ交渉について

質問

60.5坪2500万円の土地を購入予定です。（資料によると今年１月時点は2700万円）
先月、仲介業者との交渉で坪単価40万円（2420万円）まで値下げして頂けました。
周辺の土地相場から推測すると、安い価格と言える範囲の金額です。
そしてキリの良い『坪40』なので、これ以後の交渉は、
地主様に身元を明らかにして上で買付証明書に購入希望金額を記入との事でした。

値下げ交渉として、以下の理由を挙げたいと考えています。
・現在の地目は畑で、上下水の引き込み工事必要。
・土地が歩道に面しており、車両乗り入れ工事必要。
・乗り入れ面にあるマンホールも斜面処理が必要。
・街路樹の撤去工事。
・降雨時、両隣の畑より土砂が歩道に流れ出し、そのマンホール廻りに溜まる。

少しでも安く購入したいのですが、交渉にならないような金額を
買付証明書に記入する訳にもいかず、
その限度額と言うか、常識的な範囲がわかりません。
アドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.4

nonbay39

値下げの理由など正直どうでも良いです。
　値下げの理由であれば単純に。「どうしてもその土地が欲しいがこれしかお金がありません」、というほうがよほど可愛げがあるでしょう。
　土地にケチをつけあれこれ再値下げの要求をすると地主の機嫌をそこねる可能性はあります、そうなると購入は不可能です。

　あなたの挙げている理由があるからこそ既に安い価格と言える範囲の坪４０万円に値下げされているのでしょう。

＞これ以後の交渉は、地主様に身元を明らかにして上で買付証明書に購入希望金額を記入との事でした。
　これを不動産屋が言っているのであれば交渉の余地はあるのかもしれませんけど、交渉理由はお金が無いで良いと考えます。

お礼

確かに仰る通りですね。
回答ありがとうございます。

回答No.3

ZKl2o3Bsom

価格次第では買っても良い土地なのか、どうにか欲しいと思っている土地なのかってことに尽きると思います。

>周辺の土地相場から推測すると、安い価格と言える範囲の金額です。

このことからして、貴方が値下げの材料としている要因は既に価格に盛り込み済みと言われても反論できないのでは？

>少しでも安く購入したいのですが

誰でもそう思うことでしょう。
しかし、安く買えたことで満足するのは一時です。
値切って後悔することは後々山のように出てくるかもしれません。

多くの場合、売主はこれから貴方が暮らす街の先住民です。
また、土地を売る側にも何かしら事情があるのが普通です。
貴方が相場より安く買うことを喜ぶご近所さんはいないと思って間違いないでしょう。

欲しい土地で相場と開きが無く払える範囲ならばその金額が妥当な金額だと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
なるほど、そういう考え方もあるのですね。

回答No.2

takapiii

買付証明書は貴方が購入できる金額を、あるいは購入したい金額を書くわけなので、それを他人に意見を求めるのはちょっと酷です。
この金額なら間違いなく買うと言う金額を書けばいいのです。

とはいえ、余り安い金額を書くと心象悪くして売ってくれないかもしれないという思いと、高めに書いてすんなりOKになると損した気分になると言う思いがあって、悩むんですよね。
分かります。つい最近私も同じ思いをしました。

まず、周辺の時価から算出した一般的な価格から、その土地に建物を建てるために、通常じゃ必要のない工事分の費用を差し引けばいいと思います。
・農転にかかる費用と手間、及び宅地で買う場合との差の心理的不安感。
・上下水引き込み工事費用(加入権を除く)
・マンホール工事費用(個人負担分のみ)
・土砂止め工事費用

車両乗り入れ工事はいかなる場合も必要な工事ですし、歩道に面する土地は多いので、算入するにしても平均よりも上乗せになる部分。
街路樹もしかりです。個人的意見ですが。
上下水引き込み工事は、上下水がどこを通っているかによって、天と地ほどの金額差になるので正確には導きだせませんが、経験上では全て入れて総額で200万万円くらいが妥当なような気がします。

しかし既に値引きが入っているので、買付証明書に書くための基準になる金額を決めづらいですが、現在公開された売り出し価格が2500万円だったのであれば、2300万円程度だと8％値引きなので、民民での値段交渉と考えると十分可能な金額のように思います。
ただし、売主は当初2700万円を希望した後に2500万円にしているので、15％の差が出ています。この辺りの経過によっては決裂する可能性はありますが…。
もちろん単なる経験則で言っている感覚でしかないので、売主の考えやその他は全く考慮していませんし、周辺の人気度も考慮していません。

ちなみに、相続税絡みで、不動産を周辺の時価より30％程度安く売買すると、差額分は贈与とみなされる判例があるようです。
今回は関係ない話ですが、ご参考までに…。

それから不動産デベロッパーなどは、平気で30％以上値引きの金額を提示します。強気ですね…。それが商売というものなんでしょうけど。

お礼

詳しい回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

回答No.1

toteccorp

理由なんて無くても良いのでは。
貴方が買いたい金額をずばり提示すればいいと思います。
だめなら値上げしてもう一度提示すれば良いのでは。
何度も更なる値下げを要求するのはどうかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。