相続の土地売買

質問

叔母が亡くなり、住んでいたマンションを相続することになりました。
未婚でしたので、相続人は叔母の妹と兄(叔母より先に死亡)の子の私と姉の3人になります。
叔母の妹は後妻の子供なので、3等分にするのですが、
私と姉はそのマンションを処分したい、叔母の妹は残して賃貸にだしたいと言うのです。
そこで、私たちの相続分のお金を叔母の妹からもらう(←買う？)という形にしたいのですが、
査定は3件ほど不動産屋さんにしてもらい、その平均値にし、
その他の手続きは行政書士の方に頼もうと思うのですが、
不動産売買の手続きは、不動産屋さんにしてもらうべきでしょうか？
叔母の希望で、自分は売って買うので手数料がたくさんいるから、不動産屋を通したくないというのですが、売買契約書がなくても大丈夫でしょうか？
後でもめないで、手数料の少ない方法はどうしたらいいでしょうか？

　小さい子供がいる為、すぐにお返事できないかもしれません。
ご理解頂ける方、アドバイスをおねがいいたします。

回答No.2

gookaiin · ベストアンサー

＞査定は3件ほど不動産屋さんにしてもらい、その平均値にし、
その他の手続きは行政書士の方に頼もうと思う

まずは「マンションを売却したい」ということで複数の不動産屋さんに査定してもらうのでいいでしょう。
その平均値を使うのもいいと思います。（ただし、その価格に叔母の妹が納得するかどうかは別です。）

叔母の妹がその価格で納得するなら、後は司法書士を頼み遺産分割協議者を作成します。
協議書の内容は
　　・叔母の妹がマンションをすべて相続する。
　　・その代償（かわり）として、叔母の妹は（質問者さんの）姉と質問者さんに、
　　　それぞれ○○円はらう。
とすればＯＫです。こうすれば不動産業者に売買の手数料をはらう必要はありません。
司法書士は複数の司法書士に見積もりをお願いし、安くかつ信頼できそうな人を見つければいいでしょう。

蛇足です。
　　マンションんを賃貸にだすということは、そのあと大家としての責任を持ち続けることになります。月々の管理費も払わなければいけないし、いずれ行わなければいけない大規模修繕の費用負担もあるでしょう。またいつかはマンションを建て替えなければいけません。　私だったら質問者さんと同じで売却を勧めます。

お礼

ご丁寧なお返事、ありがとうございました。
早速、おばの妹に司法書士を探してみようと言ってみます。

私もあそこを賃貸にだすのは色々面倒が多いので、
叔母の妹に名義をゆずり、今の値段の分け前分をもらう事にしました。

後々、マンションの値段が上がっても下がっても何かしら思うかもしれませんが、
もう何もできないように、今できる最善の方法でもらっておこうと思うます。

回答No.5

AR159

＃2さんの回答にもありますが、「売買」などは不要で、叔母の妹がマンションを相続しあなたがた姉妹に現金を払うという分割協議書を作れば良いだけです。そうすれば売買手続きや登記の変更手続き(あなたたちから叔母の妹への)は不要だし、余分な費用も要りません。

マンションの評価額は相続評価の一部なので、不動産屋を通さなくても、税理士か司法書士に頼むのと早いでしょう。ただし結構な手数料になるので、事前に良く確認しておくことを進めます。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。
お礼が大変遅くなって申し訳ありませんでした。

