抵当付きの共有土地の処分

質問

持分1/2の土地について、

相手方が自分の持分を抵当に入れてしまい、焦げ付いたまま無くなりました。
現在、その債権はローン会社に譲渡されています。

遺族は、他にも債務があったため、全員が相続放棄をしています。

今回、こちらの持分を売却しようとしたところ、残り半分の抵当を外さないと難しいことがわかりました。

これから、相続財産管理人の選任申立をして、相続人が独りも居ないことを証明してもらわないと
動かせない、との事ですが、お金と時間がかかるようです。

他の方法、たとえば、この土地だけに限って相続人不在を申し立てる、とか早い方法は無いでしょうか？

債権譲渡された会社は、自分で申立をする気は無く、全ての処理が済んでから（全部がこちらの名義に変わってから）
一時金の支払いで、抵当をはずせるといっています。

長い間放置されていた土地なので、ここで何とか処理したいと思っています。
どうぞ最良のアドバイスをお願いいたします。

回答No.2

tk-kubota

この問題は、mica33さんの持分権だけの売却するのではなく、他の持分権者と共同して全部の持分権の売却を考えているのでしよう。
それが「今回、こちらの持分を売却しようとしたところ、残り半分の抵当を外さないと難しいことがわかりました。」と言うことでしよう。
この場合でも、例え抵当権が抹消されたとしても、他の持分権者(持分2分の1)が協力しなければ全部の持分権は売却できないです。
「たとえば、この土地だけに限って相続人不在を申し立てる、とか早い方法は無いでしょうか？」と言うことも、筋違いなことです。
この場合の解決方法は、民法258条に規定があります。
即ち「共有物分割請求」です。
相手の所在がわかっていてもわからなくてもいいです。
その訴えを裁判所に求め、全部の持分を競売します。
それで裁判所からmica33さんに、お金を取りに来るよう通知がありますから裁判所に行けばお金が貰えます。
この手続きは、時間とお金がかかりそうですが、そうでもないです。
私も何度も実務経験しています。
自身がなければ弁護士に依頼するほかないです。
もし、躊躇するならば、私がmica33さんの持分権だけ買います。

お礼

ご回答ありがとうございました。お礼が送れて申し訳ありません。
その後、家庭裁判所とのやり取りをしておりました。

「共有物分割請求」については、誰からもアドバイスがなく、初めて教えていただいたので、
これからこの方法も含めて、再度裁判所に尋ねようと思います。

現状は、相続財産管理人の選任の申し立てに向けて準備をしておりました。

しかし、予納金が大きいので、申し立ては、筋道がはっきりしてから最後にするように
アドバイスを頂ています。

競売ではかなり安い金額になるのではないかとの心配があります。
裁判費用と弁護士代と売却額などを試算して、どのようにするのか判断したいと思います。

回答No.1

sero

私なら・・・

ダメ元で法務局に現在までの経緯を説明して、

　１．亡くなった共同所有者の代わりに質問者さんが残債の支払いをしたとして、質問者さんから抵当権抹消が可能か？
　２．亡くなった方の相続人全員が相続放棄をしているが、相続人全員の相続放棄申述受理証明書と
　　　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を質問者さんが揃えたら所有権移転登記（いわゆる相続登記）が可能か？

を聞いてみます。

長期間放置されていたという事からして期待薄ですが。

お礼

難しい問題にアドバイスくださってありがとうございます。

やはり、法務局では名義変更はできず、抵当をはずしてもらうのは
債権者と当事者だけらしいので、代弁済ができるか交渉してみようと思いますが、
できたとしても、名義がそのままではどうにもなりません。

弁護士に被相続人が破産宣告のようなことで、債権取り下げをしてもらえるのか
聞いてみようと思います。