更新契約時の交渉に関する不正行為について

質問

込み入った訴訟についての相談ですが少し内容を単純化して質問します。

更新契約の交渉があとで不正行為を含んでいたことが判明した場合、更新契約の成立事実を部分的に破棄できるかという質問です。

遠隔地のマイホームを手放せずに他人に貸していたのですが、賃借人が更新時に更新料の支払いを拒否しました。

物件はまだ上水道が接続されていなくて条例により年2回１３項目と12項目の水質検査を行う義務があり更新料は、5割を不動産会社が仲介手数料として残り５割を水質検査費用に充当していました。

ところが問題の賃借人は、更新料を削除するために(1)仲介業者を介在せず更新契約をすること、(2)保健所で条例を確認したところ年１回12項目の水質検査のみでよいはずだと主張し年1回の水質検査を自分ですると主張して更新料の支払いを拒否しました。

不動産会社と相談して、仲介手数料を減額して、家賃を値引きして水質検査費用分を確保する努力をしたのですが相手が納得しませんでした。

契約終了後、水質検査料金の更新料未払い分を敷金精算をしたところ訴訟になったのですが当時更新料の交渉時に相手が主張していた水質検査１２項目1回分というのは事実と異なることが判明しました。

相手の嘘の主張を考慮して更新料の代わりに家賃値引きなどをしたわけですがこれに対する損害請求はできないのでしょうか？

ちなみにこの訴訟は、１審判決で相手の契約時の交渉は許容の範囲で更新契約は成立したとみなされました。

納得ができないので控訴中です。
主な争点は。
(1)原契約では更新料1か月分の支払い規定があった。
この点について契約書の変更はしていない。
(2)更新料の支払い拒否に対して仲介料の減額約6,000円、更新期間の延長（2回目の更新料105,000円免除）、家賃減額78,000円（＝3,000円×26ヶ月）の利益を与えましたが、これは大家の単なるサービスで更新料水質検査費用分敷金天引きは違法だと主張しています。

お知恵をお貸しください。
相手のごまかした事実は2年もすれば事項なのですか？

～～～～～～～～～～～～～
相手は、室内もトイレ床、洗濯機下、アルミサッシ付近の結露対策なども怠り修繕費用の負担も拒否していましたが、これは誰が見ても過失責任は明らかなので１審で借主負担を求められました。
但し、契約書にファイルされた結露対策など注意義務の説明書類を削除して裁判所に提出していました。
他にも信義則に反する行為は数えきれませんが、裁判所はなぜか借主に対しては判断があまいです。

相当相手の非について裁判所にアピールする必要があると思いますが、いい知恵が浮かびません。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

＞こちらの名誉感情を著しく損なう陳述もしていて大変腹立たしい。

全文を拝読しましても、上記の部分が気を留める程度で、しっかりした回答ができないのが残念ですが、ご存じかと思いますが、法廷では感情は禁物です。
裁判所は、淡々と、事実の認定と、それにより法律に照らし判決します。
従って、原告でも被告でも、これだけを、しっかりと唱えておれば勝訴に繋がります。

お礼

重ねての回答感謝です。

わかりやすいようにその抜粋である水質検査費用分の請求についての相談でさえtk-kubotaさんがこちらの主張が理解できないならば、裁判所の理解状況も同じだと思います。

こちらからの提出した書面は、本訴答弁書、反訴状、準備書面１～４、乙証１～４２これだけ出してさらに主張を要約した形で更新料削除の交渉の相手の違反行為や不正事実を述べました。
更新料の交渉がこちらが減額に応じると相手に情けをかけたところ、要求がエスカレートして何度も変遷していきました、この点が第三者に説明が難しくなっています。
そして金額的に見た場合、当初の更新料全額の倍以上もこちらが家賃減額や更新期間の延長をして相手に利益を与えました。更新料の免除・減額の代替えとして行ったことを明記していても更新料未払い分の請求が裁判所判断で認められられないという点がどうしても私には理解できません。

交渉が公序良俗に反するため、更新契約無効と判断する。したがって更新語の利益は不当利得とみなし変換義務がある。但し、更新料に関しては借主に支払い義務はないと裁判所が判断するならばそれは理解できます。

しかし、更新契約も有効、更新料未払い分も更新仲介料の支払い事実から更新料支払い済みと裁判所が判断するというのは理屈に這わないと思いますが。金額的にも交渉で行った違反行為もあります。

控訴状と控訴理由書及び、追加証拠乙証43～48を提出して相手の不正行為を証明し、更新料未払いに関しては実証したいのですが「やくざまがいの卑劣な行為」「詐欺」という暴言を相手が準備書面で科記載したことを強調したところでそれと裁判所が請求内容の成立の判断に結びつかないのではないでしょうか？

