土地の売買について

質問

現在ある人に、土地を貸しています。
この土地を売りたいと思うのですが、今は米の価格も安く、タイミングとしては、区画整理の時期にでもならないと売れないだろうと思っています。
その区画整理も現在予定はなく、現実的にはずっと後のことになるだろうと思っています。

賃借人からは、小作料を長年もらっていません。
このような土地を売ることになった場合、生ずる問題、相談機関、過去の解決事例など教えていただきたいと思い、ここで質問しました。
また、このような問題は、決着がつくまでに、結構こじれるものなのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.9

ninoue · ベストアンサー

現在小作人が(将来も含めて考えて?)小作を続けることによりどの程度の利益を得ているか、小作を停止される事により生活設計に及ぼされる影響等も考えて離作料は考えられているのではないでしょうか。

次等が参考になると思われます。

http://okwave.jp/qa/q1467795.html
小作権の解除について

小作人から返してもらった農地を売る問題は別問題になります。
(高く売れた場合には小作人の離作料も後々の問題を考えるとそれ相当の分配をしておく方が良いとは思われますが)

売却に当っては各市町村の農地委員会への届出などが必要になりますので、先ず電話で問い合わせてみて下さい。

農地としての売却では農地の細切れを防止し農地の集約化を図る意味で、4反ー5反(1200-1500坪)以上の耕作者にしか売却出来ない事になっています。

宅地としての売却も出来ますが、その場合には買受者が具体的な建築計画や資金計画を持っている事が条件になるようです。
以上両方のケース共農地委員会に先ず確認下さい。

具体的な価格の計算は税務署から通知されている固定資産税評価額が基になります。
農地としての評価は一坪千円前後のようです。

同一土地が宅地としては数十倍の評価額(３万―６万?)となります。

次の資料から近くの村落の農地価格等の概略が分ります。
この資料を調べた上、近くの不動産屋に売買価格や売れるまでの期間等の取引状況を聞かれたら良いでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4623.htm
No.4623　農地の評価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価図・評価倍率表

納税通知に記されている固定資産税評価額は、路線価図(不動産取引価格と考えて良いようです)の70%程度となっているようです。(路線価図で5万円の場合、税評価額は3.5万円程度の割合)

最近は農業では生活出来ない事や人口減少で農山村では人の住んでいない家が増えている等で売却や新しい小作人を探す等はかなり難しいのではと思われます。

売却に当って高く売れますよと言った不動産屋に頼んだが、期間ばかり経って買う人がいません......値下げが必要です......という話になり、最初にこの程度でしか売れませんよと別の不動産屋に言われていた価格よりも低い値段で売る事になったとの話も知った人から聞いた事があります。

上記の他、No.7のyumeiroyamanekoさんの回答等も参考なると思われますので検討していって下さい。

補足

> 小作を続けることによりどの程度の利益を得ているか、小作を停止される事により生活設計に及ぼされる影響等も考えて離作料は考えられているのではないでしょうか。

> 高く売れた場合には小作人の離作料も後々の問題を考えるとそれ相当の分配をしておく方が良いとは思われますが

小作料を払ってもらっていないにもかかわらず、離作料は支払う必要があるという事でしょうか。
私としては、小作料を払ってもらっていないので、無条件に土地を戻してもらいたいと思っています。

回答No.10

ninoue

長年小作料が払われていないとの事なので、離作料なしで話が付いたら良いとは思われます。

次等を見ても離作料については触れられていませんし、農地委員会に問い合わたり小作者との話合い等で決められるのではと思われます。　

http://www.town.fujimi.lg.jp/page/0006.html
農地の賃貸借を解除したい場合（農地法第１８条第１項）

前の回答は小作料を払っておられる場合について主に考えて、小作人に有利だったようです。
専門家では無いですし具体的な回答になってなくて済みません。

お礼

ありがとうございます。

回答No.8

tk-kubota

＞賃借人への離作料支払いという事が発生するのではないのでしょうか。
長年、小作料を払ってもらっていない人に、離作料を払う必要があるのでしょうか。
そして、ここで問題が発生したりしないのでしょうか。

