建て替えと私道について

質問

築５６年になる家の建て替えを考えてます。
家の前面道路が私道となっており、その所有権は56年前にこのあたりを切り売りしたお宅の名義になってます。
切り売りされるときに土地と道路5坪ぶんを含む土地売買契約書が交わされ、祖父は購入したようです。
ところが、当時は道路まで登記するということを考えてなかったらしく、結局道路を除く部分だけ登記をしたのではないか・・と義母に聞きました。そしてその私道の所有権はというと、生前贈与として今の名義の方(売りに出した方のお孫さんのお婿さん)に贈与されてしまいました。
義母の代となり、お婿さんに当時同じ契約条件で土地を購入したご近所さん4軒と「道路分も買ったのにおかしくないですか？」と抗議に行った時には、時すでに遅しで「そのお金は通行権だ」ということを言われてしまったそうです。

ここまでは、知らなかったといえど道路部分をきちんと登記しなかった者の落ち度だと思うことができます。

そして私たちの代となり・・
今回住宅ローンを組むにあたって、前面の私道に持分がないと融資が受けられないことを説明し、昔の話は持ち出さずに新たに100分の1の権利を移転していただけないかお願いしに行きました。
すると、うちの北側にあたる土地と私道を等価交換をするのはどうか・・ということを言われてきました。
（我が家の北側の土地＝そのお宅につながる私道に面しています）つまり、どうやらその私道の幅を広げたいらしいのです。
むこうが提示してきたのは1.5坪でした。（幅となると４５センチになります）そして等価となるとそれではつりあいがとれないから・・ということで私道部分の権利は3坪分譲るというのです。
よくよく話を聞いていたら、ほかの４軒のお宅が今後こういうことがあった場合に、うちが少ない面積で私道の権利を得たとなると、そのときに坪数として売れなくなるから・・ということらしいです。
そうなると我が家の建蔽率も、担保評価も変わってきてしまいます。ただでさえ広くない土地なのでムリな話です。歩み寄ったとしても９センチが限界だと考えてます。

長くなってしまいましたが、こういった場合・・万が一「この条件がのめないのなら私道の権利を譲ることはできない」と言われてしまったら、泣き寝入りするしかないのでしょうか？

こちらとしては、もともと１００分の1の権利でいいわけですから等価交換ではなく、私道は公衆用道路として登録されてあるので評価はゼロに等しいとしても、このあたりの土地の評価額を参考にして金額を出して交渉してみようとも考えているのですが、なにかアドバイスをいただけたら・・と思います

※お絵かき添付：A宅がそのお宅です

回答No.1

kimamaoyaji · ベストアンサー

4件の立て売りのための、建築基準に基づく道路でしょうから、開発道路、として認められるのが常識で、しかも所有者が、売り手側の相続権者なので、生活道路として認められる筈です。
http://shido.iinaa.net/kenri.html
４件で共同して、弁護士に相談してみては如何でしょう（最初はあなた一人で後から加わってもらっても良いです、同じ権利の主張ですから）、築５６年という事は他の家も多かれ少なから関連してきますし、接道が無いのなら、土地の評価格は極端に落ちますので、不当な課税という事にもなります、それに建築許可も下りないので本来建てられない家が建てられたという事は、接道として登録したからです、たとえ道路でも所有権は存在しますが、道路使用の権利は消えません。
本来は4件の名義で持ち分割合で登記しなかった物だと裁判で主張すれば問題ないと思います。
詳しい事は弁護士に相談した方が良いです、貴方が開発道路と主張しないで、等価交換なり売買で了承したから、開発道路として他の家が認められなくなったと言う恐れも出てきます、その場合貴方に逆に責任が転嫁される可能性もあるので、一人であまりうかつにせずに、弁護士と相談して行うべきです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます

ご近所さんとのこともあるので、おっしゃるとおり慎重に事を運んでいったほうがやはり良さそうですね。

ちなみに、裁判となった場合56年前にかわされた土地売買契約書は有利なものとなりますか？

回答No.2

odasaga09

＞切り売りされるときに土地と道路5坪ぶんを含む土地売買契約書が交わされ

その土地売買契約書が現存すれば、一発解決(^^/

登記はただ後からの権利主張証書。

私道は当然共有持分前提だってでしょう。

登記に必要なものはこれから法的強制力に訴えて整えるだけです。

お礼

ありがとうございます
法的強制力・・そうですね
まずは市役所の弁護士無料相談窓口に相談してみようと思います。
昨日、その時に共に売買をかわされたお宅に、当時の詳細を伺いたくてお邪魔してまいりました。
やはり”道路を付ける”という条件で土地を購入したこと。道路ができたときにさらに道路の持分として請求されたので、支払をしたこと。(うちには領収証もあります)
など・・その他にも、もともと（うちの北側の土地を削って)自分の家に続く私道を広げたがっていたこと・・など、わかったこともあるので、なるべくご近所同士なので事を荒立たせたくありませんが、万が一のときのために色々準備していきたいと思います。