新築一戸建て

質問

大手のハウスメーカーさんの紹介で土地仮契約→建物の打ち合わせも終わり外溝の打ち合わせに入ったトコで土地に高低差があることが発覚しました。(外溝は費用を抑える為、知り合いに依頼しました。)
ハウスメーカーからは初歩的な確認ミスで大変申し訳ありませんと連絡があり、余分に発生する造成費用は負担するとのことでした。ただ、外溝に関するところはあいまいな答しか聞けません。
土地本契約が近いコトもありなかりテンパっています。
こちらとしてはどのような対応をすればよいか助言お願いしますm(__)m

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
物件が開発行為などの造成であれば、計画段階で許可を受けた図面類に、基準点からのレベル（高さ）の数値が記載された図面があります。　　ＦＨ＝750　などという数値です。開発行為や区画整理などの土地を購入する重要事項説明の際に、その図面の提示が無い、高低差の説明が無かったのならば、売買契約時に重要事項の説明をした業者の過失です。それがハウスメーカーということなのでしょうかね？
一部のハウスメーカーさんは、土地の造成等には明るくはありませんから、平面図や求積図だけで仕上がりを判断したのでしょう。
不動産屋でも土地の扱いに慣れていない業者なら、図面等の種類もわからないので、開発行為の図面一式を見ても、何が説明に必要で何が不要なのか？わからないと思います。
もしお手元の契約時の図面にＦＨ＝　の数値が記載されていれば、メーカーはその意味を理解していないということです。
また、上記の開発行為などに依らない小規模造成工事などでは、造成の高低差は、下水や雨水の配水管の必要勾配と一番遠い最終枡との距離により、どうしても生じてしまいますが、これの計画図面は無いことが多く、現場での工事仕上がりの収めとなります。大概は売主側がおおよそ○ｃｍぐらいは、隣地や道路より高くなります。などという説明があります。このような場合当方では、簡易なパース（完成予想図）に数値をいれて契約時に渡します。

今回の問題は、おそらく高低差が通常の外構工事のブロック積みなどで解消できる高さでは無く、土留めなどを必要とする高さなのでしょう。30ｃｍぐらいなら問題とはなりませんから、一部では60ｃｍ以上の高低差が生じるのではありませんか？

質問者さんがこのことによる不利益が無いように考えれば良いのです。
1、道路と宅地に予定以上の高低差が生じれば、駐車場の予定部分の土地を漉き取らなければなりません。また土留めも必要です。アプローチ部分（道路から宅地への進入部分）もそうであれば、階段やスロープなど設けなければなりません。その費用
2、隣地との高低差が大きければ、ＲＣなどの土留めも築造しなければなりません。この費用
3、高低差により、アプローチが変われば、玄関や駐車場などプランも変わる可能性もあります。これが受け入れられて金額は変わらないこと。

大まかに上記が必要となり、通常の平坦な土地での外構工事では不要となる部分です。
上記の、1、2、3がハウスメーカー負担で施工されるのであれば、その後は更に２段程度のブロックを積んでフェンスを付けたり、駐車場の下地を作り舗装するなどという工事は、高さのある無しに依らずに当たり前の外構工事に属します。当たり前の工事は質問者さんが外構業者に依頼し負担することになるでしょう。
それで良いのではありませんか？
また、ハウスメーカーの行う工事はあくまで階段や土留めなどはコンクリなどによる仕様での引渡しとなるのが原則です。タイルを貼ったりという希望があればそては別途外構業者に依頼しましょう。

上記で、金銭的な余分な負担は発生しないはずです。これが外構業者に再度見積り等確認してください。手書きでも良いので土地の完成予想図（パース）を高低差がわかるように描いてもらい、それにメーカー側が工事する内容も入れたものも書いてもらいましょう。平面図などは上から見た図面であり、一般の方では立体的にわかりずらいものです。

尚、不動産売買は仮契約というのはありません。既に契約済みで残金支払い（決済）が近いという認識となります。
未完成物件の重要事項の説明不足であり、業者を追及することも可能ですが、今回は金銭的負担はメーカーが負担し引き渡すということなのでしょうから、荒立てる必要は無いでしょう。上記を約した書面は作成させ必ず受け取ってください。

