宅建資格の取り扱いについて！

質問

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ここではいつも大変お世話になっております。
宅建主任者資格もしくは法律に詳しい方がおられましたら是非お力をお貸し下さい。
私の知り合いが土地を購入しました。
ローンの融資を受けて１回目の支払いは始まっていますが、建物の値段の相違があってまだ建築は始まっていません。
資金計画も当初とは話しが違っていて建物の契約書に記載された金額と融資金額の差が200万以上ひらきがあって建物の融資と建築は解約して他の銀行と工務店に依頼する事にして融資計画をした不動産屋と設計をした建設会社と話し合いをしました。
建築会社は契約書にも記載されている通り着手時に300万を支払わなければならないはずなのに資材などを依頼しているので解約するのであれば約270万を支払って欲しいと言うことらしいです。
金額的には正確に算出してみないと何とも言えないとの事ですが、そもそも契約書には2015年8月22日から着工と記載されているのに着手金を貰っていないから引き延ばして解約をする時にはそのような金額を支払う必要があるのでしょうか？
また、土地を売って資金計画をした不動産屋の担当はその不動産屋に専任として登録はしておらず、フルコミッション（全歩合）で契約しているようです。
ただ、土地の売買契約をする時に宅建取り扱い資格を掲示する事もなかったので後にその事を問いただしても見せてくれず、よくよく話しを聞けば何度も離婚をしていて今は奥さんの姓をが実際の名前で名刺に書かれている姓は以前のものであり、契約書に記載された姓も印鑑の姓も昔のもののようです。（本人に確認を取りました。）
この場合は宅建の資格があってもちゃんと名前の変更をしなければならないと記載されています。
それなのに契約時に前の姓のまま契約書を作成するのは違法行為ではないのでしょうか？
長々とすみませんが困っているようですのでご回答お願いします。

回答No.2

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

「建物の契約書に記載された金額と融資金額の差が200万以上ひらきがあって」
とありますが，融資額の上限を決めるのは金融機関で不動産屋ではありません。
債務者（建築主）の返済能力と担保物件の評価等の諸条件を勘案して決めますが，
それが足りなかったのでしょうか。

また，資金計画が当初予定とずれるのは，
注文者が当初予定と違ったことを言いだした場合にも起こります。

200万円という額が額なので計画変更よりも返済能力の問題のような気もしますが，
そもそもの資金計画で，融資条件等を甘く見ていたのかもしれません。
それはここではわかりませんね。

工務店との関係は請負契約なので，
現時点での契約解除は民法第641条によって可能ですが，
注文者は，工務店側の損害を賠償する責任があります。

注文物完成のための資材の発注は，それこそ履行の着手じゃないですか？
工務店がその資材代金を払っているもしくは払わざるを得ないのであれば，
その額は損害ですから，注文者がそれを負担すべきです。

不動産の売買における重要事項説明等は宅地建物取引主任者が行いますが，
専任の取引主任者でなければならないという規定はなかったと思います。

ただ，宅地建物取引主任者証の提示は義務づけられており，
提示されていないのは宅地建物取引業法第22条の4に違反しています。
宅地建物取引主任者証の裏にも
「注意事項
１．取引の関係者から請求があったとき，又は重要事項説明のときは，
　本証を提示すること。」
と記載がありますので，取引主任者にそれがわからないわけがありません。

また，氏名変更があったにもかかわらずそれが未登録というのも，
ご指摘のとおり同法第20条に違反しています。

ですがそれは宅地建物取引業者側の業務に関する義務違反というだけで，
売買契約や請負契約の効力とは無関係です。

さて，資材代金を払ってしまったからその費用を損害として負担してくれ
と言われて払ったのであれば，その試合は注文者のものです。
旧工務店に，引き渡しのときまでは善管注意義務をもって保管してもらい，
引き渡しを受けた後，その資材を新工務店に利用してもらうといいでしょう。

ただちょっと気になるのは，
「ローンの融資を受けて１回目の支払いは始まってい」ることです。
ということは土地に対してその銀行の第1順位の抵当権が設定されている
ということではないでしょうか？
そこに他行が建物代金とはいえ第2順位の抵当権で満足するかというと，
それはちょっと難しいのではないかと思います。
土地分も含めての借り換えになるのではないでしょうか。
となるとさらにその費用がかかります。

もうちょっと話し合い，妥協点を見いだした方が良いかもしれません。

お礼

たくさんのアドバイスをありがとうございました。
今回本当に為になりました。

回答No.1

mihonomatu

土地を購入は不動産会社ですか。不動産会社が仲介したとして回答します。この会社県に不動産登録されていますか。この会社に宅建主任が登録されていますか。協会は全日とか、全宅です。会社にどこの協会か聞いてください。
建築はこの不動産会社ですか。別の会社か関連ですか。建築許可番号聞いてください。建築請負契約書を交わしていますか。これをよく読んでください。ホウテラスで無料相談を受ける。上記の協会に相談する。県に建築、不動産の部門がありますから聞いてみる。まず予備知識持たないと言いくるめられます。この不動産会社宅建主任者おいてないのではないですか。宅建資格とって会社に勤めたら、会社があなたは主任者として登録してくだい。となると拒否もできますが、主任者として不動産売買の時、重要事項説明をする必要があります。宅建資格者だけではだめです。ご存知のようにこの方が説明します。確か社員が多い所は主任者１一人に３名の方が不動産の販売仲介に携われます。
建築は新しい業者が旧の業者の部材を半額で買い取るとかの交渉が必要でしょう。新業者もしっかりした業者ですか。
文面だけですが、かなりいい加減ですね。
再度主任者のコピー、建築業者のコピー貰って、くれなければ県や教会で調べてくれます。
協会は業者ヨリです。協会費が減りますから、資料もって乗り込むくらいの態度で行った方がいいですよ。
最後は弁護士です。土地の売買の問題、土地自身に問題ないか（地盤とか）、建築業者の問題、建築許可は市から降りていて、その証票を土地に看板建てているか。このようなことも調べてください。

お礼

お忙しい中丁寧なご回答ありがとうございました。
色々と難しいですよね。
安易に考え過ぎていました。