裁判所に提出した書面は100頁前後、証拠は500頁程度になります。
これをこの質問欄で要約するのは無理なので、とりあえず控訴審で準備しているのは、求釈明申立書を作成して相手の交渉時の不正事実を認めさせようと思います。

一番のネックは、問題が複雑なこと、有料の弁護士相談も行いましたが訴訟額が低いので弁護士代理を依頼できないことです。かといって相手の不正を許したまま泣き寝入りするのはなんとも腹立たしい。

回答No.1

tk-kubota

この案件はmoralistjpさんが原告となって賃借人を被告としての損害賠償請求ですか ?
全文を拝読しまして、そのように受け取れますが、結論からいって、訴えの法律構成に問題があるように思います。
更新無効確認の訴えと、金銭の支払いを求める訴えと錯乱しています。
間違いの基は「更新料の代わりに」などしたことで、更新料は最高裁判所でも認めているので減額の必要はないことです。
一方で、水質検査の義務は貸主にあるので、その詳細を借主の言い分に乗った点が大きな過ちだと思います。
訴状の請求の趣旨と理由が詳細にわかれば責任ある回答したいところですが、今回はこの程度となります。

お礼

回答感謝です。控訴審は私が控訴人です。

更新契約の無効は主張しましたが１審で裁判所に棄却されました。

控訴審は大抵1審の結果がそのまま支持されて1回で結審になるのが7割といわれているので、いくつも主張して複雑になると初めから細かく審議するよりはそのまま１審を支持されてしまう可能性が高いと考えて契約書無効の唄えはあきらめました。

相手の陳述がころころと変化していますが、更新契約の際交渉の発端は、更新料の免除の要求であると相手も認めており家賃値引きは相手は要求していません。
相手が、更新料をなくすために仲の不動産会社を省けとか水質検査は借主が行うと繰り返し主張したメールは存在します。

これに対し、こちらは不動産会社は水質検査の検査義務など大家の義務について適切な助言は欠かせないので相手の要求をのめるわけがなくまたあなたが言うように水質検査の義務は大家が行います。

従って、あいての更新料削除は要求として拒絶する代わりに金銭的な優遇の配慮として更新料の延長並びに家賃減額を行いました。

相手が水質検査を自分が行ってもよいという意思を示していた以上利益衡量の見地からもあらかじめ借主に説明した更新料の水質検査充当分は敷金天引きできるという主張をしたいのです。

それ以前に相手が家賃値引きなどをしていないのに更新契約による家賃減額などが借主のただのサービスと借主や裁判所が思うこと自体がどうしても理解出来ません。

～～～～～～～～～～～～～～～～～
更新料有効の最高裁の判決というのは、2年前の7月15日前後の判決です。
更新契約のころはあちこちで更新料の支払い拒否が問題になって、契約書で承認していたにも支払い拒否が束髪していた頃のこと。
そのため、こちらは更新料は用途を明らかにして只払いでないという説明をしました。
そして更新料に相当する分の優遇措置を別にしたのですが、これが仇になっているわけです。

裁判が必ずしも正しいほうが勝つばかりではありませんが、相手の交渉時のごまかしやこちらの損害を社会通念上の判断で裁判所に理解してもらえるような法律的な良い手段を模索しているのです。
なにとぞ良いアドバイスがあれば教えてください。

１審では、上記の優遇により相手は原契約に比べて少しも損をしていないにもかかわらず、更新料未払い分の敷天引きを「やくざまがいの卑劣な行為」「詐欺」とこちらの名誉感情を著しく損なう陳述もしていて大変腹立たしい。金額的な損より、相手の嘘やごまかしや証拠のねつ造を裁判所にしっかりと理解してもらいたいのですがいくら相手の暴言を指摘しても訴訟状態の不当形成についても主張してもそれが
(1)更新契約の成立には無関係、
(2)更新料は不動産会社に更新仲介料の支払いを持って支払完了
と裁判所は判断しました。

上記の違反行為や利益衡量をもし裁判所が本気でとりあげれば、水質検査を自分ですると相手繰り返し主張したことをもっと重視してもよいと思うのですが・・・・・
「心裡留保」の観点から判断すれば相手が水質検査を行うと言って、水質検査の正しい検査義務は年２回（１３項目、１５項目）であれば利益衡量の負担と利益のバランスから相手の負担となる判決がでてもよいとおもうのですがどうすればそれが裁判所にアッピールできるのか妙案が浮かびません。
経緯をそのまま記載し、更新契約による相手の利益を明示するのみです。