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海外駐在中のマンション、売るか貸すか
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質問者が選んだベストアンサー
鉄道新線、新駅の開通でもない限り 不動産の価値は年々下がって行きますし、 所有していれば当たり前に修繕費用はかさんでいきます。 賃貸にする場合は、（上場、大手）法人契約限定にでもしない限り家賃滞納のリスクがあり、 入居者によっては他の居住者とのトラブルを起こすリスクもあり、 素人には対応が難しいと言えます。 固定資産税、修繕費などを控除したら対して手元には残らないと思いますので、 売却処分されることをオススメします。 売却代金を預金しておけば、帰国後に同等の中古マンションが買える訳ですから。
その他の回答 (5)
一級建築士・宅建主任者のサラリーマン大家です。 私は３軒あった賃貸物件を１軒に絞り込んだところです。売却したのは毎年管理費はあがり 家賃はさがり、固定資産税も含めた収支が赤字になったから。それと売却価格が以外に 低くなっている。 今、中古物件はファミリー中心に売れている。 さて、本件で売るべきと思う理由 (1)大震災リスク (2)円高 円を持ち込み現地通貨に有利なレートで換えて高い金利で預金できる (3)貸しても管理費固定資産税、賃貸管理会社への支払い等で月に１０万程度の収入 年間１２０万弱。 実際に賃貸に出すには内装設備に１００万くらいのリフォーム、空室率も２０％ 見たら、実質収入は５年で４００万くらい。 ２０００万で売却して、４％で運用できたら（どこの国だ？？？）楽して儲けられる。 まぁ、想定家賃と売却価格によりますが 不動産屋にさてしてもらうのが手順ですね。次にリフォーム屋の見積り。
お礼
ご回答ありがとうございます。 実際に不動産を運用されている方からのご回答、大変参考になります。 また、恥ずかしながらリロケートする際にリフォームが必要というのがすっぽり抜けておりました。ただ、引っ越しておけば良いのかと・・・。 そういったことも勘案する必要があると言うことですね。
- home147
- ベストアンサー率56% (25/44)
あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションを所有されているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較し、購入の際には色々と悩んだものでしたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。 戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、 (1) マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。 (2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。 マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。 ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。 (3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。 これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。 手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。 (4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。 こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。) この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。 ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。 （5）ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。 このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。 この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。 このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。 誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。 ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。 他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。 管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。 最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。) このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。 マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。 考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。 ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。 管理会社が主体にならない、無駄なお金をドブに流さない、健全なマンション管理を行うには、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。 少しでもheavensmarketさんの判断材料に役立てば幸いに思います。
お礼
詳しいご回答ありがとうございます。 集合住宅ならではの管理の難しさ、ということでしょうか。 まだ私のマンションでは、仰るような問題は発生していませんが、それは築年数が浅いだけで今後は発生するのかも知れませんね。もしくは私が気づいていないだけなのかも知れません・・・。 判断材料の一つとさせていただきます。ありがとうございました。
- Mokuzo100nenn
- ベストアンサー率18% (2123/11344)
日本は人口減少時代に入っており、今現在すでに750万戸もの空き家住宅がある住宅過剰社会です。 したがって、需要と供給の経済原則から考えて、中古住宅の流通価格は下がってゆく見込みです。 この現状に鑑み、特にこだわりの無い住宅で、しかも自分が住まないならば、換金しておくのが正しい選択です。 また、日本の借地借家法は、極端に賃借人の権利保護に傾いているために、大家は法律で守られている感じがしないものです。 まして、不在の大家さんが賃貸ビジネスで発生する諸問題を解決することは困難です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 仰るとおり、こと日本においては人口減が確定的なので、常識的にも不動産価格が下がっていくと考えるのが妥当なのだと思います。 また、みなさん仰るとおり賃貸リスクを十分に検討すべきだと考え始めました。
- itou2618
- ベストアンサー率26% (319/1208)
大阪近郊に、マンションを保有している田舎者です。 私の場合は、単身赴任で田舎暮らしなので、大阪のマンションはそのまま家族が住んでます。 家族が住むために必要なら保有していてもよいでしょうが、その必要がなさそうですから、売却されたほうがすっきりするでしょう。 築８年だと、これから大規模修繕を行うために修繕積立金や管理費の値上げがありそうですけど、議決権はあっても総会に出れないでしょうから、知らないところで値上げや一時金負担など決まったりして、不満に思うことが、いろいろと出てきます。
お礼
回答いただき、ありがとうございます。 仰るとおり、修繕積立金や管理費などのコストが今後少しずつ膨らんでいくんでしょうね。 それに「すっきり」という感覚は確かにあると思います。
５年弱我が家を賃貸しに出して海外に行きました。 帰国したら傷んでましたよ。自分の家ならこういう使い方はしないな、というくらい。 業者も簡単な清掃ですませてましたから、結局自費で改装しなければ無くなりました。 ２年だけならリロケーション扱いで家賃も低くなります。なので賃貸しはあまりお勧め出来ません。 帰国しても売りたくなりそうなら、今の内に売却して心配事を一つ減らしたらどうでしょう。 物を一つ持つと、心配が一つ増えると思う今日この頃です。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 確かに賃貸に回すと、あり得ないくらい傷むと言う話はよく聞きますね。 「物を一つ持つと、心配が一つ増えると思う今日この頃です。」 おっしゃるとおりだと思います。
補足
追加で情報を記載させて頂きます。 ・マンションは築8年。ローン完済とありますが実際は現金一括購入のためローン無 ・一括で購入しましたが、現金は500万円＋自動車があり無借金、手持ちで困ることは当面無 ・現在30歳、妻と7歳の子供が一人 現在のマンションは子供が小さかったときに妻の実家との兼ね合いで購入しました。そのため、ある程度子供も大きくなり、メリットをあまり感じれなくなっています。
お礼
ご回答ありがとうございます。 仰るとおり、人間を住まわせる以上は、そのようなリスクがある前提でリロケーションする必要があるのだと思います。お金の損得以上に、そう言った問題は抱えたくないものですね。 ご回答いただいた皆様が売却派だったのは以外でした。賃貸派の方のご意見もあると非常にうれしいのですが・・・。