商業用不動産ローン担保証券 って何ですか？

質問

商業用不動産ローン担保証券（commercial mortgage backed securiteis )とはどのような制度でしょうか？

ググりましたが難しすぎて理解できませんでした。

ＩＱ３０の人に説明するつもりで、、、登場人物をふまえて教えていただけませんでしょうか？

回答No.3

simotani

例えば三菱地所や三井不動産が、自社保有の貸しビルを運営しているのはご存知と思います。
この貸しビルを建てる(又は買う)資金を証券を発行して調達し、入居した会社等が支払う家賃で償還する証券がこの証券です。
日本でこのタイプの証券を売り出した会社で知名度が高いのは住友不動産で、住友は劣後部分(30％)を保有し優先部分(70％)を一般顧客に販売する事で事業資金の回転を高めるやり方を行い数回募集がありましたが、リーマン以後は新規募集を止めた筈です。
劣後30とは、入居率が70％を下回る場合だけ元本割れの可能性があり、70を越えた場合は確実に元利償還が可能と言う意味です(住友本体から追加回収は出来ず、家賃だけが支払いの担保です)。
あくまでも「住友の信用貸し」では無いのです。が、入居率低下により元本割れが目前になるとやはり信用にかかわる為募集打ち切りにしたようです。
今回募集する会社の目論見書(企画提案書)を読んでみて理解出来ないならば購入してはいけません。会社が劣後を保有するのか否か、保有割合は、等調べる項目は多数あります。
上場不動産投信が無期限であるのに対してこちらは償還期限があるなど違いはありますが「会社は元利支払いの窓口に過ぎず」元利支払いには1円の負担もしない事をきちんと理解して下さい。

回答No.2

st_augustinus

住居用ではない、ビルをローンを組んで購入した企業がいます。
その企業に融資をした銀行は、当然金利を受け取りますが、銀行は、貸倒れるリスクもあります。
なので、銀行は、融資した案件を色々とひとまとめにして、その金利を分配する形で
ほかの投資家に証券として販売することで、銀行のリスクを低減させるのです。
投資家は、銀行が貸している金利のリターンは確保されているので、ある意味安定収益を期待しますが、
ローンを組んでいる企業が返済できなくなると、証券価値が下がったり、配当がない出ないというリスクを負います。

回答No.1

fujic-1990

私は持ったことがないので、ヤフーのインターネット辞書を引いてみました。

【商業用不動産ローン担保証券】
　オフィスビル・ホテル・ショッピングモール・賃貸マンションなどの商業用不動産に対する融資（債権）を一括し、それを担保として発行される証券化商品の総称。投資家は融資の返済を原資とする元利払いを受ける。

　だそうです。

　IQ３０と言われても、インターネットをするような人に・・・・・

　「融資」・「債権」とか「一括する」「担保とする」「原資」というような表現は、ごく普通に使われる用語なのでわかりますよね。

　ネックは「証券化」かな？

　この場合、商業施設に融資した銀行等が、融資したローン債権を何口(クチ)、何百口(クチ)とかに小分けして、それぞれの「口 クチ」と１対１に対応させた証券（手形のようなもの）を発行することです。

　この場合の証券を「商業用不動産ローン担保証券」と言うようです。

＝＝＝＝＝＝

　発行してどうするのか、というと、大金は持っていないけど小銭は持っているという人にその証券を売って、ローン債権分の資金をとりあえず回収できるのです。

　銀行等は、回収した資金をまた投資（特にもっとよい条件の案件）に回せます。

　その証券を買った人にとってのメリットは、商業用不動産を担保にしたローン債権が担保になっているので、元金や利息のとりはぐれがないことです。