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2階建てから3階建てへの変更による影響と質問
- 現在建築確認申請中の2階建ての計画が3階建てに変更されることになりました。設計上の問題や増加費用について懸念があります。また、3階になった場合の税金や費用負担の変化についても気になっています。設計士からは3階になれば固定資産税の免除期間が長くなるとの説明がありましたが、本当でしょうか。契約を前に不安が募っており、アドバイスを求めています。
- 2階建てから3階建てへの変更が建築確認申請中で起きました。2階にある書斎が3階になることが問題となっています。さらに、増額が発生する可能性があり、税金や負担の変化にも不安があります。設計士からは3階になるメリットとして固定資産税の免除期間の延長があると説明されましたが、本当でしょうか。契約を前に悩んでいるため、アドバイスをお願いします。
- 現在建築確認申請中の2階建ての計画が3階建てに変更され、階段や増額費用について問題が発生しています。2階の書斎が3階になることや、税金や費用負担の変化について不安があります。設計士からは3階になることで固定資産税の免除期間が延びるとの説明がありましたが、信用できるのでしょうか。契約前で不安がありますので、アドバイスをお願いします。
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No.１です。 たびたび失礼します。 契約後の減額ですが、施工者にサービスは期待しないでください。 サービスでまけるのなら、契約前です。 工事は細かい変更がつきものですが、金額の変更は実際に行った工事の変更内容で精査します。 なので、全く工事の内容に変更が無いのに金額だけを動かすことはできません。 減額できなかった分を設計者が負担するという書面での約束をしてもらえるのなら別ですが。 施工者は減額を非常に嫌います。 現場担当者が、減額で契約変更することを自分の会社へ説明しづらいんですよ。 少し減額工事が発生して総工事費が減になりそうなら、普通は何か追加工事を行うか備品のグレードアップなどをして金額を増やし当初の請負金額に届くようにします。 少しの増なら施工者に新居へのサービスとしてまけてもらえるでしょう。 多めの増なら業者を無理に泣かせることはできませんから、施主に理由を説明し理解を得たうえで増額の変更をします。 ですので、まけてもらうなら契約の前。 契約後では、その金額を支払う義務が発生しますよ。 数字は動かせないから怖いんですよ。
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- arafoo
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本題から逸れる回答で申し訳ありませんが、契約後の減額について一つだけアドバイスを。 これは大手の会社組織における例なので小さな工務店が同じようなことするとは限りません。あくまでも例です。 契約後の減額行為については、その業務そのものに経費がのります。例えば、契約前でしたら100万円のオプションに対して経費10％として110万円の追加料金。それが契約後になると100万円の減額行為に対して同じく経費10％として90万円の減額。 ザックリな話しでしすが、契約前後で同じ原価でも金額が変わることもあります。個人経営に近い工務店でそこまでキッチリやってるのかは分かりませんが。ただ、とりあえず契約をと急いでおいて、その後の減額交渉は上手く進まないというトラブルはよく聞きますので慎重に事を進めてくださいませ。
お礼
ご回答ありがとうございました 減額、増額、どちらにしても変更するに当たり経費が乗ることがあるのですね。 それは確認しておくべきですね。 契約後になるべく変更がないように、慎重に進めて行きたいと思います。 ありがとうございました。
- 江戸川 コナン（@hanasuke12）
- ベストアンサー率61% (291/473)
