減価償却費の耐用年数がわからない

質問

アパートを建てて、来年白色確定申告します。
いま、内訳書の書き方を調べてますが、
減価償却でわからない事があります。どなたか教えて頂けますか?

(1)償却年数がわかりません。本体は、わかりました。
・本体工事----4000万円----27年---定額

・本体付帯工事-----550万円----??----定額
(バルコニー工事、シャッター雨戸工事他)
・屋外給排水工事-----200万円----??----定額
・共通架設工事-----250万円----??----定額
・外溝工事-----430万円----??----定額
・許認可申請費-----26万円----??----定額
・サービス工事-----30万円----??----定額
(食洗機設置工事他)

(2)見積書に値引き(500万円)があったら、金額比率で按分すればいいのでしょうか?
本体なら、4000-(500x(4000/(4000+550+200+250+430+26+30)))
というような計算でいいのでしょうか?

よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　しかし、私は事実を会計事務所（税理士）に伝えて、減価償却のような振り分け作業は会計事務所がやりますので、自分の知識に自信はありませんが、お尋ねの件はほとんどが建物だと思います。

　つまり、ほぼ全体を建物として減価償却する（27年？）ものと思います。

　実例を言いますと、例えば、雨漏りが激しかったので、鉄骨倉庫の屋根を全部剥がして廃棄し新しい屋根を取り付けたケースでは、「剥がし・廃棄代金」も新しい屋根の建設代金として、剥がし・廃棄代金も「建物」の年数で減価償却させられています。

　しかも、数年で償却が終わる古い倉庫なのですが、新しい屋根（古い屋根の剥がし・廃棄代金を含む）の減価償却年数は、古い倉庫本体の未償却年数ではなくて、新しい「鉄骨倉庫」の償却年数なんだそうですよ。

　したがって、倉庫本体の償却は終わって（いまごろ終わっている）も、屋根の償却は十数年も残るのです。

　別な公認会計士から聞いた話ですが、朽廃したアパートを壊してすぐアパートを建てたら、朽廃アパートの取り壊しも、「新アパート建設の"タメの"作業」と認定されて、取り壊し代金を含む総額を減価償却させられたケースもあるそうです。

　なかなか、泣く子と地頭には勝てぬのが課税の実務です。

　さらに、事業的規模かどうかでも、お目こぼしなども違いますので、一概に言えませんね。

　で、私の見解なのですが、許認可申請費などはまさにアパート建築のタメにやる作業ですし、給排水設備のないアパートなんか欠陥アパートです。当然、建物に含まれるだろうと思います。

　さらにバルコニー工事、シャッター雨戸工事などを「建物から除外」していたら、土台も、窓ガラスもドアも、雨樋も瓦も、みんな除外できてしまいます。

　まあ、外溝工事が内容しだいでは別かな（内容によっては土地の取得費に加算される可能性もある）とか、食洗機くらいは建物にふつう備わっているとは言えない設備なので、それくらいは除外できると思いますが、それ以外は無理でしょうねぇ。

　質問者さんはまだ事業者ではないようですので、チェックが甘いと予想されますのでスルーかもしれませんが、私がそれをやったらたちまち調査が来るだろうと思われます。