共有名義の土地を売却したいがどうすればよいか

質問

40年前に私と姉の共有名義で買った土地があります（65坪）。宅地で更地のまま現在まで特に
利用することもなく、　また今後の利用計画もありません。土地の固定資産税はすべて私が支払ってきましたが3年毎に固定資産税が増税されるため、税金を払うための土地になっています（過去40年間で支払った固定資産税の合計は全体の土地購入価格の約７５％になる）。一方土地の
価格は毎年下落し続けています。このような状況のために土地を売却したいと考えています。
しかし問題は共有者の姉が10年前高血圧で倒れかつ認知症もひどくなり現在は物事の判断が
出来ないばかりか手も動かせずその上口も聞けない状況となっています。（成年後見人はいない）
今は遠方で兄の世話で医療看護付介護施設へ入院しています。入院費はもちろん姉自身の銀行口座から支払われています。
このような状況では姉の同意を得ることも姉の関係書類（実印、印鑑証明書、権利書、住民票等）の取得も困難さがあります。
このような事情の下でどのようにすれば土地の売却が出来るか専門的な見地から教示下さい。
尚土地が売却出来れば半分は姉の方へ手渡す（銀行振り込み）ことになります。

回答No.2

makori

不動産屋です。
このパターン、受けたことがあります。

結果としては、家裁に成年後見の申請をして、そのうえで売却、という形になりました。
これが正攻法ですね。

贈与にしろ、売却にしろ、司法書士が登記の手続きをする際、必ず本人確認をします。
本人確認をする際、当然本人の意思確認もします。

共同名義の土地の場合、名義者双方から本人確認と各種書類をいただく必要がありますので、痴呆を理由に何か別の方法があるのでは、と期待されているのであれば、残念ですがそれはありません。

きちんとしようとすれば、やはり成年後見の申請から行うべきかと。
ただ、これは早くても3か月から半年くらいかかります。

土地の売買についても、売りたいと出したとたん、すぐに売れるとも限りません。
ですので、どちらかの不動産屋に売却の以来を出すと同時に、成年後見の申請を開始する必要があります。
不動産屋にはその旨しっかり伝えたうえで、実際売買契約ができるのは、成年後見人が任命されたのちになる、ということを買主に承諾してもらう必要があります。

もし、懇意にしていて、ご家族の状況をきちんと把握している司法書士や弁護士さんがいらっしゃるのであれば、本来やってはいけない、本人確認をすっとばしての登記変更をしてくれるかもしれません。
それは本来やってはいけない＝違法行為ですので、よほどの方でない限り、やろうとは言わないでしょうね。

まずは成年後見申請について、家裁にご相談されるのがよろしいかと思います。
専門家に頼まなくても、やろうと思えば自分でできる範囲のことです。

お礼

丁寧な解説で回答頂きありがとうございました。成年後見制度に
ついては私もよく知っております。以前兄が当事者である姉の
成年後見人の申請を行ったことがありましたが歳が接近し過ぎている
(高齢）ためとの理由で家裁から指摘があり申請を取り下げた経緯があります。しかしご教示の通り土地を売却出来る要件が姉の後見人をつけることが必須であることから、改めて家裁に相談の上第三者を含まて選人を依頼したいと思います。

回答No.1

kita52326

成年後見制度は、認知症や知的障害など判断能力が低下している人のため、
援助してくれる人を家庭裁判所に選んでもらう制度で、
自分では対応不能な不動産や財産の管理や各種契約が行えるようにする制度なので、
これを利用されるのが良いかと思います。
専門家に頼むほどややこしくはないらしいですが、円滑に進めるには
ご兄弟と相談して弁護士・司法書士に頼むのが良いのではないでしょうか。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji17.html#a1

相談者ご自身は、共有者ということで利害関係があり否認される可能性がありますから、
成年後見人は兄上に頼まれるのが良いと思います。

また、売却が目的ということでしたら、大手のしっかりした仲介業者なら、
成年後見人の手続等についても助言してくれると思います。
仲介業者は不動産の移転登記等を依頼する司法書士とは懇意ですから、
土地自体がどの程度で売却できそうか当てをつけるのとあわせて、
仲介業者に相談してみるというのも良いのではないかと思います。

お礼

早速いろいろのな観点からご教示ありがとうございました。
成年後見制度については私もよく知っております。一度兄が当事者である姉の後見人の申請を行ったことがありましたが高齢で歳も接近し過ぎ
ているとの理由で家裁からの指摘があり申請を取り下げた経緯が
あります。いずれにしても現状では土地の売却はできないため、改めて家裁に後見人の選人をお願いすることを考えたいと思います。
また知り合いの不動産業者さんとも相談して見たいと思います。