おはようございます。 丁寧なお礼、ありがとうございます。 あなたの悩みの理由がわかりました。 ＞家がどんどん崩れている状態で、家づくりが楽しめなくなってしまっています。 ＞こんなにも予算がオーバーすることってあり得ますか? ＞プロならもう少し考えて欲しかったです。 これに尽きますね。 これは設計者の「ミス」と考えます。 設計者は施主の費用負担で自分のイメージの建物をつくるのではありませんから。 予算も「必要条件」であり「家の性能」です。 あなたの提示の予算でまとめられなかったのは、設計者の力量不足です。 ＞とりあえず契約をしてから減らせる分に関しては減額して行きますとのことですが、「とりあえず契約」で本当に良いのか不安です。 非常に危険に感じます。 できるのなら今すぐ手直しして予算に合わせています。 そもそも設計者側が予算に合わない工事を急ぐ理由も考えられません。 公共工事でさえね。 ＞工務店とは1度しか会ったことがなく、こちらからはまだに値引き交渉などはしていません。 ＞入札の場合はこれ以上の値引きは期待できませんか？施主が直接交渉するのはルール違反でしょうか? そもそも値引きという概念（習慣）はおかしいですよ。 値を引くことができるのなら、最初から値引きしろを見込んで上乗せして落札していると考えるのが自然です。 工事の執行予算の決定権は発注者つまり施主の権限です。 減額の交渉をあなたがして悪いことはありませんが、この場合は素人のあなたではなく設計者に任せるのがベターと思います。 ＞また2回目で契約って早過ぎはしませんかね、回数ではないと思いますが。 おっしゃるとおり、回数ではありません。 設計通りの建物を落札したのなら、それをその価格で作ることを約束したのだから、いつ契約しようと施主のあなたに不都合があるはずがありません。 着工準備が整ったらすぐに契約してもいいんじゃないですか。 気に入らない施工者なら、そもそも入札に加えなかったでしょうし。 ＞今更一からやり直す気にはなれませんが、納得した上で契約をしたいので、もう一度話をする時間を設けてもらおうと思います。 お悩みの原因は、階数が２階か３階か、ではありません。 時間が押すことで影響が無いのなら、あせらず十分に考えることです。 あなた一人ではなく、ご家族にも相談しましょう。 契約後にいくらでも減額できる、なんて期待しないよう。 請負契約は、設計通りの建物と引き換えに、契約書に書かれている金額をあなたが支払うことを約束することですから。 契約や着工が遅れて、なにかあなたにペナルティがありませんか？ たとえば設計者から違約金を請求されるなど。
お礼
重ねて貴重なご意見ありがとうございました せめて現段階で確定している変更内容を伝えて、見積もりに反映させた上で契約できるように話をしてみたいと思います あと、工務店には端数を切るくらいのサービスをお願いしてみようかと思っています。 来週契約予定なのですが、未だに増額の見積もりにがきません(2階から3階になることでの) もしかして契約日に？もしそうなれば主人はその場でハンコは押せないと言っています。 時間の無駄が多すぎると、主人は怒っていて、次の打ち合わせはもめそうで気が重いです。 こんなにも大幅な変更があると、何だかとってつけたようなお家に仕上がりそうで、、、 あの時点で、また一から設計をやり直してもらえば良かったと後悔しています。今更ですが。 何れにしても契約はすると思うので、なるべく関係がわるくならないように進めて行きたいです。 ありがとうございました。
- tel0463
- ベストアンサー率45% (64/142)
