位置指定道路の市への帰属について

質問

４軒名義の位置指定道路を持っています。
このたび、隣の土地（畑）を宅地にすることが決まりました。開発業者より、造成する宅地にアクセするため、４軒所有の位置指定道路の一部を市へ帰属して欲しいと申し入れを受けました。新しい造成地には別の方向から道を設置するのですが、位置指定道路にも道をつなげ、まとめて市道にしたいというのが市の意向だそうです（通り抜け部分を一括して市で管理したい）。

位置指定道路のままでも新しい宅地からの通り抜けが可能となるため、交通量が増えたときの道路維持も考え、４軒で話をして市へ帰属する方向で検討しています。この場合、特に注意すべきことはないでしょうか？登記や分筆等の費用は業者が負担すると言っています。

回答No.3

oyazi2008

再度回答します。
位置指定道路が移管されない部分はそのまま残ります。これは役所の建築担当課が管理していますので、既存部分に関しては、従来のままという認識で構いません。

銀行等の担保権に関しては、放棄してもらう形になりますが、これは銀行等との実際のやりとりは業者が行うことがほとんどです。
しかしあくまで申請者は借り入れ人ですから、最終的な銀行への申請書類などへは、本人の署名押印が必要となります。
銀行が拒否することは、ほぼありません。しかし残る位置指定の部分には担保権は残されたままになります。手続き代理人として業者や司法書士が動きますから、指示された様にこなせば問題ありません。
万一銀行が拒んだ場合は、移管は出来ません。

お礼

業者にだまされているのではないか、貴重な財産を失うのではないか、ととても心配でしたが、懇切丁寧に説明していただき、安心しました。アドバイスに従い、一つ一つ対応していきます。

お忙しい中、二度にわたるご回答、本当に有り難うございました。

回答No.2

sirousagi1

行政による管理が好ましい状態です。
それにより、ライフラインの整備までが市での維持管理になります。

注意する点として、
４ｍの幅員である位置指定道路に思いますが、関係する全範囲できちんと４ｍの道路幅となっているか
確認しておきましょう。
塀の一部が道路部分に出ていたり、某家庭の占有のような境界線となっていて道路幅がほんのちょっとでも欠ける部分があると、市はそのままでは編入してくれません。

そうした事があった場合には、ご近所どうしお互いに言いにくいことでも解決しておく必要があります。

お礼

ご丁寧な回答、有難うございます。

道路状態に問題なければ、メリットはあれどもデメリットはないと言うことですね。
再度、近所同士で現状確認と話し合いをしたいと思います。

確認の結果、問題が出てきましたら、また相談にのっていただきたく、宜しくお願いします。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
現状で位置指定道路を所有していても、課税されているわけでもなく、道路としてしか利用は出来ないので、市道に移管するからと言って、不都合はありません。
道路もご自身の財産の一部という変な認識を持たれる方が一部にはいらっしゃいますが、その後の管理や整備など市がやることになり、例えば舗装が劣化しても修繕負担から開放されるのですから、利点はあれど、何か懸念されるような事項は無いでしょう。

また、現状の整備状況が悪く（側溝が欠けていたり、舗装が傷んでいるなど）市が改修後の帰属を要望する場合は、開発業者の負担で改修工事後に移管されます。

手続きは、業者の宅地の開発行為と照らして進み、移管は最終段階の手続きとなります。（もう見た目で宅地が完成している時期です）

手続きは、印鑑証明や実印押印などの書類を交付しなければなりませんが、土地家屋調査士や司法書士など「士業」の方々が行いますので、ご安心を。

逆に注意する点は、上記の重要書類等や実印押印は、士業の方以外には預けいないことぐらいでしょう。当方でも同席して押印等いただきますが、これを我々業者が預かることは致しません。道路部分のみではなく、宅地と道路の持分の権利証が一体になっているものがほとんどですから、司法書士に権利証の預り証など正式に発行してもらう必要があります。

また、位置指定道路であればこれを申請した図面の幅員が無ければならないので、4ｍの位置指定道路などの場合、一部4ｍ未満な箇所があれば、そこに接する宅地所有者は後退を義務付けられます。
これは市へ移管しなくとも、その宅地所有者が（4ｍに足りない部分の）建て替え等建築確認を取得する際には、後退を求められることになりますから、（位置指定道路の復元と呼びます）移管をしてもしなくともいづれ発生してしまう、事案です。
この部分は、業者に道路の現況の測量を早期にお願いし、指定の幅員に満たない部分があるのかどうか？あらかじめ理解しておくことが、4名の方々に不和を生じさせないため、必要な工程です。

他にご不安などあれば、補足してください。
また、4名各自道路部分の権利証や登記識別情報通知（現在は権利証がなくこのような書類となります）を各自間違いなく所有しているかあらかじめ確認してください。無くても手続きは出来ますが、手法が全く異なるため、事前に権利証が無い旨は伝えておく必要があります。

補足

ご丁寧な回答、有難うございます。２点ほど気になる点があるのですが、補足をさせてください。

１．市に移管後も一部の位置指定道路が残ります。その部分は引き続き、道路指定が残るのでしょうか？
　　それとも、分筆作業をする時に一旦、位置指定道路の許可が取り消され、道路指定はなくなって
　　しまうのでしょうか？
２．位置指定道路部分が住宅ローンの抵当権に設定されています。銀行と交渉することが必要になると
　　思うのですが、業者任せで良いでしょうか？　また、銀行が了解しない場合、どのようになるので
　　しょうか？