私道に面する駐車場からの車の出入りを禁止できますか

質問

マイホームを建築するため、土地を購入しました。
その土地は公道に面しておらず、私道にのみ面しています。
この私道の全部を込みで、土地を購入しました。

この私道に面している家はうちを入れて数件あります。
しかし私道のみに面しているのはうちの土地だけで、他のお宅は公道にも面しています。公道と私道の角地です。

角地の家は門は公道に面しているのですが、駐車場は私道側にあります。
そのうちの一件に関しては、私道から出入りする駐車場を貸しています。

私道は要セットバックの位置指定道路で、公衆用道路です。
うちとしては私道を皆さんに購入してもらい、みんなで共有してみんなで権利を行使したらと思うのですが、もし購入を拒否された場合、私道の両端に障害物などを置くなどして、私道を車両通行止めにすることはできるのでしょうか？結果として、私道に面する駐車場からも出入りできないようになります。

回答No.9

k-ayako · ベストアンサー

ふたたびです。

お世話になった不動産屋の担当者と話す機会があったのでちょっと聞いてみました。

まず原則論からいうと「位置指定道路」である場合、人の通行は拒否できないが車両の通行は拒否できる・・・だそうです。

ただしこれは原則なのであとは例外については実際に私道の現状やこれまでの使われ方を市町村の判断や裁判をしなければわからないとのことでした。

今回のようにすでに購入前から私道に面した駐車場があった場合、もっとも重要なのは前所有者と駐車場所有者の間で「通行に関する取り決め」があったかどうか。

取り決めがあったにも関わらず売買の際にその事実を隠していた、意図的でなくても通知していない、今回のように質問者さんに対して不利益が生じる場合は今回の問題は私道の前所有者に責任があるだろう・・・という見解でした。（前所有者に対し相応の賠償金を請求できるのでは・・・）

次に前所有者と駐車場のオーナーとの間に何も契約がなく、勝手に駐車場を作っていた場合・・・これは無条件に駐車場オーナーに「私道分の負担を請求できる」だろうとのこと。（応じるかは別としてその権利はある。ただ私道購入時にすでに道路が傷んでいたとしてもそれについては請求できず、あくまでも所有者となった時点から話）

もう１つのケースとして私道込みの売買の場合、不動産屋がからむ場合は多くが「位置指定道路の場合、私道分の価格を土地代金には含まない」そうです。ただしこれは重要事項説明で説明があり、私道については所有者の「私道負担」の義務があるためその義務の金銭的な対価として私道分は「無償で譲渡」する、また今回のケースのように駐車場の利用がすでにある場合、それを認めるのも「私道の無償譲渡」の条件に含まれるということだそうです。（今回、私道込み・・・とのことできちんと私道分と土地分で金額が別れて支払われているかどうかが問題だそうですが私道分はオーナーから購入しているので土地は土地、私道は私道だと思います）

原則論で言えば質問者さんの主張が通るけど、すでに駐車場としてのリ世実績があるのでここの判断がどうなるか・・・みたいですね。

道路の保全は私道所有者の負担が原則ですから、実際に道路の状況がどうであるか、駐車場の出入りの結果、どの程度痛んでいるのか、前所有者との間の取り決めはどうだったのか・・・これらを総合的に判断しないと結論は出ないのでは・・・とのことでした。

今回は私道の前所有者と駐車場オーナーとの間のやりとりが不明なのでその担当者もその点がはっきりしないと責任の所在がはっきりしないと言ってました。

ただ話の内容から質問者さんの主張は通る可能性があるけどそれを認めさせるには相手（駐車場オーナーや前所有者）に対して法的根拠を示さないと厳しいだろう、相手が素直に応じれば問題ないけどゴネた場合、最終的には裁判で判決を確定するしかないのではないか、そのときの争点として今まで使っていたという「公共性」を重視するのか「私道」ということを重視するのかになるのでは・・・と。

ただいきなり裁判とかこちらの希望で話を進めてもモメるだけだろうからまずはお金もかからないし私道を管轄する市町村に相談するのがいいだろうのことでした。

あくまでも一人の不動産屋の見解なので法的根拠はなにもありません。
ただ私を含め素人の見解よりは現実味があるのかなぁと思い投稿させていただきました。

補足

不動産屋さんに詳しく聞いて頂き、どうもありがとうございました。
k-ayakoさんにも不動産屋さんにも手間暇おかけしてしまい、どうもすみません。

＞もっとも重要なのは前所有者と駐車場所有者の間で「通行に関する取り決め」があったかどうか。
確認が必要ですが、取り決めはなかったようです。
お互い先代・先々代から住んでいる土地で、その辺りはなあなあになっていたみたいです。
比較的最近になって、前私道の所有者が沿道のお宅に「私道を買って欲しい」と持ちかけて、その辺りから私道の件がごちゃごちゃしてきたみたいです。
私が買った土地に建っていた家も、もう何十年も前のものでしたが、
私道の持ち分なしで当時は新築できたわけで、私道の前所有者の先祖の方は、あまり気にしないで私道を開放していたみたいです。