鉄骨2階建ならば、既に確認申請の時点で施行令10条の特定では無くなりますので、 法を満たした設計に成っていると思いますが、 3階建てになると、検討しなくてはいけないことがあります。 建築基準法35条の避難関係についてが出て来ます。 建設予定地が防火・準防火地域の場合は耐火・準耐火の要求が出ますので、 火災保険料は安くなるかもしれませんが、建設費用はもともと準耐火や耐火で作っていない場合、 結構上がると思うんですが・・・。 今回依頼の設計士さんは、鉄骨造をメインで設計されている方でしょうか？ 普段木造ばかりを設計している設計士さんが初めて鉄骨造に手を出したりすると、 トンデモない事態に陥る事があるので、そこは注意が必要です。 最後に、家づくりが楽しくないと別の回答者さんに補足されていますが、 ここで、中止するもの手です。 予算2,000万以上増加というのは、ちょっとと思います。 限られた予算の中で、設計するのも設計士さんの腕だと思いますので・・・。 私は、幸いに夫婦で1級建築士を持っているので、自宅は 大工さんはじめ、職方さん達の協力のもと 自分たちで、確認申請、登記、現場監理などを行いました。 自分たちで細かく詰めた場合でも、どうしても、予想度いおりに行かない部分もありましたが、 家づくりは楽しかったです。 特にお金の話でトラブルになると、相手も感情的になりますので、 契約日の事もあると思いますが、もう一度、お考えになられたほうが良いと思います。 最後に、お決めになるのは質問者様です。 慎重にご判断ください。
お礼
ご回答ありがとうございました 限られた予算の中で、設計するのも設計士さんの腕だと思いますので・・・。 そうですよね、プロ何ですから予算の方もしっかり考えて欲しかったです ご夫婦で建築家なんて、きっと素敵なお家なんでしょうね。 羨ましいです。素人には何が高くて何が安いのかさっぱりわかりません。 アプローチもピンコロ石から減額するために土間コンに変更になりました。 せめて洗い出しで行きたいと思って工務店に聞いてもらったのですが、45万増額とのことで断念。 見積もりを見てみると玉砂利洗い出しとなっていて、ピンコロ石とあまり変わらなかったのですが、グレードが高いものでしょうか 私としては、リーズナブルで見映えがよければいいのですが、、、 すみません、建築家のプロとのことで思わず脱線してしまいました。 貴重なご意見ありがとうございました
- lv4u
- ベストアンサー率27% (1862/6715)
>>約一年前に設計契約をしてこれまでの進めてきたのですが、見積もりをとったら予算よりも2000万近くオーバーしており、そこから見直しをかけて、 最初に考えていた予算は幾らだったのですか？もしそれが少なすぎたとしても、予算確認の要求をされながら、2000万近くオーバーする見積もりを出すってのは、プロじゃあない、もしくは、顧客のことを考えず儲けのみを考えていたのでは？と感じます。 私が自宅を建てるとき、ＨＭの営業に何度も「およそのデザイン、平面図はわかりました。で、およその見積もりはいくらくらいになりますか？」と質問を何度しても回答ありませんでした。その他にもお金がらみでの質問にまともに回答しないため、信用できず、そのＨＭはやめて、知人のいる工務店にお願いしました。 予算オーバの件、２階と思ったのが３階の税金だったなど、いろいろと不安要素があるなら、大きな買い物をするわけですし、契約しない決断をする必要もあるのでは？なんて思います。
お礼
ご回答ありがとうございました 予算は少なすぎるということはないと思いますが、これ以上は出せませんと もっと強く伝えておくべきだったかもしれません。 大きな買い物なので、後悔しないように慎重に進めて行きたいと思います。 貴重なご意見ありがとうございました
- 江戸川 コナン（@hanasuke12）
- ベストアンサー率61% (291/473)
こんばんは。 ご質問の文章から、かなり混乱されているのがわかります。 工事費用の増額は受け入れるんですね。 ご質問を整理してみましょう。 ＞2階が3階になることで税金が高くなったり材料費とは別に何か負担が増えることはないのでしょうか？ これはご自身で市役所の課税課（家屋調査担当）に電話ででも確認しましょう。 自治体によっては、課税の根拠などが違う場合があります。 ＞このようなことは良くあることなのでしょうか？ 私なら無いです。 なぜなら事前に確認処分機関に相談するからです。 ＞来週に工務店との契約を控えているのですが、このまま契約して大丈夫か不安です。 確認も受けていない建物の契約をするのも考えものですが、あなたの不安は何でしょう。 希望通りの建物ができればいいんですよね？ 法解釈上で２階でも３階でも。 