借りている工場の返却と現状回復について

質問

現在28年間ほど金属加工用工場として100坪程度の鉄骨の建物をかりていましたが、新工場を建てたので返却しようと思っています。
そして、貸主さんと話した結果いろいろと原状回復してくれといわれました、実はこの建物は最初板金屋さんが所持されていて少し間借している状況でした、その後この板金屋さんが倒産し、持ち主は違う方へ、そして、板金屋さんの従業員がこの場所で新しく板金屋を始め工場は半分ぐらい私が使い残りは新しい板金屋さんが使用していましたが数年後この板金屋さんも辞めてしまい、工場は私が全部借りることになりました、この時、板金屋さんは現状回復どころか何も片付けづ出て行ってしまいました、1階部分の半分、中2階の物置部分は全部板金屋さんのものでいっぱいでした、貸主さんはこれらを片付けないかわりに工場は自由に使ってくれと言っていました。この建物が建ってから40年近く経ちますが屋根壁は一度もメンテナンスされていません、一応建物内に何か取り付ける際は貸主さんの承諾を経てからつけてもいましたし、板金屋さんの荷物も少しづつ処分したり端っこに寄せたりして使ってきました。
そして、今から3年半前にこの貸主さんが他界し、新しい貸主さんが購入しました、値段は180万程度です、私にも購入してほしいと話がありましたが建物が古すぎなので断りました、家賃は月7万です。

聞きたいことは下記のとおりです

(1)原状回復義務とはいったいいつの現状なのか？（私が間借りしたときすでに物だらけでしたし、汚れておりました、板金屋のものはそのままでかまわないと亡くなられた前貸主さんに言われています）

(2)外壁屋根の補修義務（ドアと窓4枚、外壁についているペンキの跡(60センチぐらい）、シャッターの汚れ）（前貸主さんには報告済み）

*築40年鉄骨平屋100坪（中２階物置スペースあり）
前持ち主使用１２年、共同使用１０年、単独使用１８年
家賃月７万円
１８年ほど前に購入打診されたときは６００万円３年半前１８０万円
土地は所有者が別、土地代は貸主支払
最初の間借りでは賃貸契約書なし、２番目貸主とは賃貸契約書あり（市販B4１枚物）３番目貸主とは賃貸契約書あり(市販B4１枚物）

現在の建物内外の状況ですが、中は付けた物はすべてきれいに取り外しております、板金屋さんの荷物が現在も残っていますがかなり片付けました、おそらく10分の１程度です、（これは貸主に報告づみ）その他のものは一切なく間借りしたときから比べるとものすごくきれいになっております。
外ですが、これは一切手を付けていませんのでただ風化しただけです。

以上長文でしたがよろしくお願いいたします。

回答No.2

-yo-shi-

まずは、家主さんが何処までの事をおっしゃっているのか？確認が必要だと思います。

通常であれば、貴方が必要に応じて取り付けた物（機材等）の撤去で十分だと思います。

つまり、余計なものが無い上屋だけの状態での引き渡しだと思います。

今回の問題は、板金屋さんが残していったもの！の撤去だと思います。

今の家主さんにしてみれば、それも撤去して欲しいはずです。
言い分としては、半分の値段で自由に使わせていたんだから、撤去費用は貴方でみて！って事なのではないでしょうか？

当然、板金屋さんが残したものは貴方の物ではありませんから撤去する義務はないと思います。
板金屋さん若しくは当時の家主さんが、当時に撤去していれば問題にならなかった事なんだろうな？と思います。

家主さんの言い分が、上記のような事であれば、何年間か？は半分の家賃で全面とは言えないまでも自由に使えたんだから、撤去費用ぐらい見ても良いのかな？と…感じる部分もあります。

家主さんの原状回復とは？何を求めているのか？それをハッキリさせるべきだと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

板金屋の荷物の問題ですが、とてつもなく大きな機械ですので撤去するには重機が必要で、７０％の家賃で私が建物を使っていた状況ですが、実際は機械が大きく総床面積における私の使用率は５０～６０％ほどでした。現在貸主さんの要求は(1)の回答くれた方の方に書いた事です。

これからもう一度貸主さんと交渉してみようと思っています、アドバイスありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> (1)原状回復義務とはいったいいつの現状なのか？

　ふつうは質問者さんが借りた時の状態を言います。

　問題は、その状態をどう証明するか、です。

　うちの契約書だと、「原状回復」の「原状とは何時の状態か」「なにをどうすべきか」までぜんぶ書いてある（場合によっては写真も要求）んですが、B4の1枚ものではなにも書いてないでしょうね。

　（私の認識では、あんなものでは契約になりません）

　そうなると、基本、話し合いで決着をつけざるをえないと思います。

　が、基本は「借りた時の状態」つまり、現在の賃貸借を締結した時の状態だとして、交渉に臨めばいいのではないでしょうか。

　今の所有者は本当の原状は知らないで、途中での建物を見て評価して購入したわけですから、本当の原状まで戻して建物の価値を高めてあげる必要はないし、そうしてほしいならそのように契約しておくべきだった、とかなんとか。

> (2)外壁屋根の補修義務

　建物の基本部分ですので、大家の責任でしょう。

　例えば雨漏りとか、すきま風とかの防止工事は大家の責任とされていますので、そのような前提で話し合いされればよろしいかと思います。

　ただ、論理上矛盾しないようにご注意ください。

　例えば、（１）のほうで、「今の契約と前の契約とは別な契約だ」として原状回復義務の範囲を切断した（狭くした）場合は、前の大家に何を報告し了承を得ていても関係ないことになります。

　別な契約ですので。

　ちなみに、（　）内に書かれたことは、私の言う「外壁・屋根の補修」には該当しませんので、質問者さんが為すべき修繕となるかもしれません。　　

　どっちが負担すべきかは、書かれている程度のことでは判断できないので私も書かないでおきます。

お礼

回答ありがとうございます。

現在要求されている現状回復は窓４枚とドア、ペンキ、シャッターの汚れ(これは自然にできた汚れ）です、しかし、前回貸主と話したときに保険に入っていれば落雪による窓の破損なら保険で直るし、それに付随して外壁も直せるといい始めていましたので、どうなのかと・・・

アドバイスのおかげでもう少し色々自分でも調べて交渉にのぞまなければいけないと思いました、ありがとうございました！