銀行融資について

質問

基本的には住宅ロ－ン支払中の物件を担保に融資を受けるには様々な弊害がありますが、買いの例の場合はどうでしょうか？

条件：35年ロ－ン/10年返済住み
物件：立地が有利の為、現在でも買値/または少し高い金額で売られている

契約：Ａ銀行の住宅ロ－ン（35年）
↓
これをロ－ン会社はそのままで物件価値に対して他行から融資を受ける際、物件価値について様々な問題はあると思いますが、この住宅ロ－ンごと融資を相談する銀行に切り替える条件を提示した場合は、審査基準などに有利になりますでしょうか？

備考：契約者の私と、妻が他界した場合は引き継ぐ者はおらず、万が一の場合は融資先の銀行が対象になります。

回答No.2

ymzimss

既存借入の状態のまま、新たに後順位に担保設定をして借入を行う場合と、既存借入の借り替えを含めて借り増しする場合どちらが優位かということでしょうか。

担保面の有意性からすれば、肩代りをして１順位の担保権を確保する方が金融機関としては貸し易いと言えます。貸出取扱時点で、第２順位設定でも担保余力があって担保設定を行ったとしても、いざ延滞や担保処分により回収を図る必要がある場合、先順位債権の返済ピッチが担保物件の評価の減少に追いつかなければ、担保権の実行に支障があるからです。競売申請をしても、無剰余(後順位に回収資金が回ってこない状態)であれば、裁判所で競売が認められないことがあるからです。

但し、先順位債権も肩代りするということは、もともとの資金使途も問題になります。住宅ローンとして借りているものを肩代りするのであれば、住宅ローンとして借り替える必要があります。そして、既存の借入以上に借り増すには、住宅に係わる必要な使途でなければなりません。全く使い道が違う資金であれば、住宅ローンとは別に資金使途に応じた借入の仕方になります。

ご質問には、借り増しの資金使途の記載がありませんでしたからこの辺りで留めますが、具体的な事案をお示し頂ければ、より詳細に回答させていただきます。

回答No.1

AR159

うーん、アドバイスを差し上げたいのですが、質問の趣旨が理解できません。

買主・売主とあなたの位置関係、物件の担保設定状況、あなたは何をどうしたいのか、ローン会社と申込み銀行の関係等、もう少し分かりやすく補足願えれば役に立てると思いますが。