不動産経営について

質問

横浜市に６０坪ほどの一戸建を所有しています。事情があって、都内でアパートを借りて住んでいるため、現在社宅として賃貸し、１６万円/月の収入を得ています。物件は、最寄駅から徒歩３分、ターミナル駅までも１５分程度で行けるため、継続的に借り手がいて安定収入となっていますが、将来売却か物件担保にローンを組んでマンションかアパートを一棟買いして経営することが可能か考え始めています。

物件の時価は６千万円程度なのですが、これを頭金としてローンを組んで一棟買いし、軌道に乗せるというスキームは成立しますでしょうか。もちろん、物件次第でしょうが、このような発想をベースにしてどこに相談するのか、進め方が不明です。現在６１歳で、今更危ない橋を渡りたくないのですが、一方で資産や安定収入が増えるのであれば検討の価値があると考えています。これとは別に親から相続予定の土地が都内に７０坪ほどあるので、相続後はここに住み、上記１棟の管理を全て委託する方法もあるかと思います。

現在の場所でのアパート経営についても、住宅メーカーに相談しましたが、家が大きくまだ十分住めるので壊すのは勿体ないと言われました。このため、家を補修して価値を高め、上記の方向で検討をしている次第です。

２年後には現在の賃貸契約の期限がくるので、今年中には方針を決めておきたいと思っています。
この道の専門家の方からアドバイスを頂戴できると幸いです。よろしくお願いします。

回答No.6

huyubare

専門家ではなく、単なるオバサン（オバアサンに近いですが）のおせっかいとして聞いていただければ、と思い書き込みました。

今は、借り手は借地借家法でまもられていますが、貸し手は誰も助けてくれません。

借り手は、きれいに住んでくれる人ばかりではありません。自分の物ではないからです。
大手デヴェロッパーの社員の方の話では、同時に売り出した数件の家を外から見ただけで、その家が自宅用か賃貸用かすぐわかるそうです。

私の隣家では、３階のマンションを２５年前に建てましたが、３月１１日の地震で壁に亀裂が走り、それの修理が大変だったようです。その上、２５年も経つと傷みが目立ってきて、それにつれて入居者が減り、住人の質がだんだん落ちてきています。壊す時の費用もたいへんです。

熟考をなさってください。
余計なお節介をいたしました。

お礼

ご親切なアドバイスを有難うございました。慎重に対応したいと思います。

回答No.5

oosawa_i

こんばんは。
専門家ではありませんが、アドバイスさせていただきます。

ちょっと大きな本屋に行って「不動産経営」とか「不動産投資」とかで本を探すと、やまほどあります。
私のよく行く本屋では、「株式投資」の隣に「不動産投資」というコーナーがあって、まあ１００冊くらいの本がならんでいます。
その中で５冊くらい買って読んでみれば常識的なことはわかるのではないでしょうか。
５冊買ってもせいぜい１万円くらいですか。
不動産投資コンサルタントなんていう人に何万円も払って相談する前に、まずは本で勉強してみることをおすすめします。
本格的にお金を払って相談するのは、本で勉強した後だと思います。

アマゾンとかでもいくらでもでてきます。
まず５冊くらい買ってみることをおすすめします。

お礼

早速に、貴重なアドバイスを有難うございました。

回答No.4

angiras

〇大東建託とか〇〇パレスなんかに行ったら、喜んで教えてくれるんじゃないの？

ど素人から始めるなら、宅建を取ってからがいいのでは？リスク回避にはよいですよ。

お礼

アドバイスを、有難うございました。

回答No.3

kirigirios

ローンで集合住宅を買い、家賃収入で安定収入を得るという個人ビジネスが成立するとは、私には考えにくいです。
もしそれが成立するなら、個人よりはるかに低利で融資を受けられる大企業が賃貸住宅経営をするはずです。しかし、企業による賃貸住宅経営は、都心部の高級マンション以外には見かけませんよね。なぜでしょう？

個人の賃貸住宅経営は、
１．もともと土地を所有している人が有効活用のためにする。
２．資産家がリスク分散の一つとして、預金、株式、外債などとならんで不動産を持つ。
３．節税の手段として使う
といった理由がある場合だけに成立するものではないでしょうか。

なお、そのほか、
４．自分で管理人としてマメに働いて経営を成り立たせる　
人がいるという話を聞いたことがあります。

以上、「この道の専門家」ではない私が、理屈で考えて出した答です。御参考まで。

お礼

早速に回答を有難うございました。

回答No.2

noname#203300

相手は上に書き込んでいるような、何でもかんでも『権利』を振り回すようなレベルの人間です。その点を理解して十分に勉強なさっておやりになってください。貸してしまったら大家の負けです。

回答No.1

yharudan

＞＞将来売却か物件担保にローンを組んでマンションかアパートを一棟買いして経営することが可能か考え始めています＜＜

可能だと思います、昨年友人も同じ事をいたしましたがそこはマンションを建てました部屋は全てワンルームにしました、その方が需要があったからです。駅近くもあり満室で一階はコンビニが入居しローンを返済しても１００万ほどの収入が出ました。したがって需要と供給のリサーチが間違わなければこれからも大いにチャンスがあるという事です。（某建設会社、電鉄系に相談しながら決めたようです、そのような窓口があるそうです・・・）

＞一棟買いし＜とありますので売り物件は何がしのマイナスがあると思われますので状況を良く調べてご検討ください。補修メンテには相当の費用が掛かりますのでそれも忘れずに。

お礼

早速に、分かりやすい回答を有難うございました。おっしゃる通り、可能であるかと思いますが、それなりのリスクもあると思いますので慎重に検討する予定です。「個人リスク」を回避するための「コンサル機能」を提供してくれる会社があるといいなと思っています。相談に乗ってくれる所をまず探そうと思いますが、もし手がかりになることがあれば教えて頂けると幸甚です。