西川口マンションの賃貸

質問

2年前に3LDKを3500万で購入しましたが転勤になり賃貸に出そうか売却しようかと考えています。
場所は、駅から徒歩3分以内にあります。
事情にお詳しい方にアドバイス頂きたく宜しくお願い致します。

回答No.2

merciusako

以下の問題について、どのようにお考えになるかがポイントではと思います。
１．住宅ローンの残債の問題
２．こちらにはいつ頃戻れるのかの問題。
３．戻られたときどのようにしたいのかの問題

売却の場合：
・周辺相場で売却可能額を調査
・住宅ローンの残債がある場合は、売却後のローン精算と諸経費支払いで、
　プラスになるのかマイナスになるのかの計算

住宅ローンの残債がない、売却後でもマイナスにならないのであれば、残念でしょうが売却も選択肢のひとつかと。

賃貸の場合：
・周辺相場で賃料可能額を調査
・転勤期間にどれだけの家賃収入が見込めるかの計算
・固定資産税などの経費負担を計算

住宅ローンの残債があって、売却後にマイナスになってしまうのであれば、賃貸も選択肢のひとつかと。
ただし、こちらに戻られる時期によっては、賃貸居住者が入居したままの状態も。
居住権は強いですから。
転勤期間中だけ賃貸にできる「リロケーション」というものもありますので、検索してみてください。

お礼

売却、賃貸のそれぞれのアドバイスを頂きありがとう御座いました。
リロケーションについても勉強致します。￥

回答No.1

noname#184449

不動産業者です

まず大前提として、もし住宅ローンを利用していた場合、金融機関の承諾なしに勝手に賃貸に出すことはできません。

何故なら金銭消費貸借契約（お金の貸し借りの契約）上、住宅ローンは「その物件に住み続ける」のが条件として借入しているからです。

これを破ると（勝手に賃貸出しすると）残債の一括支払い、他のローン（セカンドハウス、事業用ローン等）への借り換えを求められる可能性が高くなります。

なので、この場合は必ず金融機関の承諾を得て下さい。

なお、当然ながら現金で購入されている場合は自由です。

で、「賃貸出しか売却か」ですが・・・

まず賃貸の場合のリスクは

●果たして借り手がいるのか？（立地はいいですが、西川口エリア自体の実住用は人気薄）
理由
西川口と言えば、数年前までは超・有名な関東有数の風俗エリア。
現在は浄化活動の甲斐あって大分改善されていますが、それでも定着したイメージは中々抜けていない。

●借り手が付いたら、自分の都合で相手を立ち退きさせられない。
（「転勤から帰ってきたから出て行って」は通用しない）
理由
現在、法的には借主の権利が強烈で、大家さんの都合での契約解除は非常に難しいのが現状です。
それでも解除する場合は「立ち退き料」で解決する事が一般的で、最低でも数十万円～の出費は覚悟しなければなりません。

それを防ぐためには「定期借家契約」しかありませんが、一般的にはこの契約形態は敬遠されるので必然的に賃料を相場より下げなければ借り手が付きません。

勿論、全く戻るつもりが無いのならこの心配はいりません。

これ以外にも大家業はクレーム産業です。
クレームの種類は日々の細かな事から、裁判沙汰まで多種多様。
それらを全て「併せ飲む」くらいの覚悟は必要です。

次に売却のデメリットですが

●人気薄エリアの為、値が低い。
理由は賃貸と同じく「イメージ」の問題です。

●中々売れずに精神的にも金銭的にも負担が大きい。
現在、不動産取引はよほどの人気エリア以外は完全な「買い手市場」です。
つまり、自分の計画通りの「時期・金額」で売れない事が多いです。

あと、冒頭に書かせていただいた「ローン」の問題です。
もしローンを利用されている場合、売却価格より残債が多いと売却できません。
差額が発生した場合はその分を自己資金で補てんしなければならないのです。

購入して2年では、現在主流の「元利均等払い」の場合、殆ど利息しか払っていないので借入元本は全く減っていません。
反面、マンションは築5年までに急激に価値が下落しますから、大抵は「残債＞売却金額」という事になってしまいます。

勿論、借入金額にもよりますし、また、現金購入なら全く問題ないという事もありますが。

なので「賃貸・売却どっちがいいか」と論ずる前にクリアすべきハードルがあるという事です。

それらのハードルを越えられるのであれば・・・

私なら賃貸出しで期限を区切って様子を見ます。
なお、日々の管理はプロの不動産屋さんにお願いして、自分では一切何にもしません。
勿論、費用はかかりますが、自分で管理する事は専業の大家さんでも大変困難な事ですから。

それで結果が芳しくないようなら思い切って売っちゃいます。
価格は下がるでしょうが、空き部屋を所有していても金が出て行くだけですから。

なお、この回答はあくまでご質問文を拝見しての「一般論」での回答です。
不動産は「一物一価」。

同じ物件は二つとして無く、その価値も物件ごとに大きく違います。

なので詳しくは物件の事情を理解している不動産業者へ相談してください。