マンション売却について

質問

主人の転職でローンの支払いが大変になった為、今年の２月に査定してもらい、残債が残らない査定価格であった為(４社に査定していただき、相場も殆ど同じ回答でした)
一番販売実績のある所に専属契約を結び、相場価格でお願いしておりました。

ところが案内して下さったお客様は、一組のみでこちらの売出し価格の300万円も下回る交渉をされ、お断りして現在に至ります。

恥ずかしながら、このままの状態では、ローンの支払いが滞るのは時間の問題で、任意売却の相談に行きたいと思っています。

しかしながら、任意売却に関しては、債権者側の希望価格で売り出すと聞きました。今月で専属契約も切れるのですが、このような状態で任意売却する事は、可能でしょうか？住宅ローンは、公庫のみです。

主人の転職先が自宅から遠い為、1日でも早く引越しをしたいのですが、任意売却の途中で転居は可能でしょうか？

すみませんが、教えていただきたく、お願い致します。

回答No.3

山口 哲（@ninsui） · ベストアンサー

任意売却業者の数は、圧倒的に東京が多いと思います。最近、ある地方銀行の支店に電話をしたのですが、住構融資の担当者なのに、住構の任意売却のしくみをまったく知らなったぐらいです。これは知識や勉強の問題ではなく、おそらくその地域では任意売却が行われたことがなく、経験が一度もなかったのでしょう。

任意売却で最も重要なことは、債権者との交渉です。これがまとまらなければ、何事も進まなくなります。

一方、買主を見つけることを業界用語で「客付け」と言ったりしますが、これは地元の不動産業者さんがやってくれます。たとえば、北海道の業者が鹿児島の任意売却物件を手がけた、としましょう。その売出価格の交渉は、東京の債権者との間で行われます。そして、ひとたび売出価格が決まれば、ネットを通じて瞬時に鹿児島の業者に伝わり、一人のみに与えられる「成約」に向けての競争が行われる・・・というわけです。

確かに、顔が見える業者さんのほうが安心ですが、任意売却に関するノウハウがなければダメです。「がんばります！」では委ねられません。

お礼

ご親切に教えていただき、本当にありがとうございます。

よくわかりました。

また何かありましたら、宜しくお願い致します。
本当にありがとうございました。

回答No.2

山口 哲（@ninsui）

任意売却を手がけるFPです。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫、以下住構）の場合は、任意売却の手順が明確化されていますので、そのルールにのっとって行えば問題ありません。

まだローンの支払が滞っていないようですので、その状態だと住構は任意売却に応じません（逆に言えば、あわてる必要もありません）。返済を停止するとともに、任意売却業者を通じて、窓口銀行に「任意売却に関する申出書」という書類を提出するところからスタートします。

また「債権者側の希望価格で売り出す」とありますが、そうではありません。売出価格は、売主が決めることが前提ですが、債権額を下回る場合は、債権者の同意も必要だということです。むしろ、債務者がとても売れないような高値での売出にこだわり、任意売却業者と債権者が困ってしまう・・・ということが時々あります。売出価格については、任意売却業者のアドバイスにしたがったほうがよいです。

転居についてですが、ご事情があればしてもかまいません。ただし、住民票を移さないことをお勧めします。住民票を移さないといけない、あるいは困ることになる、と思っている方がいらっしゃいますが、そんなことは一切ありません。ご主人の勤務先でも、お子さんの学校においても、住民票がすぐに移動できない事情があると言えば、住民登録が行われていなくても、転居先を「居所」として扱ってもらえます。

お礼

わかりやすい説明をいただき、ありがとうございます。

私どもが相談させていただくのは、任意売却の経験のある営業マンのいらっしゃる不動産会社という事なんですね。

申し訳ないのですが、もう一点教えていただきたいのですが、お願いする不動産会社は、任意売却専門の方がいいのでしょうか？(調べたところ、自宅からは、かなり遠い所ばかりです)

すみませんがお時間のある時に教えていただきたく、お願い致します。

本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

不動産業者です

＞このような状態で任意売却する事は、可能でしょうか？

可能ですが、それを決めるのはあくまで債権者です。

＞任意売却の途中で転居は可能でしょうか？

これは大丈夫です。
むしろ空室の方が買主としてもありがたいです。

ご事情には同情しますが、まず任意売却を債権者が了承してくれるかどうかが第一ハードル。
そのハードルを越えても買い手が付かなければ競売です。

任意売却にしても競売にしても仮に物件を処分できたとしても残債がある場合にはそれを払い続けなければなりません。

当然、競売より任意売却の方が高く売れるのが一般的ですから、なんとか任意売却を債権者に了承してもらい、早期の売却を目指すしかありませんが、気を付けるのは任意売却に仲介業者が慣れていない場合です。できれば仲介業者に問い合わせて「任売経験がある営業」を付けてもらって下さい。

とにかく、GW明けすぐにでも行動を起こして下さい。
早ければ早いほど傷は浅く済みます。

お礼

わかりやすいやすい説明とアドバイスをいただき、本当にありがとうございます。

早速行動に移したいと思います。

本当にありがとうございました。