抵当権の特約

質問

土地売買契約の際、相手の要望で10年分割払いで妥協しましたが、
債務不履行のまま、土地を占有されております。
払ったのは本来の土地代金の10分の1のみです。殆ど払いも
しないのに、代金が高すぎるの一点張り。
妥協に妥協して4分の1の価格で契約しており、これ以上の値下
は難しいので、残金分だけ「抵当権」つけたいのですが。

その特約を検討していますが、こんな変な特約を登記できるでしょうか？　
特約：転売時は要連絡。支払金額分を放棄する。

　1000万円10年分割払いの場合、毎年50万円を支払い6年目に転売するなら
　1000万円ー250万円-特約分の250万円＝500万円。
　毎年ちゃんと100万円払っていれば、5年で抵当権を抹消しますよ、と。

ここまで譲歩して「早く払ってもらいたい」のは、みんなが生きているうちに
「自分自身」のために現金を役立ててもらいたいためです。
更に、相続人が増えると話がややこしくなるからです。
債務不履行で訴えられるより、相手にもメリットがあると思うのですが。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

その「特約の登記」はできませんが、相手が承諾するならば、抵当権設定登記の申請で「登記原因証明情報」にその契約書を添付すればいいです。当然にその契約書内で特約も記載すればいいです。
それですと登記簿謄本には、その特約は示されないですが、当事者の契約としては有効です。
不履行ならば、即、抵当権実行(競売)できますから、実際には特約の登記ができなくても債務名義を取得したことと同じになるので目的は達成できます。
契約書は司法書士と相談しながら作成して下さい。
なお、抵当権設定登記のことならば、以上となりますが、これと同じことを裁判所ですることも可能です。
即決和解の申立です。
それですと、双方の利益となります。
例えば、抵当権ですと抵当権者としては有利ですが、逆に、抵当権設定者から見れば、抹消すべきの不履行時には裁判しなくてはならないです。
裁判所の関与した「即決和解」ですと、どちらが不履行でも強制的にできるので、その方がいいと思います。

お礼

訴え提起前の和解申立て＝簡易裁判所の即決和解のことですか。
勉強になります。穏やかな解決策ですね、有難うございます。

実は買手に傷物にされたので、土地を手放すことになりました。
先祖の最も嫌いな相手に乗っ取られるのは、申し訳ないと思いますが、
自分の手に負える相手ではないとわかり、昨日裁判所の制度を利用する
決心をしました。100%勝訴します。が、まず戦う覚悟がないと…

奪われても奪い返すものがないので、よい和解策を考えたいと。
お金が払えなら、所有権移転と抵当権設定を強制したい、です。

競売にかける以外に、登記を強制（強制執行）できるでしょうか？
訴訟から和解することでも構いません。

回答No.1

watch-lot

こんな事態になる前に専門家に相談すべきでした。
契約してからしかも登記変更してから後に値切られたのを受けるとはなんと愚かなことか。
今となっては、債務不履行による契約解除で所有権を戻す訴えを起こすべきです。
その際は、所有権等の登記事項を変更出来ないように仮処分をうちます。
これらは弁護士に相談すれば、余程のバカでない限り弁護士はそのようにします。

抵当権の設定にあたっての条件作りですが、これらは全て登記事項としてはありえません。
そもそも相手が抵当権設定に協力するとは思えません。
もし登記に協力してもらえるのであれば、所有権移転（相手からあなたへ）の仮登記でしょう。これによって、転売されても所有権はもとに戻すことは可能です。

あなたに最も警告したいことは、目先の支出を惜しんで弁護士を立てようとしないことです。
今からでも遅くないので専門家に依頼してください。

お礼

有難うございます。
現時点では土地を戻されると迷惑なのですが、無法者にただで渡すのも嫌なのです。