＞「私道分の負担を請求できる」だろうとのこと
この私道分の負担というのは、補修費用ということになるのでしょうか。
今後私道が痛む可能性があるので、今の時点で細かく写真を撮っておくべきですね。

私道と宅地の金額の事ですが、私道は前所有者から「宅地の売り主さん」へ売却され、うちは私道と宅地を一緒に「宅地の売り主さん」から購入した形になっています。
私道と宅地に別々の金額が設定されているわけではありません。
とはいえ、契約書に「無償譲渡」などの文言が入っているわけでもありません。

＞相手（駐車場オーナーや前所有者）に対して法的根拠を示さないと厳しいだろう
法的根拠というのは、どういうものにあたるのでしょうか・・

今回のアドバイスを拝読して、沿道の方が駐車場を作る際に、私道の前の所有者に許可を取っていたかどうかという点を今まで考えていなかったな、と気付かされました。ありがとうございました。
（おそらく取っていないと思います。）
沿道の皆さんは、私道を購入せずにこれまで通り私道を使いたいし、
これからもずっと自由に使いたい（自分の家が新築・改築工事などの場合も）と希望されているみたいで、
私もあまり揉めたくないのですが、
こちらの希望もちゃんと話をして、話し合いをして決めないといけないと思っています。
裁判などしたくないですし、私道の所有者だからと言って大きな顔をするつもりもありません。

ただ責任と大きな金額のお金がかかわってくる問題なので、
決めるべきことはきちんとしておきたいと思っています。

一度役所に行って相談したいと思います。
長い間お付き合い頂き、本当にありがとうございました。
（お礼のところには1000文字しか投稿できないため、こちらへ書き込ませて頂きました。）

回答No.8

tk-kubota

＞通行権というのは、車両にも適用されるのでしょうか？

古い判例では、両手に荷物を持って歩ける範囲(3mほど)とされていました。
しかし、現在では、車社会ですから、車両(消防車も含み)最低でも4m必要です。
もっとも、今回の道路は位置指定道路と云うことですから4m以上確保されているはづです。

補足

アドバイスありがとうございます。
要セットバックの道路で、４ｍ以下です。
二項道路というやつです。

回答No.7

awjhxe

⇒うちが買った土地は、当初は私道の持ち分がなかったのですが、
そうなると土地の価値がないので、その私道の前の持ち主さんから私道を全部購入して、私道全部込みで土地を買うということになりました。

当初は私道の持ち分が無く，その後，前の所有者から私道も含めて購入したから，当初の金額では無く，私道が増えた分高額で買わされた？

私道に面する土地建物を購入したら，その持ち主から土地建物だけを購入しても，私道もセットで付いて来るのですが，質問者さんは，私道に面する土地だけ購入し，後に別に私道を購入されたとしても，車の通行を止められません。

⇒歩行者の通行権はあると思うのですが、車両についてはいかがでしょうか？

質問者さんが購入する以前から既に，駐車場が有ったのですから，車の通行を止められません。

補足

私道に面する土地だけを購入して、後から別に私道を購入したのではありません。
私道込みで土地を購入したのです。

＞質問者さんが購入する以前から既に，駐車場が有ったのですから，車の通行を止められません。
具体的な例や判例をご存じでしたら教えて頂きたいのです。

回答No.6

k-ayako

＃３です。

地主さんから私道分を購入したということはその時点ですでに存在していた「駐車場」が私道を通過することについて前所有者が了承していたとうことはないですか？そうだとすれば駐車場のオーナーは許可を得て駐車場としていますから所有者が変わったからといってその分を負担しなくてはいけないということはないと思います。

駐車場になっている土地の所有者が勝手に私道を走行しなくては利用できない駐車場を作ったとなればそれを理由に拒否はできるかもしれませんね。

ただ私道といっても「これは自分の所有物だから相応の対価を払わなければ使わせない」と強固になれば「位置指定道路が廃止」される可能性がありますよね？

駐車場のオーナーと揉めて「位置指定道路なのに駐車場からの出入りを認めない、あくまでも私道だと言い張るから位置指定道路を廃止にしてくれ」と市に相談するかもしれませんよね？

自分が買った私道だから好きにできるわけでなく、私道では建築できないから「公共性を持たせる」ことによって私道だけど建築条件の「公道に面する」と同じように扱いましょう・・・というのが位置指定道路です。