税理士か司法書士の方でも評価額はわかるんですね。
叔母の妹と相談して、手数料が少ない方法を探してみます。

消費税ＵＰの前にがんばってみようと思います。

回答No.4

doraemonhimitu

相続人全員の合意があれば売買契約書は簡単に作成できます。インターネット（下記アドレス）で契約書の見本が検索できます。売買条件として、現況有姿で売買と記載しておけばいい。業者でないため重要事項説明書の作成は要りません。不動産屋に依頼すると手数料は売買金額の3％＋6万円＋消費税がかかります。このような場合は値切っても1％の手数料は請求される場合があります。良心的な不動産業者では10万円程度の謝礼で作成してくれることもありますが、お互いに無駄な費用は省略することも考えなければなりません。場合によっては司法書士に依頼することも出来ますが、謝礼の支払いはしなければなりません。相続人全員が集まり、契約書を締結した方が安くつきます。その後は司法書士に移転登記を依頼すれば完了です。
尚、マンションは相続登記が必要になりますので司法書士から要請のある資料は事前に準備しておいてください。

中古マンションの売買契約書の見本・・ご参考にしてください。
http://www.real-estateplan.jp/pdf/kubun0510.pdf#search='%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%9B%B8%E8%A6%8B%E6%9C%AC'

お礼

とてもご丁寧なご回答、ありがとうございました。
お礼がとても遅くなり、申し訳ありませんでした。

相続登記の資料が必要なんですね。
色々面倒ですが、がんばってみようと思います。

回答No.3

eigo105

この場合、評価額について合意ができれば不動産屋に仲介をお願いする必要は全くないです。
信頼できる司法書士（あるいは弁護士も）に依頼して行うのみです。
一点、おカネの受け取りだけは書類決済時に全額きっちりとすることが大切ですね。この点だけは例外なしです。

お礼

簡潔でわかりやすいご回答、ありがとうございました。
お礼がとても遅くなり、申し訳ありません。

お金の受け取りだけは、全額きっちりできるようにがんばってみます。
後々、後悔しないようにできる限りのことをしてみようと思います。

回答No.1

IDii24

>査定は3件ほど不動産屋さんにしてもらい
>不動産売買の手続きは
やりたいことがよくわからないのですが、売らないということですよね。査定だけ？
売買契約はいらないのでは？名義変更だけですよね。そもそも売り手が死んでしまっているのに誰から買うのですか？名義変更は司法書士の仕事です。
査定といっても結局は固定資産税の算出のもとになった額ならすぐ出ますけど、取引価格を知りたいということですか？であれば近所のマンションの売値ぐらいでもいいわけです。
マンションというのは実際に売ってみないと価格は判りませんので、不動産屋に聞くのは良いとは思いますけどそれでも誤差は出ます。不動産屋だって計算式を持ってるわけではありません。永遠に買い手がつかない事もあるわけです。
本当に出したいなら不動産鑑定士という人に頼む事です。殆どの不動産屋には居ません。大手なら本社に居ます。
はっきり言えば相続というのは本人達が納得すればいくらでもOKですから、おおよそでも全然かまいません。一円まで細かく出すのは他人の時だと思います。
まあ後で揉める関係であれば仕方ないですが。いずれにしてもお互いに承認した後は揉めてもそれがすべてですから。

だから相場を不動産屋に聞く。恐らく無料。相続協議書を書く。その際に名義変更の手数料も三等分してそれぞれから引く。マンションの名義を叔母の妹に変更する。その上でそれぞれが調印する。
まあ行政書士さんがこの辺も指示してくれます。彼らは不動産屋も知ってます。

お礼

早々のお返事、ありがとうございました。御礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。
曖昧な知識と文章でよくわからない質問になってすみませんでした。

　以前、不動産屋にネット査定をしてもらい、電話で少し話してから査定してもらった金額と
近所のマンションの売り出し価格と300万程違い、その理由がエレベーターなしの5階建ての
5階と2階という事、古いマンションだが水道関係などの大規模な一括修繕等はキチンとやってきた
という事だったんですが、空家状態が約5年の内装がぼろぼろの家に対して叔母の妹は不満だったようなので、立会いで査定してもらい、平均値をだそうと思っています。
　不動産鑑定士に頼むと鑑定料がかかるので最後の手段にしようと思っています。

　手続きが相続協議書と名義変更だけですむのなら助かります。
ご丁寧なアドバイス、ありがとうございました。