マンションの売却についてお尋ねします。

質問

現在ローン支払い中で将来的払っていくことが不可能となり売却を考えています。
来月以降の支払いが不可能となり銀行にその旨を相談に行こうと思っているのですが
どの売却がいいのかご教授お願いします。

ローンの残債が１６００万円で不動産屋に一般の売値を聞いてみたところ、１３００～１４００万円とのことでした。
連帯保証人には母がなっており自己破産は考えておりません。

質問の内容ですが銀行がこちらの提案を受け入れてくれたことを前提にお尋ねします。

１、普通売却、不動産屋の買い取りにした場合、差し引きした残債は無担保ローン（連帯保証人を要求さ　　れるかも）として圧縮なしの全額払いとなるのでしょうか？
　　売却に関する諸費用（仲介手数料、部屋のクリーニングとリフォーム代、抵当権の抹消費用など）
　　これらは資金を用意しておかなければなりませんか？

２、任意売却にした場合、残債の圧縮は可能ですか？（銀行側の判断になるとおもいますが）
　　売却に関する諸費用は売却額の内金として処理されるのでしょうか？
　　残債は本人が支払っていくということで連帯保証人には請求はいきませんか？
　　手出し資金は必要ありませんか？

以上ですがよろしくお願いします。

余談ですが、最近は競売に一般の方が参入してきたので売却額が上がって任意売却の値段と変わらなくなってきたので銀行は任意売却を認めなくなってきたと聞いたのですが本当ですか？

長くなりましたがご教授お願いします。

回答No.1

drum_KT · ベストアンサー

売却経験者です。

私の場合は、ある不動産会社1社と専属専任媒介契約を結んで、一般の中古物件購入希望者の方を探していただきました。別の不動産会社への直接売却（買取）も検討しましたが、それよりも媒介契約で探した方が一般的に高く売れます。

買取の場合は、こちらが急いでいることに対して足元見られますので、安く買い叩かれます。また、不動産会社からすれば、買い取った物件にリフォーム入れて売って利益を得たいわけなので、仕入れ値である買取価格は当然できる限り低く抑えようとします。

媒介の場合は、売値が高ければ高いほど、不動産会社の実入りである仲介手数料が高くなりますし、短期間で売れればそれだけ経費節減になり利益率もよくなるので、できるだけ短期間のうちにできるだけ高く売れる相手を頑張って探そうとしてくれます。ただ、売り出してすぐに買い手が見つかる保証はないので、売り出し価格を調整しながら数ヶ月間粘れるだけの時間が必要です。

私の場合は、当面数ヶ月のローン返済は、生命保険の解約金などで工面して時間を稼ぎました。また、売却価格もこちらの想定以上の高値で売っていただき、ローン残債＋諸経費をすべて賄うことができましたので、特に問題はありませんでしたが、もし売却額がローン残債に満たないとすると、まずはその差額分をどう調達するかが大きな問題になると思います。普通に売却するには、ローン残債を全額一括返済しないと抵当権が抹消できず、抵当権を抹消しないと買い手側のローンが組めないからです（通常は、売り手側の返済・抵当権抹消、所有権移転、買い手側の抵当権設定・ローン貸し出しを全て同時に行うことで、売却が成立します）。

ということで、私からオススメしたいことは、まずは時間稼ぎができないかということ。何とかして他の方法で資金調達できないか、不可能なら銀行にローンの支払いをしばらく待ってもらう交渉ができないかということ。それで時間を稼いだ上で、複数の不動産会社にコンタクトして、少しでも有利な条件で売却してくれそうな会社に媒介を依頼することをオススメします。

お礼

drum_KT 様、ご教示ありがとうございました。

drum_KT 様の言われた通り媒介契約にしました。
不動産屋も親身になってくれて受けてくれました。
銀行からは6か月の猶予もいただきました。
残債のローンの組み替えも応じてくれました。
後はマンションが売れるのを待つだけです。

とても参考になりました。
ありがとうございました。