借地の我が家を改装し他人に貸したい

質問

借地権についてアドバイスをいただきたいと思います。
昭和23年に家を探していた父が、焼け野原の中に、4件長屋が焼け残っているのを発見し、その家の、端一軒を購入しました。この時戦後のどさくさで土地は購入せず借地としました。契約書等は一切ありません。父は早く死にましたが権利書の名義は父の名前になっています。一度昭和42年に家を改装しました。この時地主に2階建てにしたい旨お願いしましたが、断られ平屋にしました。その後、阪神大震災で被害を受け、修理する必要があったのですが、いろんな理由でそのままに放置しておりました。修理については借地代の値上げで地主の了承を得ています。母が一人で住んでいましたが、今は福祉施設に入所しており空き家となっています。家をリホームしいずれは子供に住まわそうと思っております。子供が住むまでの間、他人に家を貸すことは可能でしょうか？また、２階立ちにすることはできないものでしょうか？旧借地法に詳しい方のアドバイスをお願いします。旧借地法での借り方の権利を主張したいのでお願いします。…(1)家を地主の許可なしに他人に貸せますか？(2)改装という名目で２階立へのリホームは可能でしょうか？（隣の家は45年ほど前に無断で立てています。）(3)裁判で勝てますか？費用はどのくらい？(4)この場合弁護士に相談すべきか、司法書士に相談すべきかご指導ください。

回答No.4

SSSIN · ベストアンサー

こんばんは。
回答が遅くなりすみません。

「契約関係等が不明なのではっきりとしたことは回答できないのですが」と書いたことについて説明しますね。

まず契約は双方の意思表示の合意により成立しますので、契約書がなくても、お互いがその内容を守れば契約自体は成立しますが、今回はその事を客観的に判断する必要があります。（もちろん、契約を立証する最有力な証拠文書として契約書があった方が良いですが）

次に借地権が存在するか否かについてですが、＃２に記載している通り、土地の固定資産税以上であるかどうかが一つの判断基準になります。土地の固定資産税程度の賃料ですと使用貸借と認定される場合があり、借地権が認められないケースも考えられます。

借地権が認められる賃料は一般に土地の固定資産税の3倍程度といわれていますが、地域や土地固有の要因により2倍～４倍程度のひらきがあるようです。

私が「はっきりとした回答ができない」としたのは、上記の点について、昭和２３年に遡り、事実関係、賃借料の支払状況、その金額の適正性、土地所有者の受けた経済的利益等を総合的に判断する必要があるからです。

その判断に関しては絶対的にこうだとは責任をもって言えませんし、このような質問サイト上でお答えするのはある意味限界があります。

従って、借地権が認められた場合に限定して回答をさせて頂いた次第です。

ご理解頂けると幸いです。

補足

お忙しいところご丁寧なご助言ありがとうございます。「借地権が認められる賃料は一般に土地の固定資産税の3倍程度」とありますが、土地の固定資産税額は素人でも閲覧できるのでしょうか？また、参考になるかどうか分りませんが、賃借料は年間で建物の固定資産税の36倍の金額となっております。この関係から土地の固定資産税を推測はできないものでしょうか？これを最後の質問とさせていただきます。よろしくお願いします。

回答No.5

SSSIN

■土地の固定資産税額は素人でも閲覧できるのでしょうか？

平成１５年４月１日以降は、借地人や借家人も固定資産課税台帳の記載事項を閲覧することが可能になりました。
下記は参考ＵＲＬですが、管轄の役所のＨＰをご覧になってください。

■賃借料は年間で建物の固定資産税の36倍の金額となっております。この関係から土地の固定資産税を推測はできないものでしょうか？

建物の構造や規模によっても固定資産税は変動しますので、建物の固定資産税と借地料との間には、直接的な相関関係はありません。

良き方向に話が進む事を願っています。

参考URL：

http://www.tabisland.ne.jp/explain/koteisis/kote_105.htm

お礼

いろいろとご親切なご指導感謝いたします。基本的には旧借地法では借り方に有利だと言うことが確認できたように思えます。最終的には裁判と言うことも考えておりますが、悪くて引き分けという感じで、少し安心、後は最善を尽くした上で成り行きに任せたいと考えます。

