住宅ローンの借り換えについて教えてください

質問

H15年に公庫から35年１８７０万、金利10年2.75その後4％で借りています。何度か繰り上げ返済をして現在の残が約1100万、後16年で完済となります。
よく残り1000万、借り換え金利差１％、残10年以上あれば借り換えで得をするとあったので、うちもあてはまると思い調べたのですが、現在の金利が一定でないためシュミレーションができず悩んでいます。
15年固定で2.75％に借り換えした場合、諸費用も含めどれくらいお得になるでしょうか？
金融機関で相談するべきなのでしょうが子供が小さいため、思い通りに動けません。あつかましい質問ですがよろしくおねがいします。
もう一つ問題があるのですが、公庫の団信には持病があり加入できなかったのですが、借り換えは難しいかったりややこしかったりするのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。

> 公庫の団信には持病があり加入できなかったのですが
公庫は団信が任意で、不加入（審査による不可も含む）であっても融資が受けられますが、民間では、殆どの金融機関が団信加入が融資の絶対条件です。
その病気は現在も治療中だったり、通院したりしていますか？
もし、現在も団信への加入が不可ならば、銀行への借り換えは不可能に近いと思ってください。
どうしても借換えがしたいからと言っても、団信について虚偽の申告をするのは絶対にやめてください。

ご質問文に出していただいた情報のほかに、平成15年の何月に借り入れされたのか、ボーナス返済の有無、「何度か繰上げ返済をした」詳細（何年何月に何円）を教えていただければ、具体的に数値を出すこともできるんですけれど、そこまで伺うのはちょっと…なので、エクセルのテンプレートを使ってシミュレーションしてみてください。
標準のテンプレートに【ローン計画表】というのがありますので。
今私が使っているのがエクセル2002なので、そちらに沿って手順を書いておきます。
これはボーナス返済なしのパターンです。
・エクセルを起動させる
・【ファイル】→【新規作成】→【テンプレートから新規作成】→【標準のテンプレート】→【計算書タブ】→【ローン計画書】→【ＯＫ】と選択していく。
・【マクロを有効にする】
・『ローン計算書』ブックの『ローンのデータ』シートが表示されるので、《借入金額》に18700000、《利率（年）》に2.75、《返済年数》に35、と入力し、《借入日》に初回返済日を入力してください。
・表の下の方に赤い字で「ローン期間が返済表の設定より長くなりました。表を適切な長さに延長してください。ローン返済表の長さは、ユーザー設定シートの420まで延長できます。」と表示されます。
・右上の【ユーザー設定】ボタンをクリックします。
・『ユーザー設定』シートが表示されますので、《初期値》欄の「ローン返済表に設定する支払回数を記入してください」のところに「420」と入力してください。
・「ローン返済表に設定された借換えと繰上げ情報をリセットしますか？」というダイアログボックスが表示されますので、【はい】をクリックする。
・『ローン返済表』シートを選択する。
・121回目の《利率》欄に「4」と入力する。
・繰上返済をした日の《繰上げ返済》欄に、繰上返済をした額をマイナスで入力する。
・「回数、返済日、利率、残高(予定)、残高、返済金額、利息、元本充当額、繰上げ返済」とある行から、《残高》列に数字が入っている最期の行までをドラックしてコピーする。
・別に空白のシートを新規作成し、先にコピーしたデータを「形式を選択して貼り付け」→「値」で貼り付ける。
・《返済金額、利息、元本充当額、繰上げ返済》の欄を縦に集計する。
・《元本充当額、繰上げ返済》の集計額の合算額が、《借入金額》と一緒であることを確認する。

これで、現状およびこの先住公に返済を続けた場合の、大体の総返済予定額が算出できます。
借り換え後のシミュレーションは、いろいろなサイトでできると思いますので、そちらと比較してみてください。
1100万円借入れ、利率2.75％、15年完済、ボーナス返済なしの場合では、毎月の返済額が74,648円、総返済金額13,436,708円、総利息2,436,708円になります。

諸費用は、金融機関によってまちまちなので、「諸費用も含めどれくらいお得になるでしょうか？」というご質問にはお答えができません。

お礼

持病は現在も通院中です。生命保険加入もほとんど断られてしまうくらいなので銀行の借り換えは無理ですね。
いろいろ教えて頂きありがとうございました。

回答No.1

kensaku

多くの金融機関では、住宅ローンには団信加入が条件になっていると思いますよ。
それにプラスして、保証会社が保証ＯＫすること。

あなたの年齢、職業、年収などにより、審査に通れば借り換え可能だと思います。
あとは、一括返済するための手数料はいくらか？　というようなことは、契約書や説明書があると思います。また、抵当権抹消と再設定の登記費用や諸手数料なども勘案してみてください。