住宅ローンの借り換え

質問

借り換えをする時に、借り換え前の残り年数よりも長期で組み、月々の返済額を少なくし、その分を貯金して繰上げ返済するのがよいという内容の書き込みを見たのですが、実際はどうなのでしょうか。　
現行ローン公庫で２．７(後数年後４％）
借り換えローン銀行長期固定で２．７と書かれていました。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 月々の返済額を少なくし、その分を貯金して繰上げ返済するのがよいという内容の書き込みを見たのですが

預貯金金利よりも貸出金利の方がはるかに高いです。
ハイリターンの「運用」でもすればともかく、「貯金」では追いつきません（しかも、ハイリターンにはハイリスクがつきもの）。
ですから、上記の書き込みには首を傾げてしまいます。
借り換え時に期間延長ができる、借り換え対応の住宅ローン商品は、ないことはありません。
少し前に、そのような質問が投稿されていたので、質問者さまと一緒になって調べたところ、質問者さまが見つけられてヒントをくださいました（どっちが質問者だか…）。
ですが、返済期間を長くすれば、その分払わなければならない「利息」も増えるんですよ。
目先のことだけ（月々の返済額が減る）を考えると、とんでもない落とし穴（総利息額が増える）がありますので、ご注意くださいね。
「4.0％が2.7％になるんだから、結果的には返済期間を長くしても総返済額は減るんじゃない？」と考えてしまったら、ここで落とし穴に嵌っています。
得をするために借り換えをするんですから、4.0％の場合と比較してはいけません。

借り換えをするならば、公庫が11年目となり金利が上がる前－ということには間違いはありません。
現在の金利と一緒ですが、数年後には公庫金利は4.0％が適用されますから、それと比較すれば今借り換えを検討するのは、いいことでしょう。
借り換えにかかる諸経費・手数料を考えても、この先の金利上昇を考えるのならば、ギリギリまで待つよりも早めでいいと思います。
残りの返済期間は26～28年と拝察されますが、借り換え後の「長期固定で２．７」は、現在の金利情勢から判断すると、おそらく最優遇金利適用後です。
この条件を出している金融機関は、現在、住宅金融公庫の窓口として利用している金融機関ですか？
そうでなければ、一度、最優遇金利適用のための条件を確認してみてください。
おそらく、給与振込の指定、５大公共料金のうちのいくつかの口座振替指定などは最低条件で挙げられると思います（給与振込や公共料金の振替口座の変更をしなければならなかったりしますので、結構手間はかかりますね）が、それらの条件がクリアできてはじめて、「長期固定で２．７」が適用しれます。
例えば、クレジットカードのポイントを貯めたいから－という理由で、公共料金をカード払いにしている人は、こちらの特典が減ることになります。

ただ、「長期固定で2.7％」というのは、もう少し低い金利の金融機関もありますから、いろいろと調べてみられた方がいいと思います。

お礼

大変詳しくアドバイスして頂き、ありがとうございました。とてもわかりやすく、勉強になりました。
借り換えを検討している金融機関は東海ろうきんです。長期金利が優遇され、今年の１月からは保障料もかからなくなったので検討しています。

回答No.1

kensaku

私の知る限り、借り換え住宅ローンは、現在の借り換えの残存期間以内でしか貸してもらえないように思います。

また、元本をどんどん減らしたほうが金利負担は減るので、預金して貯めるより、毎月返済額を増やしたほうがお得なはずですよ（預金金利のほうが高いということはありえないので）。

なお、借り入れ金利は安いにこしたことはありません。
ただし、現在のローンの繰上げ返済（完済）の手数料や、登記しなおしの費用などもかかりますので、そこまで含めた内容を比べてどうか？　で判断してください。

お礼

早速のアドバイスありがとうございました。