共有土地（根抵当権付）の売却の件

質問

親戚間で共有の根抵当権付土地を、抵当をつけた会社側の状況により売却をかんがえています。
祖父から相続したものですが、抵当をつけた会社の代表は共有者の息子です。但し共有者はその会社には過去も現在も関わりありません。このような場合、その会社への返済額は土地の持分による応分の負担をしなければなりませんか。
売却に関してはこちら側の事情も重なり前向きに考えています。
よろしく法律に基づいたご回答をお願いいたします。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
通常は物件すべての持分に根抵当権が設定されていると思います。まずはその想定で
＞その会社への返済額は土地の持分による応分の負担をしなければなりませんか。

売却する際には、担保設定されている債務を一括で返済しなければなりません。例えば、債務が1500万、売却額が2000万、持分は2分の1づつであったとしても、1500万を一括で返済しない限り、担保は解除しませんから、持分によらず（本来ならば売却価額は1000万づつですが）返済を要します。担保に供すということは、第三者であっても、その担保の範囲で弁済をするということです。
逆に借入人（会社代表者）の持分価額だけで、返済できる債務であれば、本人が返済することが必要で、共有者は弁済する義務はありません。
借入金の返済と譲渡取得税は関係が有りませんので、取得価額から計算して利益があれば譲渡取得税がかかります。

借入人の持分にだけ担保設定されている場合は、その持分割合分だけ返済すればよく、例え弁済額が不足していても共有者は弁済の義務はありません。但し、この場合は担保権者に事前に返済額や抹消承諾の確認をする必要があります。これは売却時に仲介業者を介入させるでしょうから、業者が調整してくれます。当然にこの売却で残る債務は、本人が貸し先と相談し支払っていくしかありません。

また、担保提供者ならば上記で済みますが、金銭消費貸借契約書の連帯保証人となっていた場合は、借入人と同様、すべて支払わなければなりません。

こんな感じです。

お礼

有難うございました。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

＞このような場合、その会社への返済額は土地の持分による応分の負担をしなければなりませんか。

土地の持ち分と根抵当権は、独立に考えて下さい。

根抵当権は、抵当権者が「元本確定」すると、通常の抵当権と同じになります。

元本確定の中には「いきなり抵当物件を競売にかける」など、所有者がいきなり物件の所有権を失うような行為も含まれます。

なので「根抵当権が付いたままの物件を購入するようなバカは居ない」です。

売却するなら、まず「根抵当権の抹消」が必要で、その為には「債務の完済」が必須になります。

当然ですが「誰がどれだけ返済するか？」は「土地の持ち分」とは一切関係ありません。借金は「借りた者が返す」のが当然ですからね。