位置指定道路の売買について。

質問

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん（コマーシャルで結構有名）の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。（うちの他にも２件、同じ立場の家があり、皆、自持分を欲しいと思っています）
それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。（とりあえず、掘削使用の承諾書は頂けることになっております）　やはり不動産屋さんとしては自分にメリットは無いのでとりあってくれないのでしょうか？それとも、結構めんどくさいものなのでしょうか？
　友人が位置指定道路で隣家と結構揉めたこともあり、出来れば持分がほしいです。どう導入していけば売ってもらえると思いますか？不動産関係の方、ご意見頂けると幸いです。また、もし売って貰えるとした場合、価格というのはどうやって算出するものなのでしょうか？その道路に接する土地が坪５０万円としたら、やはり坪５０万円なのでしょうか？　算出方法をご存知の方、お教え頂けると幸いです。
以上、よろしくお願い致します！

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。
しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

その位置指定道路を管轄する特定行政庁に陳情すると言う手もありますが、民民の事には首を突っ込まないのはご存じのとおりで、致し方ありませんが建売業者と粘り強く交渉するしかありませんね。

私は別荘地の売買が主ですので同様の問題は結構あり、数年前に住民が業者に対し訴訟を提起し、結局訴訟には至らず、地方裁判所で和解あっせんとなった例があります(業者は売却に応ずべきという司法判断でした)。
お勧め出来る方法では決してありませんが、その例では、住民が自宅に「業者は道路の売却の応じろ」的な垂れ幕を付けた事で、物件が売りづらくなるという印象を業者に与え、譲歩を引き出したようです。

とはいえ、売る売らないは業者の胸先三寸なので、やはり不動産業者にとってメリットが出るような提案をするしかありません。
メリットは値段だと思います。納得できる値段を提示するのが手っとり早いのかもしれません。本来私道の価格など、あって無いようなものですが、それが住宅地と同様な価格で売れるとなれば、耳を傾けるかもしれません。
＃私道の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」を元に考えると、一般的な宅地価格の0～30％程度としています。

なお面倒かどうかという質問がありましたが、当然売買契約書が必要ですし、売るのが業者なので重要事項説明も必要ですし、瑕疵担保も必要です。面倒と言えば面倒だし、費用もかかります。登記費用は買主が負担するにしても、それらの不動産屋の業務に対しても不利益が無いように考えておく必要はあるかもしれません。

お礼

詳細なご回答、有難うございました。

確かに一般的には、承諾書をもらえる時点で問題無いのですが、今の家を買うときに、自持分が無いことでローンを組むときに、ちょっと条件が悪くなりました。そういうこともあり、資産価値を上げる為にも、出来れば自持分が欲しいと思います。

＜既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。

まだ、造成段階ですので、この点は問題ありません。

＜しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。

そうですか・・・首都圏でコマーシャル打ってる有名な会社です・・・

＜(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

前の持ち主に以前、譲ってもらえないか頼もうと思ったことがあったのですが、事前にご近所さん（同じように自持分なし）に相談したところ、”とりあえず、問題なく使えているではないか。変なこと申し出て寝た子を起こすようなことはやめてくれ”みたいなことを言われ、断念した経緯があります・・・

垂れ幕云々は、ちょっと頭によぎりましたが（笑）、そんなプロ市民みたいなことはやめときます。

造成が始まった直後から、現場作業員とご近所さんがもめて、ご近所さんも自持分をやっぱり持ちたいと考えを変えました。　ご近所さんとよく話し合って、みんなの意見を纏めてから不動産屋さんに売却を持ちかけたいと思います。
何とかwin　winの関係に持ち込めればよいのですが・・・

ご意見、参考にありました。どうも有難うございました！！

回答No.3

0621p

そのままでも特に問題はないと思われるので、不動産屋もあなたに売る必要はないと思っているのでしょうけど、まあお気持ちはわかります。
どうしても欲しければ粘り強く交渉するしかないでしょうね。
不動産というものは定価が決まっているものではないので、「売ってくれ」と言えば高値をふっかけられるし、「買ってくれ」と言えば足元をみられて安く買い叩かれるものです。
このような場合、その不動産屋が土地を売る際に位置指定道路の持分も付ける場合は、おそらく道路の分は値段を付けないと思います。（無償で渡すということではありませんが、例えば坪５０万の土地が３０坪なら総額１５００万として道路の持分も含む事にする）しかし土地の販売に関係のないあなたが買う場合はそういうわけにはいかないでしょうから、金額的に相手にメリットのあるような交渉をするしかないのかなと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

確かに、このままでも問題ないと思いますが、出来れば自持ち分を持ちたいと思います。
参考にさせていただきます。

回答No.1

oo14

ほっとけばいいのでは。
住んでる以上あなたの意向が全てを決します。
みんなの党とか社民党のようなものです。
その位置指定道路はだれのおかげじゃ。
て感じで。
先住民を駆逐するようなことは
今の日本では許されません。
安心して、どーんとかまえておれば
大丈夫ですよ。

お礼

お礼遅くなりまして申し訳ありませんでした。
ご回答、有難うございます。

＜みんなの党とか社民党のようなものです。
このくだりはちょっと意味が？？ですが、なんだか安心しましたｗ
ありがとうございました！