退去の要請を受けたら

質問

こんにちは。
本当に困っているのでどなたか教えてください。
現在知り合いからマンションを借りて住んでいます。
2年契約で入居して現在で1年2ヶ月です。オーナーが急にアメリカから帰国する事になり「物件引渡しの相談」と言うメールをもらいました。7月中旬に帰国する旨が書かれてありました。
オーナーにはお子さんがいらっしゃって日本にいたときの学校に通いたいとの希望があったので退去する事に同意しました。その後が問題でした。
こちらとしては予想外の時期に退去するので
敷金・礼金の返還＋引越し代金もしくは家賃1か月分の支払いを求めました。オーナーとしては自分の帰国まで私たちが住みそれまでの家賃収入を当てにしていたらしいのですが、とても条件のいい物件が見つかったので今月末で退去しようと決め、その旨を伝えたら
家賃収入がなくなるのは困るので7月10日ぎりぎりまでに退去してくれればいいと引越し日まで指定してきます。返金も一切なしとの回答でした。
社会通念上、オーナーの思惑よりも前に借主が退去する事も十分予想可能だと思いますし、金銭に関し無謀な要求を突きつけていると思いません。
このような場合はどのような法律構成で考えればいいのでしょうか？法的ではなくても一般的に借主と貸主の負担はどのようになるのでしょうか？
転居先物件との関係でとても急いでいるのでアドバイスをお願いします。

回答No.5

welovekobe · ベストアンサー

不動産屋さんです。

あなたの知り合いの方からマンションを借りている
とのことですが、その知り合いと、帰国される
オーナーは同一人物ですか？？

いずれにしても、急な帰国であるということは、
２年間の契約といえども、借地借家法が適用されるので、
オーナーは、正当事由があり、６ヶ月以上前に通知しなけ
ればなりませんね。おそらく・・・

通常の契約書では、解除権を留保しているので、
中途解約が双方可能なはずですので、問題は
正当事由ですね。

しかし、あなたは、退去に１度合意していますので・・・
それを取り消すのはなかなか難しいかも知れませんね。

お知り合いの方みたいですし、なるべく穏便に
解決できるように努力してみて下さい。

通常貸主の事情で解約させられる場合は、
敷金は全額返還が常識です。それと、正当事由としての
立退き料・・・
当たり前ですね。

もし、契約当初、特約で、オーナーが帰国するまで
とかそういう約束がされていたのなら、
話しは全然別ですがね。

まず、その賃貸借契約が法定更新が可能な通常の、
借地借家法に基く普通建物賃貸借契約だったのかどうか？
これをしっかり確認して下さい。あと契約内容ですね。

全てはそれからですね。

もし、通常の賃貸借契約ならば、オーナーの言い分は
ちょっとわがまますぎますね・・・

お礼

有難うございます。

契約上では、貸主は2年間は解約を出来ないとあります。
また、協議の上更新できるものとするという条項もあり通常の賃貸借契約だと思いますが・・・
話し合いの上、当方が退去することについていまさら
覆すつもりは全くないのですが、オーナー（知り合い）が退去日を指定してくる（6月末まで住んで欲しい）というのは納得がいかないという思いです。
いくら（金額でなくても結構です）戻してもらう事が可能なのかを
商習慣上の観点から教えていただければありがたいと思います。お時間があればお願い致します

回答No.6

refuse-to-lose

契約書を見てみないと確実なことはいえないのですが、賃貸人が２年間海外在住予定ということで２年の賃貸借契約を締結したのだとすると、おそらく一時使用の賃貸借ということになると思います。
その場合、賃貸人からも賃借人からも２年間は一方的な解除はできませんが、２年が経過すれば賃借人は立ち退かなければなりません（正当事由は必要ありませんし、立退料の請求もできません。）。
今回のように、オーナーが期間途中で解約を通告する権利はないので（契約書に特約事項として記載があれば別です。）、質問者の方としては突っぱねてもよいのですが、立ち退きに同意することももちろん可能です。応じるかどうかの選択権は質問者の側にあります。
ですから、オーナーに、今月末でよければ期間前の明渡に応じるが、そうでなければ応じられない（期限までは明け渡せない）と伝えて、いついつまでに回答をください、と求めたらいかがですか（メールでもいいですが、必ず口頭ではなく形に残すことが重要です。）。
もし、金銭的な条件も付けるのであれば、それも一緒に伝えるべきでしょう（敷金・礼金を全額返還してもらえるなら期限前の解約に応じる、というように。）。
ただ、敷金はともかく、礼金や引越費用まで請求するのはどうかなという気が個人的にはします。引越費用は遅かれ早かれ必要になったはずのものですし。もちろん、交渉ごとですから相手がＯＫすればそれでよいのですが・・・。
もとからの知人ということのようでもありますので、お互いに気持ちよく解決ができますようお祈りします。

お礼

有難うございます。

他の方のお礼の欄にも書きましたが、貸主からの解約は出来ない、協議により更新できるなどの文言があります。
オーナーが6月末までいて欲しい、何故なら家賃収入がなくなるからというので「それはないんじゃないの」と言う思いがあります。
頂いたアドバイスを基にもう一度交渉してみたいと思います。有難うございました。

