宅建主任者資格の件で…これって違法では？

質問

ここではいつも大変お世話になっております。
宅建主任者資格もしくは法律に詳しい方がおられましたら是非お力をお貸し下さい。
私の知り合いが土地を購入しました。
ローンの融資を受けて１回目の支払いは始まっていますが、建物の値段の相違があってまだ建築は始まっていません。
資金計画も当初とは話しが違っていて建物の契約書に記載された金額と融資金額の差が200万以上ひらきがあって建物の融資と建築は解約して他の銀行と工務店に依頼する事にして融資計画をした不動産屋と設計をした建設会社と話し合いをしました。
建築会社は契約書にも記載されている通り着手時に300万を支払わなければならないはずなのに資材などを依頼しているので解約するのであれば約270万を支払って欲しいと言うことらしいです。
金額的には正確に算出してみないと何とも言えないとの事ですが、そもそも契約書には2015年8月22日から着工と記載されているのに着手金を貰っていないから引き延ばして解約をする時にはそのような金額を支払う必要があるのでしょうか？
また、土地を売って資金計画をした不動産屋の担当はその不動産屋に専任として登録はしておらず、フルコミッション（全歩合）で契約しているようです。
ただ、土地の売買契約をする時に宅建取り扱い資格を掲示する事もなかったので後にその事を問いただしても見せてくれず、よくよく話しを聞けば何度も離婚をしていて今は奥さんの姓をが実際の名前で名刺に書かれている姓は以前のものであり、契約書に記載された姓も印鑑の姓も昔のもののようです。（本人に確認を取りました。）
この場合は宅建の資格があってもちゃんと名前の変更をしなければならないと記載されています。
それなのに契約時に前の姓のまま契約書を作成するのは違法行為ではないのでしょうか？
長々とすみませんが困っているようですのでご回答お願いします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

当方も業者です。
取引主任者云々はあくまで宅地建物取引業法の範疇で、その取引は既にローンの実行を受け、土地も所有権移転して完結しているわけです。
また、建物請負契約は宅建業法は全く関係がありません。ですから、主任者が土地取引で至らない点や不正があったとしても、実損がないのですから、通報等行いその方が指導など受けることはありますが、請負契約の揉め事に関しては、全く関係がありません。
これは他の方と全く同様の見解です。

困っているのは建物の金額等の件で、主任者の件ではありませんから、あなたのそれを根拠に揺さぶりたいなどという考えは、相手方を敵に回すだけの行為で、損害を大きくするだけだと思います。

そもそも土地のローンが実行されている際に、銀行等の多くは建築確認済み証などを必要とし、銀行へ契約書やその通知書、見積りなど提出しているはずで、未完成の状態で融資しているわけです。
この様な状態で、他行で貸付の申し込みを受けるということ自体が無いかと思います。未完成状態の借り換えというのは聞いたことがありません。建物審査等要せずに、土地だけの融資を受けたのであれば、土地と建物を再度別な銀行で1から融資を受けなければなりません。これも受ける銀行がありますかね？？疑問です。

着手金を支払わずに、相手方に着手を求めるのは、そもそもおかしいでしょう。

２００万の金額差というのも、契約した金額で建物が建たずに金額が上がった？のではなく、申し込み人の信用や年収等で２００万必要融資額から借入額を減額された？のですよね？
これは金融機関の判断ですから仕方ないのではありませんか？床面積を削るなり、仕様を落とすなり、業者にも協力してもらい、削ってゆくしかないのでは？

気持ちはわかりますが、実務上、はい他の工務店で・・・とすんなり銀行やその他がうまく収まるとは思えませんね。他の銀行へ借り換えするということは、再度借り入れ費用や登記費用、抹消費用など数十万円単位で経費もかかりますし、早期の一括返済の場合は（1～2年以内）1～2％程度の違約金が発生する場合もあります）ペナルティーがある場合も。

次の工務店というのが、余程、融資や手続きなどに明るくなければまた問題になるだけかと思いますね・・・

お礼

アドバイスありがとうごいました。
助かりました。

回答No.2

detekoiya

建築請負契約って解約ってありませんから。

なんか今回の揉め事には
宅建主任者の責任の範疇とは無関係だと思いますが・・・

着手金が入金されていないなら
着工しないのは当たり前の話でしょう。
それを理由に着手金を払わない方が
おかしいです。

知人の話ってことだと、その知人のバイアスがかかった
事実と違う都合のいい話をされてるかもしれませんね。

土地のローンが始まっているようですが

住宅ローンってあくまで土地と建物が一体のものなので
建物分だけ他の銀行で、とかあり得ないですよ。

他の銀行で土地の分も含めて融資を受けることに
なりますけど、こんな状態で受けてくれるか
ちょっと疑問です。

宅建主任者としての責任は今回の場合は
土地の売買契約に対しての重要事項説明であり

資金計画とか建物建築に対してのコンサル業務は
宅建主任者である必要はない部分です。

本当に、質問者の知人の話で
(自分のことと書きたくないから知人の話、とか
書く人も多いみたいですし）
困っているから助けたいと思うなら

その回答は
・シロウトはクビを突っ込むな。
・シロウトがこのような場所で事実と異なる可能性のある話を
　もとにした書き込みから得た回答を伝えたところで
　役に立つとは限らず、揉め事の助長する可能性すらある。
・なのであさはかで余計なお世話にすらなるような
　入れ知恵を考えるより
　公共の無料相談とか弁護士さんに相談することをすすめる。

そういうことだと思いますけど。

お礼

たくさんのアドバイスありがとうございました。
確かに素人が首を突っ込む事ではないですよね。
ちょっと反省です。

回答No.1

noname#184677

重要事項の説明をするのは宅建主任者でなければなりません。契約行為自体は無資格者でもできます。
フルコミッションでも委任契約があれば大丈夫。無資格でもできます。

着手金の件は支払わないこと自体違約ですから、着手金は支払う必要があります。
私は宅建主任者、一級建築士です。

お礼

お忙しい中ありがとうございました。
成る程ですよね。
助かりました。