で、位置指定道路になるためには「私道負担」が必要ということ。

「私道負担」というのは自分で買った土地だけど位置指定道路にするために「他人の利用を無償で認める＝自分で負担する」ということです。だから他人に使用料を徴収したいとしても「私道負担」を考えれば無理ではないかと思います。

以前、裁判で同じような争いがあったと思います。

そのときの判決では「他人の私道利用が所有者に著しい不利益を与えているとは言えないので使用を拒否することはできない」というような内容だったと思います。

自分で買った土地なんだから無償で使われるのがイヤだ・・・と言っているように思えます。それは「私道負担を拒否している」ことになり「位置指定道路の廃止要件」になるのでは・・・と私は考えます。

自分ですべて買ったとか登記しているということを主張するなら位置指定道路の要件を満たしつつ、利用料の徴収が可能かどうかを市役所や弁護士に相談するといいと思いますよ。

補足

私道の前所有者の方は、車両の通行や駐車場について許可をしたということはありません。
古くからの私道で、沿道の方たちもこれが私道だと認識がないまま使っていたようです。
いつからかははっきりわかりませんが、比較的最近になって認識されるようになったようです。

位置指定道路の廃止に関するところは、すみません、ちょっと意味がわかりません。
持ち分のない他人が「廃止にしてくれ」と言ったところで、廃止にされるはずはないと思っています。
駐車場の持ち主の方たちは公道にも面しているし、土地的に余裕のある方ばかりなので、
公道から出入りできるような駐車場を作ろうと思えば作れるお宅ばかりです。

＞「私道負担」というのは自分で買った土地だけど位置指定道路にするために「他人の利用を無償で認める＝自分で負担する」ということです。
他の方が歩行者として利用することを止めようとしているのではありません。
あくまで車両についての質問なんです。
私道につき車両通行止めをしている私道は数多くあると思います。
また持ち分のない私道に面している土地で家を建てたり立て替えたりする場合、
私道の持ち主から許可をもらわないと建築できないという事実もあります。

＞そのときの判決では「他人の私道利用が所有者に著しい不利益を与えているとは言えないので使用を拒否することはできない」というような内容だったと思います。

この判例について、もっとご存じでしたら教えて頂きたいです。
車両が道路を通行するということは、歩行者が通行する場合よりもずっと地面を痛めることになります。
万一陥没するといった事態になった場合、責任は所有者である私にあり、
補修費用もかかりますし、道路が壊れたところで何か事故が起きた場合も所有者が責任を問われます。

皆で利用し、皆が有利に使用する私道を、皆で共有したいと思う事に対して批判が多くて、がっかりしています。
もちろん強制はできません。
しかし共有しないのであれば、責任を取らないということでもありますので、車両での使用は控えて頂きたいということなのです。

回答No.5

tk-kubota

＞両端に障害物などを置くなどして、私道を車両通行止めにすることはできるのでしょうか？

できないです。
通行地役権の設定登記があってもなくても通行権があるから通せんぼはできないです。
その接している土地の所有者らに「共有持分にしようよ(買ってほしいと云うことですが)」と相談しても、反対する者があると云って裁判してまで、買ってもらうことはできないです。
あとは、所有権に基づく損害賠償請求ですが、その損害額は固定資産税の3倍が最高です。
でも、おそらく位置指定道路ならば非課税となっていると思います。
税金がかからないから損害額がないことになりますが、判例や実務での話し合いでは、近隣の土地価格の10分の1が、その土地(私道)の価格となっており、その額から固定資産税を割り出し(税率1.4%)、その額を接している土地所有者に割り振り請求すれば、裁判しても勝てる見込みは十分あります。
おそらく、年間数百円か数千円と思いますが。

補足

通行権というのは、車両にも適用されるのでしょうか？
歩行者の通行を止めるつもりはありません。

回答No.4

bmonomd

＞私道に面する駐車場からの車の出入りを禁止できますか
通行地役権の設定登記がされていると禁止できません。
後は、状況に依ります。

＞歩行者の通行権はあると思うのですが、車両についてはいかがでしょうか？
公道に面していない土地の場合は車両にも通行権がありますが、面している場合は認められないケースが多いです。

補足

ご意見ありがとうございます。
通行地役権の設定登記はされていません。

回答No.3

k-ayako

そもそも「位置指定道路」とは公道に面していない私道に家を建てる場合、建築条件として「私道を公道とみなす」ことですよね。（簡単に言えばですが）

これは本来は家は建てられないけど「私道負担」で自ら購入した土地を公道（位置指定道路）にすることで特例として建築を認めるってことです。

「私道負担」というくらいですから当然、負担は所有者ということになり、この負担を他の利用者に負担させるということは「私道負担を拒否する」ということで「位置指定道路を廃止する」ことを意味すると思います。