回答No.4

buck

契約の内容はどうなっているのでしょうか。
私は、海外赴任の為、自宅をリロケーション会社を通して賃貸しましたが、予定より早く帰任しました。
契約は定期借家契約になっていたので、現在、マンションを賃借しております。
リロケーション会社からは、定期借家契約でなくても、賃借人に家賃滞納などの過失がない場合、物件の所有者だからといって、一方的な賃貸契約の破棄はできないので、賃貸期間の設定は慎重にと何度も言われました。
ご質問のケースでは、オーナーの主張は一方的過ぎる気がいたします。
賃貸する場合、オーナーにはそれなりの責任があります。
２年という契約があるのに、２年に満たない期間で退去を求めるとしたら、オーナーは債務不履行となります。
この場合、条件をつけるのはオーナーではなくNAIRAさんです。
まず、契約内容を確認、あるいは持参し弁護士か司法書士に相談してみてください。

お礼

有難うございます。
確かに債務不履行だとおもうのです。
契約期間として「2年間は必ず住み続けること」となっており、私たちの都合で退去しないと言うものです。
このような相談は司法書士でもいいのですね。
有難うございました。

回答No.3

gamasan

契約を結んでいる　それなら約束を守れなかった時の
違約金はどうなってます？
多分丸２年間借りますという約束の契約書だけでしょ？

それなら　考えられる対処としては　約束だからと言って
２年間は返さないとがんばるか
判りましたと引越しの準備にかかるかですよね。

もともと２年したら引っ越すことになってたんですから
それが早くなっただけと私なら割り切りますがね。
お尋ねのうち敷金の返却　これは痛んだところの修繕費
とか　最近返還訴訟で話題になってる問題ですから
置いておいて　あまり法をもって事をあらげるのは
得策ではないように思います。というのが私の意見です。

これが一週間の猶予というなら怒るのはわかりますが
半年も前に通告があったのですから
現にもう引越し先の物件も見つけられて　準備が
できたでしょ？

補足

半年前に通告があったのではないんです。
それなら法的に見て納得できるんですが・・・
先週通告があり、一方的に退去日まで決めてきたんです。

回答No.2

noname#11476

法律的な話で言うのであれば、オーナーが自分の居住の為に明け渡しを求めるのは、賃貸契約を解除できる正当事由に近いものがありますが、しかし厳密には正当事由はかなり制限されているので、オーナーが賃貸で他のところを借りるという手段がある以上、オーナー側から賃貸契約解除ができる立場であるとは一概に言えないです。
経済的にも大きな影響があるわけではありませんし。

賃貸契約解除については、７月に退去して欲しいとの要望であれば、その半年前程度から次の物件を探さないとちょうどよく見つかるということは社会通念上もありえませんので、４月末での退去は特段に早いものではないと思います。

まず確認したいのですが、どういうお知り合いなのかですね。相手の方がどれだけ日本の借地借家法についてご存知なのかわかりませんが、もし今退去しなかった場合、次に退去できるのは未定となり、希望の７月に入っても退去できない事態になり、かつそれについてはこちらに賃貸を継続する正当な権利があるのだということを教えた方がよいでしょう。そうなった場合には、何ヶ月どころか退去まで何年もかかるわけで、その間のオーナーの仮住まいの費用負担は高額になるだろうということも指摘すべきです。
強制的な退去をさせる権利はオーナーにはありません。この点オーナーは勘違いされているようにも思われます。

まずは、今回の条件での退去が受け入れられないのであれば、７月退去は未定となること、それは法的に保護されているということ、これらを説明してどうするつもりなのかを問いただしてみましょう。

知人だから、、、という理由で個人間の契約を結んだのかもしれませんが、ちょっと失敗でしたね。不動産屋を通すのはこういうトラブル時に仲介してもらえるというメリットがあるので、利用するのですから。。。

お礼

有難うございました。
借地借家法は一般的に詳しく知っている方は少ないのではないかと思います。私も勉強してみたいと思います。本当に有難うございました。

回答No.1

gamasan

法律家では　ありませんが　ちょっとだけ。
文章から考えて　外国に転勤するために
知り合いの持ち家　又は賃貸マンションを一時的に
借りたのでしょ？
別に不動産業者を介した一般の入居ではなく。

としたら　それは　入居の時の約束が重要に
なります。
口約束かもしれませんが　海外に行ってる間｛だけ｝
借りるという約束でしたら　向こうに滞在する期間が
変更になったため　やむをえないということに
なりますよね。

質問者さんからすれば急なことと言えるでしょうが
そもそも又借りなので　仕方ない事だと思います。
で　充分な猶予期間を持ってお願いされているのですから
悪質ともいいがたいです。

ですが　物件を見つけ退去を決めたのですから
退去時期を遅らせてくれ　という向こうの要求には
従う必要はないでしょう。
個人の間で　約束をたがえた時の違約金を含んだ
契約書を交わしたというのも考えにくいですが
いくらかの迷惑料は取れるかもしれませんが
知り合いとしての関係は壊れてしまうでしょう。

お礼

有難うございました。

契約をきちんと締結しているのです。
また、半年という猶予もないのは法律上問題はないのかなと思っているのですが・・・