住宅ロ－ンで困っています

質問

こんにちは。
現在2000万の住宅ロ-ンを、
1；フラット35
2：財形
で考えています。
ロ－ンの事詳しくないのですが、この組み合わせが一番良いのでしょうか？又、メインはどちらにすればいいのでしょうか？
自己資金も600万で、約2600万の物件を考えています。
つなぎ融資も必要なのですが、是非お詳しい方、アドバイス頂きたく、何卒宜しくお願い致します。

回答No.1

goetu · ベストアンサー

まず、自己資金は所要資金の80％に納まっているので、年収や財形の預金残高には問題なしの前提となります。

で、組み合わせですが、どちらがということになると、
金利の問題になってくるでしょう。
金利はフラットより財形の方が表面は安いと思います。
フラットは全期間固定金利で約2.2％内外、
財形は５年間固定金利の変則変動金利と言え、現在は1.5％ちょっとだと思われます。

なので、金利から考えても、財形をメインとする方が良いように思われます。
ただ、返済期間の記載がないのでわかりませんが、
５年間固定といっても、変動金利の変則版と言えるので、実質は変動金利です。

基本的な考えとしては、変動部分のリスクはなるべく少なく、金利リスクのないものをメインとして考えると言うのが基本戦略だと言えます。

ただ、金利変動は未来のことなので、とても難しいですが、
財形の金利はかなり低いほうだとも言えます。
最終期日をもって、どちらが得だったと、後からの検証しか出来ません。
今後の金利展望の考え方によってガラリと変わりますが、ここからはわたし全く個人の考え方になりますが、
わたしなら、財形をメインにします。
なぜなら、金利変動というのは、明日すぐに２％も３％も上がりません。
序々にしか上がらないということ。
日本の経済成長は、爆発的な成長を遂げるとは思えず、経済としてある程度成熟している。
インフレを政府当局が容認するとは、あまり考えられない。
貨幣価値の維持には力を入れるはずだと思われる。

その他モロモロありますが、ようするに、金利は今後上がる可能性はあれど、そうもバブル期のような金利水準はもうこないだろうと思われることです。

しかし、フラットでも十分に低い金利だとも言えますので、個人的には半々でも大丈夫だろうと思います。

大切なのは最終的には個人にてご判断頂くことだと思います。

お礼

有難う御座います。アドバイスの通り財形をメインに検討したいと思います。

回答No.4

noname#11476

>ロ－ンの事詳しくないのですが、この組み合わせが一番良いのでしょうか？
フラット３５は第一抵当権が絶対条件です。
財形は第二抵当権でも借りることができるところですか？出来なければそもそもその組み合わせ自体が成立しません。

>メインはどちらにすればいいのでしょうか？
財形といっても色々あるので考え方としては、固定金利であればなるべく安いものを、短期固定や変動金利は将来の金利上昇を見込んで、最悪ケースでも支払不能にならない、破綻しない程度の借り入れ金額にとどめるということです。
全部固定だと金利は割高だから少しでも低金利の恩恵を受けながら、リスクマネージメントとして固定金利との配分を考えるというやり方になります。

お礼

有難う御座います。これからもっと勉強し、良い選択をしたいと思います。

回答No.3

zxcvbnmnbvcxz

ポイントは不測のリスク回避のためできるだけ固定金利にすることだと思います。

今は住宅金融公庫がどうなっているのか良く知りませんが、
ベストは住宅金融公庫でフルの固定(35年)、しかも元金均等返済でボーナス返済なしです。
(不測のリスク回避という点で)

表面金利の比較だけでは検討不足で、元金均等返済の実際の支払利息は大変お得です。
(民間の銀行ではあまり取り扱っていなかもしれません)

元金均等のメリットは年々返済額が減っていくことにあり、
マンションなんか(家でも同じですが)だと年々修繕積立金が上昇するので資金負担が平準化されます。
返済に余裕が出れば一部繰上げ返済すればよいだけですので借入期間は長くしましょう。
(借入れてしまったら簡単には途中で期間延長させてもらえませんので)

毎年確実に給料やボーナスが上がるのを見込んでのギリギリの借入だけは避けましょう。

お礼

有難う御座います。アドバイスを参考にして
融資を受けたいと思います

回答No.2

noname#25230

勉強しましょう。とりあえず自分で。
まず、利息がどのように付き、毎月の支払いがどれくらいになるのか。

利息は、毎年のローン残高にたいし、「利息」と明示された割合の金額が発生します。そのルールを元に、一度ご自分で何パーセントだったら、35年でどれだけ総額で支払うことになるのか、調べましょう。私はエクセルで一覧表と式を作り、変動金利で利息が変わった場合にどうなるかを調べて青ざめました。

フラット35ってのは固定金利の長期ものでしょうか？

で、「どれが一番よいか」、これは銀行にいるプロに聞いても「判りません」としか言ってくれません。なぜなら、今は金利が安いですけど、この先20年で、金利がどう変わるかは予測出来ないからです。で、今は安いから、将来あがるかというと、それも判らないし。

ですから、ここでアドバイスをもらっても、それはあくまで「回答者の予想の1つ」であって、それであなたは不利益を被る可能性もあることは頭に入れておいてください。

で、たくさんくるであろうアドバイスから「これだ！」とあなたが判断するには、自分で判断できる知識が必要になります。

というわけで、冒頭の「勉強してください」に戻ります。

ちなみに、私は銀行半分、住宅金融公庫半分にしました。銀行のは、3年固定、4年目からは変動金利です。世間の金利の上下に応じて利息が変わるので、予測不能です。

マンションの営業は、全額をこの変動にするのを勧めました。なぜなら、今は利息が安く、今の利息が長く続くと予想するなら、変動金利で「安い利息のまま」支払い続けるのがもっとも総額が少なくなるからです。

でも、私は、利率が上がる可能性を無視出来ないと考え、固定金利である住宅金融公庫から半分を借りました。固定金利なので、毎月に支払う金額が変わりません（11年目で一段高くなりますが...）。なので、人生設計をする上で、計画が立てやすいというメリットがあります。
しかし固定金利のローンは変動より割高です。なので、半分を銀行から借りました。で、極力、銀行の方を優先的に繰り上げ返済する予定でいます。

もしかしたら、マンションの営業の言うとおりにするのが、人生を通して支払う金額を減らせたかもしれません。が、危険性をなるべく少なくしたいと考え、少々高くても半分を公庫にしました。

「少々高くても」がどの程度になるかは、ご自分で計算して実感してください。数万円なんてオーダーではありませんよ。

お礼

有難う御座います。もっと勉強し、良い融資が受けられるようにしたいと思います