- ベストアンサー
土地価格の妥当性
開発業者に土地を売って欲しいと言われているのですが売却価格が妥当かどうか全く分かりません。 アドバイスをよろしくお願いします。 また、１４万円で買い取った業者は幾らくらいで分譲すれば採算が取れるのでしょうか。 売却価格 坪１４万円 固定資産税の評価額 坪１０万円 この土地は道路に面していない 業者は土地を買い取って区画整理して宅地として分譲するとのこと。 この土地はアスファルト敷きの旧駐車場（平坦）
- katsuya_731
- お礼率36% (31/86)
- 賃貸・アパート
- 回答数5
- ありがとう数1
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
＞開発業者に土地を売って欲しいと言われているのですが売却価格が妥当かどうか全く分かりません。 国の地価公示、県の基準値で参考とする単価はあります。 ですが、実際の売買事例の単価は地元の不動産屋しかわかりません。 ＞売却価格 坪１４万円 この土地は道路に面していない 業者は土地を買い取って区画整理して宅地として分譲するとのこと。 この土地はアスファルト敷きの旧駐車場（平坦） 道路に面していないのに駐車場？ 普通、道路法による道路以外は道路ではありませんし、接道がありません＝建築不可能です。 坪１４万ってm2４２０００円ですが、調整区域の雑種地ですか？ なんか胡散臭い業者のような気がしますが。
その他の回答 (4)
No.４さんのおっしゃることも一理あります。しかし、その業者の開発計画に入れなければどうしようもない土地である、ということも言えるのではないですか？今回売らずにそちら側に家が建ってしまって進入できなくなり、他にも進入路がないとなると、どうしようもないのではないですか？ 昔は固定資産税評価額というのは実勢価格よりもかなり低かったのですが、最近ではそうでもありませんし、固定資産税評価額では売れない土地もたくさんあります。そういう点からすると今回の価格はいい価格だと思いますが・・・
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞この土地はつぶれたスーパーの駐車場の一部で、道路に面する同スーパー内の駐車場は既に開発業者が購入済みだそうです。 これで状況は大体分かりました。 売主（あなた）が有利です。 「ああでもない」「こうでもない」と言っていれば坪単価は多少上がります。 あなたの土地を含めることによって、減歩率を下げることを相手は考えています。
＞土地は道路に面していない 道路に面していない土地をどの様に開発するのでしょうか？あなた以外の地主へも交渉して周辺含めた買取りで道路と繋げるつもりなのでしょうか。 ＞１４万円で買い取った業者は幾らくらいで分譲すれば採算が取れるのでしょうか それはケースバイケースですが、一つの仮説として考えてみますと、面積200坪とします。 ・買取価格：2,800万円 ・登記など移転に関して：50万円 ・宅地造成：700万円 ・利益率約15%：650万円 ・販売経費150万円 合計：4,350万円 ÷ 200坪（道路などを通せば販売宅地面積は減りますけどね） ということで超ザックリですが、21～22万円単価でどうかな、という位ですが、ご質問にある情報が漠然としてますので本当に適当です。 道路が無いという部分やその他状況がわかりませんと、坪14万円という買取値が妥当かどうかはとても判りません。 一つ目安として言えるのは評価額が坪10万円ならば実勢価格の水準として坪14～15万円という評価も有り得なくはないかな、という点位ですが、これも一つの情報からだけの推測です。
概ねですが、評価額は大体、住宅地評価ですね。開発の場合には有効面積（道路を除く）道路は売りに換算しませんが、上下水配管等、舗装での工事、取得税、登録免許税、銀行に借り入れ利息（一年間）水道工事、土地工事等、等を計算すれば、坪14万円での取得での逆算ではおよそ最低でも28万円から30万円は価格設定したいものです。道路に面してないと普通は開発できませんが、どこかに用意しているとおもわれます。進入路だけで一坪当たり100万で購入した事があります。当然、買い付け価格は進入路なしでの買いつけなので売主は、安く売却しなければなりませんが。そういう面から思案しますとかなり高く売却できたなあという感じですか……。
補足
この土地はつぶれたスーパーの駐車場の一部で、道路に面する同スーパー内の駐車場は既に開発業者が購入済みだそうです。