全く離作料の心配はないです。
小作人に権限があって、任意的な話し合いならば、考える必要はありますが、私の言うのは法律的に小作人の小作権は抹殺されるわけですから、何らの権限もなくなるわけです。不法占拠となってしまうわけです。
アパートの家賃不払いで、契約解除された場合と同じです。
この場合の立退料はなく強制執行で立ち退かすことができます。

お礼

ありがとうございます。

回答No.7

yumeiroyamaneko

その農地を使用収益している人の権利が何かによって，
変わってくるのではないでしょうか。
永小作権なのか，使用貸借権なのか，賃借権なのか，です。
（小作料と書かれているので使用貸借ではないようですが）

そしてその使用者の権利をどうしたいのかも書かれていませんので，
どうなるかと問われても答えようもないように思います。

とりあえず思いつくことを書かせていただきます。
小作料（地代）支払いの不履行がありますが，それをどうしたいのでしょうか。
払って欲しいなら，とりあえず請求してください。
まずは裁判外で。それでも払わないなら裁判ですればいいでしょう。
ついでに権利消滅を求めるなら，それも求めたらいいと思います。
そのほうが売るのが楽になるでしょうから。
賃貸借契約の解除であれば農地法第18条の許可が必要なようですが，
場合によってはいらないこともあるようです。
存続させるのであれば，債権者変更の通知がいるのではないかと思います。

また，農地の売買には農業委員会の許可（届出の場合もあり）が必要です。
相手方とその取得目的によって手続き（農地法第3条・5条）も異なります。

農地に関してはいろいろなことに農業委員会が絡んできますので，
農地所在地を管轄する農業委員会に相談してみてはいかがでしょうか。

お礼

ありがとうございます。

回答No.6

kenjirou16

契約書はありますか。

貸した相手は、その土地に住んでますか。

それによって、対応が変わってきます。

詳細は弁護士事務所に相談してみてください。

お礼

ありがとうございます。

回答No.5

tk-kubota

＞賃借人からは、小作料を長年もらっていません。

2年以上払いがなけば小作料の消滅を請求できます。(民法276条)
内容証明郵便で、その旨の意志表示をして下さい。
そうすれば、耕作することもできなくなるので、小作権が消滅した旨も農業委員会に届けてください。
その後、売却して下さい。
買主と共に農業委員会の許可を申請して下さい。
それほど難しくないです。

お礼

ありがとうございます。

補足

難しくないという事ですが、賃借人はその土地を利用できなくなります。
そのため、賃借人への離作料支払いという事が発生するのではないのでしょうか。
長年、小作料を払ってもらっていない人に、離作料を払う必要があるのでしょうか。
そして、ここで問題が発生したりしないのでしょうか。

回答No.4

toratanuki

農地の場合、賃借人がいるなら、承諾書がなければ売ることはできません。

お礼

ありがとうございます。

回答No.3

trajaa

賃料云々は別として

契約内容が分からなければ何も言えん

お礼

ありがとうございます。

回答No.2

maimai7878

その土地に人が住んで居なければ返してもらうことは出来ると思います。

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

k-josui

？話がこじれる前提での質問でしょうか？
まず、土地の貸借契約書があるかどうかでしょうね？
田舎などでは口約束だけで貸し借りもありますから・・・
契約書があれば、それに契約解除の条項もあるとおもいます。
それに従えばいいでしょう。

契約書がない場合、手順は、まず賃借人と話すことが始まると思います。
賃借人に「今の土地を売りたいので、土地を貸すのは今年限りにして下さい」と話します。
そこで相手が「うん」といえば何も問題はないでしょう。
相手が了解しない場合は話し合いでしょうね、まあそうなってから質問した方がいいんじゃないですか？
（土地が売れるかどうかは別問題ですが・・・）

お礼

ありがとうございます。