土地を購入するときに「私道負担」の説明はなかったのでしょうか？

私道に接する土地を利用している駐車場の利用者に金銭負担をさせることが出来る・・・と不動産屋に言われたのでしょうか？

私道負担は言葉の通り、所有者の負担ということで他の利用者のために自らが負担するということですから重要事項説明できちんと説明を受けているはずなのですが・・・。

みんなで共有する＝市町村に寄付申請をするということでそれは可能です。（「私道負担」の道路ですから共有するなら「自ら手放す」しかないということです）

>私道の車両通行止めができるか聞きたかったんです。

私道である以上は拒否する権利もありますが、質問者さんに著しい不利益のない限りは今まで使われていた道路ですからその通行を拒否するのは難しいと思います。

これは市町村に問い合わせてみるのが良いのでは？

＃２さんも回答していますが、私道についてはいろいろ面倒なことが多いので簡単に結論も出せないと思います。

>追い出されるというのは、どの様に追い出されるのでしょうか？

金銭的な要求をすれば「わかりました、この道は私道で結構です。私の方で市役所に「位置指定道路の廃止を申請します」と言われるかも・・・ということでは？

位置指定道路でなくなれば「建築すらできない」ことになりますからね。

そうなれば追い出されるというか、家を建てられない土地をどうしますか？？・・・ということでしょう。

補足

＞自ら購入した土地を公道（位置指定道路）にすることで特例として建築を認めるってことです。
位置指定道路は公道ではなく、私道だと思います。
建築基準法の接道義務に従って建物を建てるためには、土地が建基法上の道路に2m以上接していなければならない。位置指定道路は、建物を建てるために指定を受けた私道の事であると思います。

＞私道に接する土地を利用している駐車場の利用者に金銭負担をさせることが出来る・・・と不動産屋に言われたのでしょうか？
周辺の方に私道を購入してもらう事を強制することは誰にもできません。
しかし周辺の方たちも駐車場を私道側に作ったり、この私道から利益を得ているわけですから、私道に面する一件だけが私道前面を負担するのではなく、私道に面する皆さんで私道を持ち合えたらと思っています。

＞私道負担は言葉の通り、所有者の負担ということで他の利用者のために自らが負担するということですから
すみません、この意味がわかりませんでした。

＞みんなで共有する＝市町村に寄付申請をするということでそれは可能です。
私の言う「みんなで共有する」という意味は、沿道の皆さんで共有するという意味で、国民皆でという意味ではないです。
それと、うちの自治体では私道の寄付は受け付けていません。

＞金銭的な要求をすれば「わかりました、この道は私道で結構です。私の方で市役所に「位置指定道路の廃止を申請します」と言われるかも・・・ということでは？
すみません、また意味がわかりませんでした。
うちの私道である事は間違いないです。登記もしています。
位置指定道路の廃止を、持ち分０の人が申請できるということでしょうか。

回答No.2

nonbei2

所有権と通行権のぶつかりあう場面ですね。ここが分譲地かどうか、通行の対価関係はどうなっているか、従来の利用状況はどうか、私道部分があなたの単独所有になっている理由は何か等々、考慮すべき要素が多いと思われるので、文章で質疑を繰り返すのは大変だと思います。１度弁護士に相談したほうがいいと思います。

補足

アドバイスありがとうございます。
この辺は古くからある分譲地です。
通行の対価は、これまでは設定されていなかったようです。
私道の前の持ち主は、少し離れている所に住んでいる方で、
昔はこの近辺一帯はその方の先祖の土地だったようです。
その方が私道を売りたくて、沿道の皆さんに話を持ちかけていたのですが、同意を得られていなかったようです。

うちが買った土地は、当初は私道の持ち分がなかったのですが、
そうなると土地の価値がないので、その私道の前の持ち主さんから私道を全部購入して、私道全部込みで土地を買うということになりました。
私道の前の持ち主さんは私道の売却をしたがっていたので、良いチャンスだったようです。

回答No.1

oo14

通行権がありますからね。
しかも位置指定道路。
行き止まりでなければ
税金もかかりませんし、
自治体に差し上げることもできることもあるかも。
すべての権利者から同意をいただければ
家も建てることができるとは思いますが、
おそらく無理というか、無理を通すと
逆に、あなたが追い出されることになる可能性が大です。

補足

アドバイスありがとうございます。
歩行者の通行権はあると思うのですが、車両についてはいかがでしょうか？
それとうちの自治体では、私道は受け入れてもらえません。

私道に家を建てるつもりはありません。
私道側に駐車場の出入り口があるけれど、私道の車両通行止めができるか聞きたかったんです。

追い出されるというのは、どの様に追い出されるのでしょうか？
出ていくまでに追い込まれるよ、ということでしょうか。