お礼

専門的な回答ありがとうございます。
ハウスメーカーと話し合いをしてきました。
高低差の問題は営業担当者の確認ミスとして説明をうけました。そのなかで、発生する高低差としては50～70と説明されました。(詳しい部分は造成後の測量後だそうです。)当初の見積り金額より増加する深基礎分の費用はハウスメーカーが負担するとの説明も受けました。(まだ口頭であります。)
ただ、玄関部分や、庭等のアプローチで発生する階段や、スロープなどの費用(当初の見積もりには含まれない費用)は回答を得られませんでした。
ミスを全面的に認めている担当営業者はいますが、費用負担分にあいまいな回答をする設計士？建築士？がいるのがこちらとしては不安材料です。
今後も情況がわかりましたらupしていきますのでヨロシクお願いしますm(__)m

回答No.1

something2013

質問内容から、少し、不明点があります。
そして、その不明点が、今後の問題点として、浮かび上がってくる可能性が
有るように思います。
これらを、明確に整理して、明文化されることが、対策となるように思います。

１）外構工事
　「外溝は費用を抑える為、知り合いに依頼しました。」で、知り合いに発注し、
　外構工事費を支払うのは、誰ですか？

　文脈からは、相談者が発注者と言うニュアンスですが、それなら、ハウスメーカーが
　「余分に発生する造成費用は負担する。」と言った意味は、どのように解釈したら
　良いのでしょうか？

　「余分に発生する」とは、何か基準が有って、それより、余分に発生した、と
　解釈できますが、その基準とは、ハウスメーカーが外構工事を行った場合に、高低差に
　よって、余分に発生する工事費、と解釈するのが、自然に思えますが、如何でしょうか？

　その場合は、外構工事の増額分は、悪く言えば、ハウスメーカーのさじ加減で
　決まってくるのではありませんか？

　仮に、お知り合いの外構業者が、〇〇万増加になる、と言っても、ハウスメーカーの
　想定では、そこまでにはならない、と言われそうです。

　単純に、「知り合いの外構工事での、増加分である。」との合意が明文化できれば
　大きな問題とはならないように思います。

　この点は、どのような結論であっても、一筆入れさせて置く必要があります。
　口頭約束は、お互いの不幸の始まりです。

２）初歩的な確認ミス
　この点は、少し、ハウスメーカーを責めた方が、１）の交渉にも、若干有利かも　
　知れません。

　ハウスメーカーが、「初歩的な確認ミスで大変申し訳ありません。」と言うように
　これは、大変恥ずかしい事で、住宅を設計する為、打ち合わせを行っていながら、
　「現地確認」も出来ていない、とは常識外です。

　設計担当者、監理建築士は、何をもって、施主打ち合わせを行ったのか？
　実際に現場確認を行ったのか？その記録は存在するのか？

　恐らくは、設計担当者、監理建築士は、現地を、実際に見ては居らず、外注の
　業者が、現地調査報告書、を作成して、それによって、打ち合わせを行っている
　のではないか、と思います。
　（現地に実際に行って、話題に上る程の段差を見逃すはずはありませんし、
　本当に見逃したのなら、余程、無能だと自白しているようなものです。）

　業者が確認ミスを犯したのであれば、施主にとって、一生の重大事である、住宅建設に
　於いて、自分の目で建設地を確認しない設計者、監理建築士は、道義的責任が
　ある、と思います。

　これらの意味合いを含めて、何故そのような初歩的ミスが発生したのか、その報告書を
　提出させるようにします。

不幸にして、事が発生したのであれば、その対処方法は、少しでも被害が少ないように
するべきですし、特にお金が絡む約束事は、言った、言わないの低レベルの状況に
なる可能性があるので、全ての意味を明確にして、それを文章化して残して
置くべきです。

交渉しだいでは、施主側での想定外の発生金額（外構工事の段差に係る）に付いては
ハウスメーカーで支払をする、と言った文章を取り付けることが出来るかも知れません。

頑張ってください。

お礼

大変心強い回答ありがとうございます。
捕捉ですが、外構業者とは施工主が工事を依頼しております。支払いも施工主が行います。
土地に関しては現在造成中で、設計者も予定図を元に間取り等を設計しています。
先程ハウスメーカーから早急に今後の対応をしたいとの申し出がありました。
頂きました助言も参考にさせてもらいます。
ありがとうございます。m(__)m