借地で建物を住居とし月決めで駐車場を貸しています

質問

【今迄の経過】
旧借地権で地主さんと５５．４６坪の借地の契約をしています。
契約書はありませんが、住居の空き地にに駐車場を５台貸し、それぞれ１万８千円の代金を得ています。
毎月借地の地代と駐車場代金の２割を地主さんに支払って、車が入らない月はその台数分は徴収されていませんでした。
平成２３年７月１９日で２０年の借地の契約が終了。
＊２２年１月より駐車場代金の２割を地主は徴収しなくなった。
　理由は青色申告で指摘されたから。

【新たに借地権の更新】
一軒隣の家も借地の更新で駐車場を貸していて代金を徴収されていました。
今回坪５万円で更新し駐車場代金のことは何も言われないのでそのままだそうです。
私どもの借地権契約の証書には『更新時に話し合いで更新料を決める』ことになっています。
駐車場貸しの契約書はありません。
＜地主代理人の不動産会社と更新料の交渉中＞
地主さんの要望は、１坪に対する掛け率は５％で坪５万円。
見地の立場が違い４か月近く過ぎましたが解決できないでいます。
私どもは、大手不動産会社の参考データ（目黒、世田谷地域の平均）
坪単価の算術式や単純更新の為３．５％を主張。
代理人は、他所との比較はしないでくれ、あくまでも地主対借地人の契約だから。
＊地主の坪５万円の根拠は（他でもそれでやってもらっているから）
矛盾した考えにビツクリしています！！
不動産屋は坪単価や掛け率がグレーなので私どもは明朗会計を主張しています。

【１１月１３日の不動産屋での交渉結果】
坪単価：４万５千円
＜駐車場徴収代金について＞
以前は地代の通帳と駐車場代金の通帳は別でしたが青色申告で指摘されたからか、通帳は１つ。
今回は駐車場１台に付き４千円×５台分を地代に上乗せ。
言い回しは妙だが、坪６２０円の地代を坪９８８円に値上げ。
それは受け入れられないと言うと今回の更新はしないと言う。
それなら持ち帰って検討しますとなりました。

【相談内容】
１：地代に上乗せしないと、税制上駐車場代は徴収できないのでしょうか？
２：地代に上乗せしないと、更新しないといわれましたが、借地権の解除になりますか？
３：地代に上乗せしないと、駐車場は認めないといわれた場合、従わないと駐車場貸しはできないでしょうか？
今日現在、駐車場を貸していて地主さんからは、代金を徴収されていません。
私どもは借地の更新をして駐車場経営をこのまま維持する考えです。
不動産屋が余計な立ち回りをしていますが、解決に向けてお知恵をお貸しください。

回答No.5

akak71

借地契約の解除された判決があります。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totipark.html

回答No.4

akak71

自己使用なら，駐車場とすることも、原則自由

ただ、他人に貸すことは、賃貸契約の解除事由となる。

回答No.3

liar_story

しかし随分変則な契約ですね、建物所有を目的の借地契約ならば、その借地面積が例えば１０００坪として建物の建築面積が１００坪だとします、残りの余白９００坪の面積は建物所有者が自由に使えるはずです、そこに有料駐車場として使用したからと言って地主がとやかく言う根拠は有りません、地主は最初に契約した１０００坪に対して建物所有を目的とした借地契約（土地を借りて使用する権利、何も建物を所有するだけの権利では有りません。）をしたのですから、余白を駐車場に使用しようが材料置き場に使用しようが遊園地にしようが自由。（別段の定めがなければ。）
更新料については、契約書通り履行することです。
慣例として３％～５％なんでしょうが、路線価を基準にするのか、課税評価額を基準にするのか、実勢価格を基準にするのかよく話し合われた方がよろしいか？

回答No.2

akak71

地主は、駐車場経営を停止通告ができる。
駐車場経営の年数にもよるが、
駐車場経営は、　又貸しになり、　こじれると借地契約の解除原因になる。

回答No.1

poolisher

地代の改定は基本的には当事者間の合意が原則ですが、折り合いが
付かなければ裁判所で調停してもらうこともできます。

決着が長引きそうであれば取り敢えずは今の地代を払い続ける事に
なります。そして、決着した時点で差額や金利を清算することにな
ります。

もし、地代の受取を拒否された場合にはその地代を法務局に供託
する必要がでてきます。

↑の手順を頭に置いておけば地代の交渉も落ち着いてできると思い
ます。
手続きの細かい事は近くの司法書士なり行政書士に教えてもらえば
いいと思います。（代理してもらう場合は弁護士です。）