借地における高い更新料請求に対抗する手段は？

質問

都外郊外に60坪の借地をして家を建て住んでいます。
借地権の更新時期が近づいてきたので、正式ではありませんが、更新料額を告げられました。
私の居住地は、公示価格が坪60～65万円で路線価は145D、前面4メートル私道に11メートル設道し、両側とも隣家があります（つまり角地ではない）。
建ぺい率・容積率は40%・80%です。
この土地に更新料として、坪10万円＝600万円の金額を請求されています。
地代は坪550円で、税額（固定資産＋都市計画税）の4倍です。
前回の、バブル明けの時は、坪10万円で更新しましたが、これだけ物価・地価・給料が下がっている中で、地主は(代替わりしています）同額を請求しています。
この金額を言いなりに払わなければならないんでしょうか。
ごねている人には、払わなければ、裁判に持ち込みとことん争い、敗訴しても地代の大幅値上げを要求し、断れば再度裁判(非訟裁判手続き）にて決着をつけると言っています。弁護士代も馬鹿になりませんよと脅しているようです。
例え、裁判に勝ち法定更新を選択し、地代も現在の金額が適当との判断が出たとしても、大金持ちの地主と一個人では格差が大きいです。
また、将来何らかの事情でこの土地を離れることになり、借地権を地主か借地権買取業者に売っても二束三文にしかならないのではというネックもあります。
（地主は更新しないで出て行くならそれなりの金額で借地権を買い取ると言っており、事実払えない人は土地を更地にして借地権料を手にして出て行っています）
うちは、まだ築17年と新しいので、出来れば更新したいのですが、いかんせん更新料が高すぎます。
数字で言うと、更地価格の16.6％、地代の182カ月分に相当します。
どこで調べても、更地価格の5％か借地権価格の10％が上限と載っています。

無論、値下げ交渉は行いますが、周りの話を聞くとうまくいかないようです。
さて、このような場合、どう対処したら最善の方法と言えるでしょうか。
更新料を支払わずに裁判で勝訴して法定更新を勝ち得た場合、その後に受ける不利は上記以外にもあるでしょうか。

それとも、裁判（＝更新料不払い）などせずに、地主の示した借地権料がそれなり（土地価格の6割＋建物評価価格）であれば、地主に借地権を売ってここを出て行った方が将来的に得策でしょうか。

なお、契約書には「更新料は近隣地の時価相当額の2割以上」という項目がありますが、過去の判例を見ると、このような非具体的かつ高額の更新料を定めた契約書の効力はすべて否定され地主側が敗訴しているので、負けることはないと思いますが、弁護士代と裁判で被告となるプレッシャーは結構きついかもしれません。
裁判になった場合の弁護士料などにも詳しい方がいれば、回答をお願いします。

回答No.3

inon

借地借家人組合に相談してみてください。
こういう事例はたくさん扱っています。きっと良いアドバイスがもらえると思います。

参考URL：

http://www.zensyakuren.jp/

お礼

東京のある組合に相談に行きました。

そこでは、強気一辺倒で、「最高裁判例もあるから負けることはない。大体法律に規定のないものを支払う必要はない。本気で組合に入るなら弁護士も紹介する。」とのことでした。
つまり、地主と正面切って戦えということです。

確かに判例では負けたことないし、地代の値上げ請求も裁判所が適正か決めてくれるし（その間供託しなければならないが）、改築・再築も地主が拒むことは出来ず所定の費用を裁判所が決めてくれるから・・・。言ってることは正論で、よく理解も出来たのですが。
ただ、自分ひとりの問題ではなく、家族にも影響しますので、即答は出来なかったです。
また、別の組合にも話を伺いに行きたいと思います。

