主人から人に貸している土地を相続しました。

質問

主人から人に貸している土地を相続しました。
土地は、区画整理中で分筆登記もまだで、主人の名義のままです。
賃借人は、現在そこに、家を建て住んでおります。生活が厳しくなり、建物を売りに出すという申し入れがあり、私も土地を売りにだすことを承諾いたしましたが、地代が1年滞納しております。
督促をするつもりですが、土地賃貸契約書も主人の時のままなので、新たに結ぶべきでしょうか？
その場合は、同じ内容で賃貸人名を土地相続人でいいのでしょうか？

回答No.3

noname#121701 · ベストアンサー

区画整理中ですと、土地の売買が出来るかは不動産屋さんに聞いてもらわないと分かりませんね。
東京では、建て売りの場合、昔は土地の持分移転で売買してますが、最近は区画整理も終わりどうなっているか分かりません。

ところで、借地権割合は決まっているのでしょうか。
土地が売れるとなると、土地の底地権と借地権の割合で売買代金を分けなくてはいけません。
一番もめるところです。
区画整理中でも土地が売れるのであれば、引き続き不動産屋さんに、借地権割合の交渉を依頼した方がいいです。当事者同士では話しが進まないと思います。
土地が売れないのであれば、建物と借地権を売却する時に、地主として承諾料をもらえばいいのですから、簡単です。地代の滞納金は借地権の売買の時に受領すればいいと思います。
地主の承諾なくして借地権は売れませんので、承諾料と滞納金を同時にもらうようになるでしょう。

これまた不動産屋さんとの相談ですが、あなたが建物を買うという方法もあります。
建物所有者がどこまで借地権を主張するかによるのです。
借地権の理解は余りなく、通常は土地の５割か６割の権利を持っているにもかかわらず、そうした意識の無い人もいます。
その場合は滞納金プラスアルファーで建物が買い取れることもあります。
これは、先方いかんです。借地権への理解は千差万別です。

まずは、あなたが不動産屋さんに借地権のことで相談して、正しい理解をしてください。

新たに借地契約を結ばなくても、契約書をコピーして、右契約を相続により承継しましたと書いて、あなたが署名捺印すればいいと思います。
借地契約自体は変更なく、貸し主の地位が相続により承継したのですから、新規の契約というのもおかしいものです。

お礼

早速ご回答有難うございます。

幸い借地権の主張はなく、そのまま売ることは出きるようです。

今後主張が出た場合の参考にしたいと思います。助かりました。

契約書も継承の形で進めたいと思います。

いろいろ有難うございました。

回答No.2

nonbei2

借地権のある状態で借地人と一緒に土地を売るとなると、土地の価値の半分以上を借地人に取られてしまうと考えなければいけませんよ。１年も賃料を滞納しているならば、借地契約を解除したほうがいいかもしれません。詳しくは弁護士へ。相談する価値は十分あると思います。

お礼

早速のご回答有難うございます。

質問の説明不足ですが、相手の方は、永いお付き合いなので借地権の主張はしないということで土地の価値はすべてこちらのものになります。

地代の滞納の請求も戸惑っています。しかし、契約の形はととのえるべきかとかんがえております。

回答No.1

ben0514

法的要件などはわかりませんが、参考までに。

相続人として、未収地代の債権も相続していると考えてよいのではないでしょうか？
ただ、相続人が複数であれば、特定した方がよいでしょうから、遺産分割協議でしっかりと決めて書面に残すべきでしょう。

建物と土地は別な財産でしょう。建物の所有者と一緒に、土地も売らなければならない理由は無いでしょう。もちろん、土地だけで売るとなれば、借地権などの関係で売りづらいとは思いますがね。
賃貸契約の期間が終われば、新しい建物の所有者は土地の所有者との契約の更新が必要でしょうから、居住権なども含めてトラブルなどになるかもしれません。

区画整理の団体や司法書士と相談の上で、名義変更も考えましょう。
仮換地や使用収益の開始などタイミングでも変わるかもしれませんが、従前地の名義変更で登記すべきかもしれません。これらとあわせて、司法書士に賃貸契約なども相談してしまえば安心かもしれませんね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
遺産分割協議書はできてます。
新しい建物の所有者とのトラブルも恐れて土地の処分を決めました。

まずは、区画整理の団体に相談してみます。

有難うございました。