住宅を立てる時の注意事項について

質問

お世話になっております。

姉が実家のリフォームか建て替えをすることを検討しています。
土地は父の名義です。

しかし、出来た家には姉は住まず、ローン返済のみ行います。
それを支援するため姉に対して、姉妹で毎月1万づつ払い、父と母も毎月少し払うようです。

◆その場合の税金や控除について教えてください。

◆土地名義は父から姉に変えた方がいいのでしょうか。

◆姉自身が同居した場合と違いはありますか？

複雑で例がないようなので、投稿させていただきました。

お手数をお掛け致しますが、よろしくお願いします。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

お姉さんがそう遠くないところに住んでおり、同居可能だという仮定で書きます。同居可能と言うのは、住民票を移動できるという事で、必ずしも居住する必要はありません。

A=住民票は移動するが実際は住まない
B＝住民票も移動しない。
以下A,Bで表記します。

住宅ローン　　これは基本的にそこに住むための居宅に関しての融資です。Bの親のための住宅という申し込みの仕方ですと、融資先も限られますし、金利も優遇ではなくなります。Aなら住むという前提で、借り入れして住民票を移動して登記を行えば、住宅ローンが借り入れ可能です。またBの場合は、借り入れ返済するローンの支払と毎月かかる家賃の支払いがを加えた額を返済比率として計算しますので、年収が多くないと、クリアしません。この返済比率はあくまでお姉さんの年収だけを収入と見なしますので、親族からの援助などは考慮されません。
また、リオフォームは金利が新築と比較すると高い、また返済年数の上限が15年程度です。借り入れ金額によっては、新築して返済期間が長いローンを借り入れした方が、月々の返済は安くなったりしますので、良く検討してください。

税金関係ですが(新築の場合）
登録免許税（建物を登記したり、抵当権を設定したりする税金）
不動産取得税
住宅ローン控除　　の3種です。

登録免許税と不動産取得税を合わせて、AとBとでは建物100m2ぐらいで、借り入れ金額1500万として約25万～程度はAの方が安くなります。これは一度きりの手続きなので、その時に住民票がそこにあれば良いのです。
住宅ローン控除はAもBも使えません。これは事実上居住しない限り利用できません。

土地の名義は、変更しなくとも担保提供をしなければならないので原則支障はありません。これは貸付する銀行の条件次第です。
しかしリフォームの場合は、建物の所有権を2分の1以上所有することを銀行等から要求されます。

Aをした場合と同居した場合の違いは、住宅ローン控除が利用できることです。

Aは、建物保存登記申請時には住民票を実家に移し、登記→銀行の最終手続き→　登記完了　→登記識別情報（建物謄本）を念のため2通ほど取得する（1通は不動産取得税の申告で使用）→　住民票を戻す
で、済んでしまいます。実際には親御さんが住んでいるので郵便物の受け取り等支障が無いので、問題ないと思います。銀行へは黙っているしかありませんが・・・・・
アブノーマルな手法ですが、借り入れが賃貸などの収益を上げるための物件など目的外利用ではなく、親の為の家だとの事ですから、アドバイスしました。

お礼

ご返答を有難うございます。

大変わかりやすかったです。
プリントアウトして姉にも見せたいと思います。

参考にさせて頂いて、家族で話し合います。

回答No.3

lv4u

No.1です。

>>譲渡より同居して相続する方が税が安くなるということでしょうか。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
上記のＵＲＬにあるように、相続を受ける人が同居していれば、相続税が８０％も減額されます。
なお、相続開始時に同居開始してもダメなので、同居を早めにしておく必要があります。
ですから、「同居は嫌と以前は断った息子が同居を申し込んできた。なぜ？？」と困惑される方もいるようです。
なお、２世帯住宅の場合は、同居とはみなされないようです。

>>また、下二人と父母が姉に対して支払っても不動産所得には当たらず、
姉が所得税を支払う必要はないということでしょうか。

小遣いレベルであっても、なんらかの契約書があって、まわりからみて姉がお金を受け取ることを証明するものがあれば、不動産所得になるかもしれませんね。
でも、そんな契約書も無く、親族間であれば、問題ないと思いますね。
なにしろ親族間での窃盗は、特例があって、刑罰免除になることもあるくらいですから・・・。
お小遣いレベルの金額の動きは、同じ財布の中でお金が移動しただけと見なすことも可能ではないでしょうか？

お礼

有難うございました。

同居するだけで全然違うのですね。

父母も合わせて3万ぐらいとの事なので、小遣いの内と考えたいと思います。

回答No.1

lv4u

私も詳しくありませんし、誰の立場での相談か、明確ではない気がしますが、とりあえず書いてみると・・・

>>それを支援するため姉に対して、姉妹で毎月1万づつ払い、父と母も毎月少し払うようです。

姉に対して、姉妹で毎月１万くらいのローン返済援助であれば、「姉へのお小遣い」といえるレベルですね。
これは、気にしないでもいいレベルではないでしょうか？

>>◆その場合の税金や控除について教えてください。

リフォーム・建て替えの内容が、公的援助の対象になるものであれば、申請により税金の軽減処置、補助金などが受けられると思います。
姉妹の姉に対するローン援助は、小遣い程度なので、税金・控除は何も発生しない
リフォームの場合、規模によると思いますけど、場合によっては実家の固定資産税がアップするかもしれない。
建て替えの場合、当然のことですが、固定資産税がアップする。

>>◆土地名義は父から姉に変えた方がいいのでしょうか。

土地を姉に譲渡することになるので、譲渡税が発生すると思いますし、それ以外にも費用が発生するでしょう。
そうすることがいいかどうかは、本人たちが決めることで、他人にはわかりません。
そして、父親から相続が発生する場合、利害関係ある人たちがもめるネタになりそうです。

>>◆姉自身が同居した場合と違いはありますか？

姉が同居すれば、姉の住んでいる住宅が不要になりますので、経済的メリットが大きいと思います。
また、同居しているほうが、相続税が軽減されるメリットがあったと思います。

補足

ご返答を有難うございます。

はっきりしてなくてすみません。
姉の立場からお聞きしたいです。

私は援助する側です。（3人姉妹で下二人が援助します）

下二人は父から生前贈与を受けているので、相続の時、土地は姉の物になります。
譲渡より同居して相続する方が税が安くなるということでしょうか。

また、下二人と父母が姉に対して支払っても不動産所得には当たらず、
姉が所得税を支払う必要はないということでしょうか。

長々とすみません。
よろしくお願いします。