完成品がわかっているのなら、あえて契約を伸ばす理由にはならない気がしますが。 ＞デメリットが大きければそこの書斎をフラットにしてもいいと思っていますが、多分設計士さんには反対されると思います😓(デザイン性重視のため) デメリットとは、固定資産税ですか？ それだけの新居を建てるのに、わずかな税の差をデメリットとして新たに設計し直しますか？ ＞申請中となれば書斎をなくすこと自体もう難しいのでしょうか。 いえ、できます。 しかしそれこそデメリットはあります。 図面の訂正や差し替えで手間がかかり日数が余計にかかります。 ＞変更した場合、もし費用がかかることになると、こちらが負担しなければいけないのでしょうか。 変更の原因が何か、でしょう。 ３階となることの追加工事の費用が捻出できない。 最初は設計者は２階で通ると説明していた。 どうしても３階になるのは困る。 などですか。 特に最後の理由は、３階になると余計な手間が増える場合があります。 法令上の対処とは別に、私の住所地では用途地域によってお知らせ看板の設置が義務付けられますし。 ＞色んなことが続き、信用できなくなってきました😞 これは意味不明。 ＞契約日も迫ってきて不安でなりません。 これがあなたのご質問の全てと思いました。 落ち着いて考えれば、工事費用がさほど変わらず変更の手続きも設計者がロハで行うのなら、あなたにさほど負担は生じないと思います。 スキップフロアもあなたと設計者が熟慮した結果と思います。 ３階建てになることが生理的に受け入れられない、のでなければ設計者を信用したらいかがですか？ ここでNoと言えば、この設計者はここまでの実施設計の費用だけ請求して手を引くと思います。 新たに設計者を探して１から再出発するのも方法ですが、私はそこまでの問題とは思えません。 あなたの「不安」とは何ですか？ それは契約に響くほどの大きなものですか？ 「不安」を箇条書きで紙に書き出してみてはいかがですか？ それを設計者に見せて、良く話し合ってください。 「不安」が具体的になれば対処方法が考えられます。 それもできない設計者との信頼関係なら、最初からうまくいくはずもありません。 以上が私の回答です。 お気に障ったらご容赦ください。 他に良い回答が集まると思います。
お礼
早々に適切なご回答ありがとうございました 税金に関しては市役所に確認してみたいと思います。 約一年前に設計契約をしてこれまでの進めてきたのですが、見積もりをとったら予算よりも2000万近くオーバーしており、そこから見直しをかけて、3階建(子ども部屋のロフト)を諦めて2階建てにしたり、仕様変更して、何とか1000万は減額できましたが、これ以上はなかなか難しく、理想の家がどんどん崩れている状態で、家づくりが楽しめなくなってしまっています。 予算はお伝えしていたので、それに沿って計画をして欲しかったです。途中予算は大丈夫ですか?と何度も確認はしていただけに。。。 4社に入札をかけたのですが、その中でも1000万ほど差があり、結局は一番安い工務店に決めました。 こんなにも予算がオーバーすることってあり得ますか? プロならもう少し考えて欲しかったです。 予算がたくさんあれば何も問題ないのですが、今でも何とかあと200～300万減額できないかと思っています。 とりあえず契約をしてから減らせる分に関しては減額して行きますとのことですが、「とりあえず契約」で本当に良いのか不安です。 工務店とは1度しか会ったことがなく、こちらからはまだに値引き交渉などはしていません。 入札の場合はこれ以上の値引きは期待できませんか？施主が直接交渉するのはルール違反でしょうか? また2回目で契約って早過ぎはしませんかね、回数ではないと思いますが。 今更一からやり直す気にはなれませんが、納得した上で契約をしたいので、もう一度話をする時間を設けてもらおうと思います。 長文お付き合いいただきありがとうございました。 貴重なご意見参考にさせていただきます。
お礼
帳尻を合わせで結局、契約後は減額するのは難しいということなんですね。 そんなものなんですね。 とりあえず契約は危険ですね、貴重なご意見ありがとうございました。 参考にさせていただきます。