１ＬＤＫマンション賃貸か売却か

質問

渋谷に築８年の１ＬＤＫの部屋を持っていて、今賃貸しています。
駅から９分。南西向き。４０平米。大通りからちょっと入った場所で、割に静かです。スーパーは少々遠いのですが、コンビニは徒歩１～２分に３軒あります。
自分は郊外のマンションに住み、ローンを払っています。賃貸収入＞ローン支払いです。

現在新築マンションの価格がかなり高くなっています。
中古は同じような案件があまりないので、よくはわからないのですが、高くなってきているように思います。
賃貸は思っていたより出費や税金や申告の手間がかかり、いっそのこと今売却してしまって、ローンを全額支払ってしまった方がいいのだろうかと悩みまして、ご相談させていただきました。

定期借家契約ですので、賃貸人から再契約しない旨の通知は６ヶ月前となっていて、現在６ヶ月を切ってしまっているので、今住んでいらっしゃる方が嫌とおっしゃれば１年なり２年なり先延ばしになるかもしれません。
住んでいらっしゃる方が、部屋を気に入っているそうで、値段によっては購入したいという旨も聞きました。
今が売り時なのでしょうか。売却すると税金がかかり、かえって損なのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

koala0305 · ベストアンサー

私と非常によく似た状況ですね。私も渋谷にマンションを持って人に貸しており自分自身は山手線の他の駅近くに住んでいます。物件は築9年、渋谷駅徒歩9分、南西向き、60平米で賃貸収入＞ローン払い（定期借家）です、その上、少し前賃貸人から買いたいという意思表示がありました。私も売るかどうか迷ったあげく、売らないという返事をしました。

今後、人口が減り住宅需要の減って行く時代になりマンションが多少老朽化しても渋谷駅徒歩圏なら私が死ぬまで（私は40代後半です、多分、年齢は多分質問者さんよりかなり多いのでは）家賃収入が見込めるだろうと考えたのが売るのをやめた理由です。私は20年ローンを組みましたのでローンの払いは後11年で終わります、ちょうどその頃60歳になるので個人年金代わりのつもりです。

売り時といえば、今は売り時かもしれません。売買価格がこれ以上大きく上がるとは考えにくいので。税金は、当然ながら購入した金額と売った金額の差額（儲け）にしかかかりませんし、経費の控除も出来ますので、税金で損ということもないと思います。私の場合、今の相場は購入時より500～1000万程度プラスのようで、売ってローンを返し税金、諸経費を払うと手元に3500～4000万程度残りますが、そんなに現金があっても良い運用方法も思いつかないのも売らない理由です。

ただ、いつでも売れるように家賃が割安なのは承知で今後も定期借家を続ける予定です、賃貸人のいるマンションをオーナーチェンジという形で売ると相場の八掛けぐらいになるそうなので。

お礼

ありがとうございます。
よく似た状況でとても参考になります。
不動産屋さんから査定が来たのですが、購入時より500～900万プラスという感じでした。やはり「売るなら今」と思ってしまいますね。
しかし私も一生の「年金代わり」に魅力を感じます。（私は40代前半です）
あせらずじっくり考えてみようと思います。

回答No.2

hkinntoki7

家賃×１２ヶ月＞維持費用＋更新料×１／２なら持ち続けます。また、周囲の家賃相場も上がっているでしょうから家賃の値上げも可能ではないでしょうか？
　自分なら家賃収入には手を付けず貯金し続けます。

お礼

ありがとうございます。きちんと計算して考えてみます。青色申告をしても意外と税金がかかったなぁと感じているのですが。
家賃の値上げはちょっと言いにくいですねぇ。

回答No.1

hoshi_h

リンク先のコラムを読んでいると「マンション市況が変わり目に差しかかっている」ようですね。

参考URL：

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

お礼

参考になりました。ありがとうございます。