回答No.2

atelier21

郊外の借地権の客ですが　減額交渉しました
最近は　地主が税務署OB等使い　管理強化しています
本音は追い出して　土地纏めて　使いたいという事でしょう

不動産の裁判は大変です　弁護士でも通用する知識ある方は少なく
しかし　地主には　経験＆知識豊富な弁護士が付いています
不動産＆建築専門家が　弁護士を補佐しなくては維持できません

意地で遣るか　金銭勘定で考えるか　厳しい世の中になったものです
当方の周辺には　大寺院地主地が沢山あります　過っては慈悲心が有ったのでしょうが
最近は　不動産部所を作り　世の一般価格より高い請求が出され　余儀無く去る方もある

お礼

当方土地は風致地区なので、建ぺい率・容積率は40%・80%で２階までしか建てることはできません。
だから、皆を追い出してマンションを建てるとかは出来ないわけです。
建ぺい率が低い分、付近では５０～８０坪くらい借地している家が多いのです。
だから、更新料も坪１０万だと半端なく高いわけです。
地主に高い更新料払うくらいなら、弁護士に払った方がいいと意地で裁判やっている人もいるし、年金暮らしで更新料払えず、家を補修しながら安い地代の供託で居座っている人もいます。

そちら様の近くのお寺も、時代とともに本業のニーズが減りつつあるので、職業地主化せざるを得ないのでしょうね。

まあ、減額交渉はしてみますが、その分地代を値上げされ、差し引きゼロかマイナスになってしまっては意味ありませんし。

金に余裕があるか逆に全くないかだと開き直れるのですが、中途半端だと判断に苦しみます。

なお、地主側は３人の顧問弁護士を雇っているそうです。
できれば経歴など調べたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

lv4u

私は、地主側の立場になります。

>>前回の、バブル明けの時は、坪10万円で更新しましたが、これだけ物価・地価・給料が下がっている中で、地主は(代替わりしています）同額を請求しています。
>>数字で言うと、更地価格の16.6％、地代の182カ月分に相当します。

なかなか微妙なラインですよね。めちゃくちゃ高額！な更新料とはいえないし、さらに前回と同額という面でも「地主が強欲」と批判しずらい気もします。

>>更新料を支払わずに裁判で勝訴して法定更新を勝ち得た場合、その後に受ける不利は上記以外にもあるでしょうか。

地主側としては、そういう関係になった借主に対しては、地主へのお願いごとが有れば難癖つけて拒絶し、お金の問題であれば相場以上の要求をしたいと思うでしょうね。

>>裁判（＝更新料不払い）などせずに、地主の示した借地権料がそれなり（土地価格の6割＋建物評価価格）であれば、地主に借地権を売ってここを出て行った方が将来的に得策でしょうか。

それが得策だと判断されるなら、それもいいと思います。実際、そうされている方もいるわけですよね？

>>裁判になった場合の弁護士料などにも詳しい方がいれば、回答をお願いします。

更新料が６００万円ですので、ネットで軽く調べると

着手金：３９万
成功報酬：７８万

となるようでした。実際には、これに加えて交通費など実費などが加算されていくと思います。
なお、「更新料６００万を４００万に下げるようにお願いしたいだけなので、２００万減額の争い」でも、弁護士料金は減らないようです。

ちなみに、弁護士費用は、こういう依頼者の経済的利益にもとづく計算ではなく、時間制（１時間１～５万くらい）の場合もあるようです。

お礼

地主側の方から回答をいただけるとは思ってなかったので参考になりました。
地主さんとは、出来れば良好な関係を保ちたいので、まずは減額交渉となりますが、かなり難しいようです。
というのは、代変わりの際、子供同士でもめたらしく、未だに相続税も支払いきれていないとか聞いています。だから高額な更新料に固執するのだろうと思います。
また、他の借地人に対しての所謂「見せしめ裁判」をされ、ずるずると最高裁まで持って行かれると裁判費用も大変かかります。
数百万ケチって数倍の損をするのも後々後悔すると思いますので、皆さんの意見を吟味して考えたいと思います。