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契約更新時に追加された特約の拒否
契約更新時に追加された特約の拒否 入居している賃貸マンションが今月末で契約切れのため 更新を考えています。 その物件は途中で管理会社の変更があり、入居時に契約した 不動産業者とは別の業者と契約を行う必要があります。 新たな管理会社が作成した契約書は入居時の物と内容が 若干異なっており、特約として「退去時のハウスクリーニングは全負担」 が追加されていました。 最初の契約には無かったため、該当項目を削除して欲しいと願い出ましたが、 管理会社はハウスクリーニングは全額入居者が負担するのは当然だと主張し 一歩も譲りません。 業者の主張は、クリーニング負担は常識であり、どこで部屋を借りても 同様だの一点張りです。（そんなことは無いのは経験済みですが・・・） 私としては明らかに自分に不利になる事項が追加されている 契約書に判を押す訳にはいかず、該当項目の削除を再三願い出ましたが 全く相手にしてもらえません。 このままでは合意更新ができず法定更新になってしまいますが 今後の生活を考えるとやはり穏便に合意更新を望んでいますので 該当特約の記載を削除して更新したいと思っています。 ただ、事前に管理会社から改定した契約書の提示はなかったために時間が 無い状態になってしまいました。 このような後から追加された特約を削除して欲しいと主張することは 正当性があるのでしょうか？ 管理会社が契約内容の変更を拒否することに問題は無いのでしょうか？ また、法定更新になってしまった場合に不利な点、危険な点 （いきなり退去を求められる等）はあるのでしょうか？ ご存知の方が居られましたら、アドバイス願います。 よろしくお願いします。
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元業者営業です 既に回答が出ておりますが、今回の契約更新に関しては、ご質問者様が「善良な賃借人」である限り住み続ける事ができます。 これに関してはご存じのように「法定更新」であり、大家さんの合意は必要ありません。 法定更新は従前の契約内容がそのまま更新されます（厳密に言えば、契約期間だけが「期間の定めのない契約」となりますが）ので、理屈の上では「半永久的に」住み続けられます。 なので、ご質問者様はじっくり腰を据えて交渉できる立場です。 ＞何が正当事由に当たるのか明確な事例が見つけられず 何が「正当事由」にあたるかは案件案件で個別に判断される事ですので「これだ！」と断言はできませんが、平たく言うと「生命・財産の危機」が客観的に見て明らかな場合です。 たとえば ●強風・地震で倒壊のおそれがある ●何らかの理由で大家がその物件に住む。ただし、「住むから出て行け」はダメ。 「そこに住まないと生きて行けず、他の住居を借りる事もできない」位の場合。 ●大家が「要介護者」に認定され、その介護人の住居としてその部屋が必要。 ●賃借人に「善管注意義務」を履行する意思が無く、現状では財産を維持できない。 ●その他、客観的に見て「契約不履行（家賃滞納数カ月、迷惑行為等）」が明らかな時。 と、まぁこんな感じが「過去、正当事由として認められた事由」と「おそらく認められるであろう事由」です。 今回の場合、ご質問文からはこの「正当事由」にはあたらないので、「住み続ける事ができる」とは思いますが、もしかしたらまだ明らかになって無い事実があるかもしれません。大家側に。 ただし、一般的に見れば貴方に理があるのが明らかですので、堂々と「感情的にならず」粛々と話し合えば大丈夫です。 頑張ってください。
- takapiii
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No.2です。補足です。 ＞何が正当事由に当たるのか明確な事例が見つけられず 弁護士のコラムです。 http://j-net21.smrj.go.jp/well/law/column/post_43.html
お礼
ありがとうございます。 参考になりました。
- takapiii
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>このような後から追加された特約を削除して欲しいと主張することは正当性があるのでしょうか？ 契約は貸主と借主の同意の元に行うものなので、契約内容について話し合うのは正当性があります。 >管理会社が契約内容の変更を拒否することに問題は無いのでしょうか？ 同じ理由で問題はありません。 >また、法定更新になってしまった場合に不利な点、危険な点 >（いきなり退去を求められる等）はあるのでしょうか？ 法定更新というのは、契約更新時に貸主から一方的に契約更新の拒否や、契約内容に大幅変更を突きつけられ、それをそのまま認めてしまうと借主にとって不利になりますので、借主は従前の契約のままでも居住できる権利を法律で与えたものです。 つまりは、法定更新であろうが、合意更新であろうが、同様に契約は更新されているので差はないのですが、貸主の心情の差は出てしまいますので、何かにつけ立退きをちらつかせる可能性があると言う事くらいでしょうか。 とはいえ、立退きさせるのは、正当事由が必要です。 この正当事由に関しては、それ相当の事由がないと契約解除は無理ですので、それほど心配する事も無いのですが、法定更新になった場合は、借主が不利になるような事態は極力起こさないよう注意した方がいいでしょうね。 例えば、長期間(半年以上)に渡る家賃滞納、部屋が修復不能になるほどの乱暴狼藉。まぁ無いでしょうけど…。 後は、妥当と評価できる立退き料の提案。 引越し先の敷金礼金、引越し費用、転居先を見つける妥当な期間などを提案されると、正当事由と認められる場合があるようです。
お礼
回答ありがとうございます。 確かに法定更新になった場合貸主の心情は良くないと思います。 ただ、私もみすみす自分の不利になると分かっている契約を 締結する訳にもいかず、困っています。 極力もめたくはないのですが・・・ 立退を迫るには正当事由が必要というのは私も調べたのですが、 何が正当事由に当たるのか明確な事例が見つけられず 不安に思っています。 ありがとうございました。
>> 後から追加された特約を削除して欲しいと主張することは 正当性があるのでしょうか？ << 契約更改は新規契約と同じ意味なので、残念ながら、特約が追加されたわけではありません。新しい契約書に新しい特約が記されているというだけです。 一方、「退去時のハウスクリーニング」というのは非常に曖昧な記述であり、ご承知のように、退去時に借家人に不利に働く恐れがあります。これは国交省のガイドラインに違反しますので、ハウスクリーニングの範囲を明記するように要請することはできます。 なお、法定更新に入った場合、貸主に正当な理由があれば、更新日から6ヶ月で契約が強制終了されます。 ただ、そのような不義理な管理会社を介して賃貸借を続けることは精神衛生上よろしくないかと存じます。最悪、法定更新に入ったとして、6ヶ月の猶予期間中に転居先を検討した方がよろしいのではないでしょうか。
お礼
アドバイスありがとうございます。 契約更改は新規契約と同じ意味だとは理解不足でした。 ハウスクリーニングに関しては「その時に見積もりを出す」と主張し続けて 全く引く気配はありませんでした。 確かにその様な管理会社と以後付き合うのは不安なので、転居したい 気持ちが一気に高まりましたが、残念ながら経済的な事情で そうもいかないのが現状です。 ありがとうございました。
お礼
アドバイスありがとうございます。 一応契約不履行になる様な行為は行っていないと自認しています。 また、貸主も設備の不具合等を相談すると直ぐに対応してくれる等 良心的に感じましたので、一方的な言いがかりを付けてくるようには "今のところ"思えません。 ただ一点、最初の質問時に書き忘れたのですが、 我が家はペットとしてウサギを飼っています。 当然貸主の許可をいただき、以前の契約書に特約として 飼育の許可が記載されていますが、その辺りを蒸し返されると 辛いのかとも思います。 基本的には穏便にすませたいので、できるだけ交渉は 続けてみるつもりです。 ありがとうございました。