敷金清算・特約が不利すぎる

質問

住居用賃貸物件を借りようとしています。
賃貸借契約書を作成している段階なのですが、「敷金清算における同意書」という書面がありまして、その特約の内容について疑問がありますので、質問をさせていただきました。

敷金清算方式は、実費清算です。（あちらこちらに「実費精算」との記述があります）
が、「補修費特約」として
居住年数等による破損・汚れなど使用状況を考慮し、宅建協会が作成した「別表　敷引契約における貸借人の負担となる修繕区分表」の通り、修復費用の一部を負担
する旨が記述されています。

修繕区分表では、たたみ、フローリング、カーペットはもとより、壁、天井、建具、ハウスクリーニング、エアコンの洗浄から、消毒まで賃借人の負担であるとの表記になっています。
仲介業者に確認したところ、上記すべてについて貸借人の負担となるそうです。

国交省のガイドラインと比べて、貸借人が不利すぎる内容だと思いましたので交渉中ですが、何をどう譲歩、または変更してもらえれば安心して契約ができるのかと思い、質問させていただきました。

私が一番不安に感じていることは、退去時に敷金を超える修繕費用を請求されることです。
敷金額から修繕費用を引いて不足が生じるときは、それを納付しなければならないとの記述もあり、不安です。
（敷金は２ヶ月分ですが、最悪の場合、返金されなくとも構いません）

よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　私も　ma_h　様　ご指摘のように気に入らなければ契約しないということだろうと思います。

　現に最高裁判決でも『特約は原則として有効』との判例とともに『被上告人（借主）は，本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。』とされています。つまりは「特約を納得して契約したんでしょ？」ってことです。納得できないなら契約しないことです。

回答No.2

noname#184449

不動産業者です

＞敷金清算・特約が不利すぎる

で、あるなら借りない事です。
大家さんには「自分の財産を希望条件で貸し出す（売り出す）自由」が法律上で認められておりますし、同時に借主さんはその条件で契約をする、しないを自由に選べる権利があります。

これが民法上の「契約自由の原則」です。

なお、契約とは互いの信用の上に成り立っておりますので、契約する前から「過剰に請求されるのが不安」なら、契約しない事。

そのような不安を抱えて契約しても、今後事あるごとに「やっぱりがめつい大家だ」という結論が先に立ってしまい、解決への糸口を見つける事もできなくなるからです。

ちなみに「わざと家賃を滞納しろ」という意見がありますが、これは立派な契約違反ですのでこのような短絡的な方法は避けること。
法律はあくまで「善良な市民の見方」ですから、契約不履行なんてしたら自らその権利を放棄する事になりかねません。

まぁ、結局は連帯保証人へ請求がいくだけなので、根本的な解決にはならないのです。
また、仮に保証会社を利用しても保証会社が連帯保証人をとりますから、滞納すれば結果は同じ。
むしろ貴方の与信が悪くなって、今後他の物件を借りる時に審査に通らなくなるだけで何の効果も無いバカみたいな結果になるだけ。

まぁ、私が貴方の立場なら敷き引き契約なんて物件はハナっから借りませんので、他の物件を探しますし交渉もしません。
ご質問のような条件の物件の大家さんは入居する前からゴチャゴチャ条件を付けると、印象がいたずらに悪くなって今後の生活も細かい事で揉めますからね。

そんなの面倒なだけ。

なので、自分が納得できる条件の物件を新たに探し、それで契約したら「お互いの信頼を基に」契約を遵守し、自分の与信に自分でキズを付けるようなバカはやりません。

不動産契約に限らず、短絡的な行動は自分で自分の首を絞めるだけの愚行です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはり敷引契約物件はあまり良いイメージはないのですね。
敷引きや礼金償却の話は契約まで一切ありませんでしたので実費精算だと思い込んでおりまして、仲介業者も実費精算契約であるというのですが、補修内容は敷引契約と同様ですので、敷引よりも不利な条件になってしまっていると感じます。

私も他の物件を探すつもりになっているのですが、物件そのものを同居人がとても気に入ってしまっている為契約内容について見直したかったのですが、確かに契約前からもめると今後大変そうですし、大家さんから一旦回答が頂けたらこれ以上はやめようと思います。

ただ、連帯保証人は私の父に依頼する予定ですが、この条件ではおそらくサインはしてもらえないように思えます。
リスクがあることを同居人に納得してもらい、どうしてもこの物件に入居したければ連帯保証人は同居人の方で準備してもらえるようにお願いしようかと思います。

不動産業者さんからの回答ということで、大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

nik670

もめますよね－。さらにこちは敷金という人質ならぬ
金質を預けていますから。

俺ももめたことあります。
で、よーく契約書みたらどこの業者にクリーニングを
依頼するのか書いていなかったので、俺がヤル！そして
あなたに代金を請求するから俺に払え！と言ってやりま
した。

当然相手はそんなの認めません。でもどこの業者で
やるとも書いていないのですから俺が掃除しても良い
わけです。さすがにクロス貼りまでは俺ではできませ
んからそれは業者にいらいするにして。

エアコンクリーニングだってクリーニング用のスプレ
ー売ってますよ(^^)

これでもめてそのうちに
kawanosaki さんは引っ越ししちゃうのですから
もめたまま引っ越しでいいのでは。

あとは、敷金という金質をどうするか。
これはクリーニング代金とは別にしてもらうんです。
クリーニング代金は代金で払うから敷金との精算は
認めないで、敷金は敷金でまずは返金してもらうんです。
でも契約書に敷引きと書いてありますからね－。
そういうときは退去前の２ヶ月は家賃払わない
んです。で、敷金から充当してね！にしちゃいましょう。
だって本来敷金ってそういうときのお金ですから。
それが昨今クリーニング代の前払いになっている
風潮がありますよね。

と、ダメ元でやるだけやってみてはどうですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

退去時にもめてもnik670さんのおっしゃるようにすれば、追加での請求は回避できるのかなとは思うのですが、連帯保証人の審査を父で通してあるので、なるべく迷惑をかけないようにしたいと思っています。
連帯保証人＋保障会社加入の両方が入居条件になっており、家賃を滞納した場合、保障会社から連帯保証人＝父へと請求がいってしまいそうで、できれば契約をどうにかできないかなと思った次第です。

保障会社だけなら、そういう手段も考えてみても良いですね。
ありがとうございました。