不動産投信購入リスクについて

質問

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）は投資家から集めた資金で物件を購入して借主から確実に家賃収入を安定的に確保できる環境を作り出せばリスクの少ない投信だと思うのですが、空家率の増加、借主のこげつき、天災テロなどの物件価値の下落などで落ち込む要因も想像できます。
金持ち父さんの本でアパート経営など確実に収入があがる資産運用をすすめられていましたがアパート経営するほどの資金のない個人は不動産投信を購入してもイメージとして大家さんに近いものがあるのでしょうか。
あるいは価格変動の高い株のような一面もあるものなのしょうか。
よろしくお願いします。

回答No.2

investor_x · ベストアンサー

>株なら「安定」はみこまれませんね。

いえ、株と同じ扱いなだけで株ではないんです。市場の取引で値動きすると言うことでは株と同じです。しかしREITの性質上あまり変動しないのが特徴です。利回りがいい上に、変動が少ないので人気が高く、機関投資家（主に地銀とか？）が結構重宝しているようです。
私も以前持っていたことがあるのですが、利回りよりキャピタルの方が大きかったです。いまは以前を知っていると利回りの魅力に欠けますが、それでもかなり高い方です。

>電力株をしっかりもって配当をがっちりいただくのがむしろ近いかもしれませんね。

いやむしろ利回りは高い方です。たとえば日本ビルファンド投資法人(8951)の利回りは3.71%(Quick)です。 このレベルは最近少ないはずです・・・

お礼

変動が少なく利回りが良いのであればローリスクハイリターに近い形ですね。
地震などの天災がなければ暴落はないものでしょうか。
どうもありがとうございました。

回答No.3

noname#19624

天災系リスクや地価について、ちょっと述べてみたいと思います。
「３０年以内にＭ７クラスの地震が発生する確率７０％」
２００４年８月政府・地震調査研究推進本部「地震調査委員会」発表です。
外食産業に比べれば、ＰＭＬを発表している分、損失をある程度把握できる利点はあります。
しかし、物件が東京や大阪に偏っている事実をＲＥＩＴのＨＰから分かると思います。
では、地方にも物件が分散している方がリスク分散になるのか？と言えば、これも疑問です。
実は、地方の物件は地価の下落が激しく、これからの人口減少を考えると空家率の増加は十分考えられます。
そんな状況を知っているかも知れませんが、地方の物件には生保のビルが入っているＲＥＩＴもあります。
つまり、これから空家率の増加を見込んでＲＥＩＴにぶち込んでいる可能性も否定できません。
ですから、天災系リスクをヘッジする為に、地方物件を購入しても、こういった問題があるので鵜呑みにはできません。
しかも、ＲＥＩＴは配当性向９０％以上を維持し、法人税の免除までされているのに、配当利回りが３％台です。
したがって、確定申告時の配当控除特典はありません。
更に、銀行借入を活用して利回りを上げている面にも注意が必要です。
ですから、今までの概念にとらわれるのは危険で、特に金利上昇局面に入ったら、金利負担増大で、配当利回り低下に伴う価格下落の可能性もあります。

これから投資するのであれば、きちんと自分で調べて納得した上で投資してください。
又、地震リスクに強い金融商品と合わせて持てば、ある程度の地震リスクヘッジはできると思います。
ちなみに、私は外国のＲＥＩＴに投資するファンドを持っています（いわゆるファンド・オブ・ファンズ）。

お礼

回答ありがとうございます。
こわいのは天災と金利上昇ですね。天災はほとんど予測不可能ですが金利はある程度兆候が読めますので、そういう局面に入ってきたら逃げ出したほうがよさそうですね。
外国のリートも全世界が金利上昇していけばあぶないものでしょうか。

回答No.1

investor_x

国内のＲＥＩＴは東証に上場されており、株と同じある使いをされています。
今は人気があるので価格は高めで、利回り＝分配金／市場価格は以前より低下しています。
また、大家さんのイメージは全くなく、単に投信です。

お礼

ありがとうございます。
株なら「安定」はみこまれませんね。
電力株をしっかりもって配当をがっちりいただくのがむしろ近いかもしれませんね。