回答No.3

noname#11476

>具体的にはどういうことを指すのでしょう？
事情、内容によりさまざまな事実関係です。口頭での約束でも有効ですから話は簡単ではありません。
たとえばですね、借地法（現在の借地借家法の前の法律で、それが適用されます）では借地契約の最低期限は２０年、期限の定めが無い場合は３０年となっています。だたそれだけを取り上げても話は先に進まず、今度はこの契約が更新されたとみなされると更に伸びたりすることから、専門家に相談すると法律上どういう位置づけになっているかということを、聞きながら新たに質問するという形で権利関係を整理します。

なのでここのサイトでの質疑応答で出来るほど簡単ではないし、専門家でなければ適切な逆質問も出来ませんので漏れが出るでしょう。特に契約書や登記関係があまりきちんとしていないケースほど難しいです。

お礼

ありがとうございました。おおいに参考になりました。

回答No.2

SSSIN

#1で回答されている通り、契約関係等が不明なのではっきりとしたことは回答できないのですが

契約書等がなくても賃借料の支払（固定資産税以上）があれば借地権が存在すると判断されるでしょう。

以下は借地権があるとの前提で回答します。

(1)家を地主の許可なしに他人に貸せますか？

借地上の建物を第三者に賃貸する場合は土地所有者の同意や承諾は不要です。
借地権者が借地上の建物を第三者に賃貸にだしても、借地権者と借地権設定者という関係に何ら影響がなく、借地権者として使用収益する権利はあります。
（借地権の譲渡の場合は承諾が必要ですが）

(2)改装という名目で２階立へのリホームは可能でしょうか？

結論からいうと裁判所の判断で増築を認める代わりに地主に対して一定の承諾料を支払うという形で増築許可が出る可能性はあります。

借地権は借地上の建物が老朽化し居住に耐え切れない状態になれば、土地所有者に返還する必要があります。

従って、土地所有者にとって増改築をすることは建物の耐用年数が延びて、いつまで経っても土地の明渡しを求めることができないという不利益を被るわけです。

それでも借地人が増改築の必要があり、話合いで了承を得ることができない場合には、借地人は裁判所に申立てをすることが認められています。

裁判所では公平な立場から、双方の意見を聞きつつ、増改築の必要性、地主の不利益、賃料、借地期間等を基に総合的に判断されますが、結果として増改築を認める場合は、一定の承諾料の支払いを条件とする許可がおりる可能性があります。

(3)裁判で勝てますか？費用はどのくらい？

上記の通り、承諾料を支払うことで増改築ができる可能性はあります。

(4)この場合弁護士に相談すべきか、司法書士に相談すべきかご指導ください。

＃１で回答されているとおりです。

補足

詳細なご教示感謝しております。固定資産税は納付しております。この場合、私が持っております建物の権利書というのはこの案件の問題点と私の立場を擁護するのに役立つものなのでしょうか？「#1で回答されている通り、契約関係等が不明なのではっきりとしたことは回答できないのですが」とありますが、具体的にはどういうことを指すのでしょう？
契約書は始めから存在しません。土地代を収めはじめた事実が契約の開始となっているようです。

回答No.1

noname#11476

事実関係、登記関係で定かではないところが多々ありますので、正確にご回答は出来ませんが、基本的には借り手が非常に有利になっております。なのでご質問のご希望はかなうとは思いますが、司法書士にでもご相談ください。
弁護士でももちろんよいのですが、この権利関係であれば司法書士でも十分答えられると思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。あなたのレスポンスの速さのおかげで、あなたの回答をベースに次の方が肉付けをしてくださいました。長年胸につかえていた塊が取れそうで感謝しております。以降、少し質問をさせていただこうと思いますがお気づきの点がありましたら、ご意見をお聞かせください。