不動産関係の法律に詳しい方、教えてください(長文です)

質問

契約をなかなかしてくれない不動産屋とのことで相談です。私の義母はマンションの大家ですが、管理を任せている不動産屋が3ヶ月前が家賃を振込んでこなくなりました。もともとその不動産屋とは契約は交わしておらず、前に契約していた不動産屋があまりにもまずく、そのときに相談に乗ってもらったり手続きをしてもらっていた不動産屋です。家賃の設定が無茶苦茶なので少しずつ設定し直しましょう、それまで契約は待ちましょう、管理はしますよ、というので契約はしていなかったんですが、マンションの部屋も埋まっているし、滞納している人がいるとは聞いていません。ローンも払わねばならないし、不動産屋もまた説明しますと言うだけでどうしたらいいでしょう。
1)契約書もないのに家賃を不動産屋からもらえるんでしょうか?
2)別の不動産屋と契約できるんでしょうか?
3)土地、建物を不動産屋に取られてしまうことはないのでしょうか?
4)主人がローン連帯保証人となっています。金融機関からも督促状はきましたが、このまま支払い出来なければ、給料を差し押さえされるのでしょうか?(ちなみにローンの担保はマンションの土地、建物他に義母の住宅と建物になっています)
自分たちの勉強認識不足でこのような事態となり後悔しています。どうかご助言をおねがいします。

回答No.2

momotaro99 · ベストアンサー

管理の不動産会社が家賃徴収を行う場合、2種類の方法があります。
１つは、お義母様は不動産会社とマンションの賃貸借契約を結び、不動産会社が又貸しの形で
テナントに部屋を貸します。もう1つは、お義母様と賃貸人と直接賃貸借契約を結び、
不動産会社は、家賃徴収代行という形で、家賃の振込先として不動産会社の口座を提供する形です。
２つ目の場合、部屋の住人が入れ替わる度にお義母様は、賃貸借契約書に署名捺印し、書類を渡されているはずです。
それがなければ、お
義母様にとってのマンションの賃貸人は、不動産会社ということになります。
この点をまず、クリアにして下さい。
どちらにしても、家賃3ヶ月滞納は、十分催告なしでの解除理由です。（契約書がなければ特約もないはずですから。）
その際に、滞納分3ヶ月も請求ができます。
即刻、他の信頼出来る不動産屋を見つけて、見つけてから解除した方がよいですよ。
それも、滞納家賃徴収と敷金等色々ありますから、個人不動産屋ではなく、法的に無茶をしない大手系の不動産会社をお薦めします。

で、ご質問の
１）は、契約書もないのに不動産会社が家賃を取ってる方が問題と考えてください。
２）は、上記の通り、即刻解除OK状態ですから、勿論できます。
３）不動産屋に権利書を預けていなければ、大丈夫です。
４）ローンは、種類によりますが、住宅系ローンでしたら、支払い猶予をしてもらえますので、
　金融機関に事情を話し、暫く支払い猶予をしてもらえないか相談してみるのも手です。
　それがだめな場合、ちょっと上級ですが、マンションの土地に根抵当を付けてもらえないか相談してみるのも手です。

大丈夫ですから、とにかく落ち着いてしっかり対応して下さいね。

お礼

お礼が遅くなりましたが、ありがとうございました。先日、不動産屋と話し合いをしまして振込、契約をすると約束したのですが、それっきり連絡なしです。上記の賃貸人は誰になっているか、入居人との契約書はもらっているか義母に問い合わせたところ入居人との契約書自体もらっていないとのこと。でも3ヶ月前までは家賃を不動産屋に振込してもらっていたとのことでした。滞納しているローンのほうは義母の貯金から支払いしたようですが、義母も大変不安に感じているらしく、勉強不足を後悔することしきりです。不動産屋が入居人とどのように契約しているのかわからないんですが、家賃を請求することは可能でしょうか?

回答No.3

momotaro99

その後大丈夫ですか？不動産屋とは話し合いがつきましたか？
老婆心ですが、もしまだのようでしたら、本当に弁護士を立ててお話をしてもらった方がいいですよ。
どうしてかといいますと、本当に契約がないのに、不動産屋がある意味勝手に貸しているのでしたら、不動産屋の行為は、他人物賃貸借といえます。その場合、お義母様が承認すればそのまま継続、他に選択肢としてマンションの明渡し請求が出来ます。どちらのケースにしても、マンションの賃料は所有者であるお義母様のものですから、不当利得返還請求権によって、１００％返せといえます。

お礼

お礼が大変遅くなりました、申し訳ございません。やっと義母が重い腰を上げ、今弁護士を立てて交渉中です。自分のことではないので余計に歯がゆいです、もっと早く相談してくれればと義母に対して憤りすら感じています。これからもっと大変になってくるとは思いますが頑張ります。

回答No.1

utama

賃貸契約は、入居者と義母の間で結んでいて、不動産会社はあくまでも仲介と管理のみしているのですよね？

とりあえず、入居者に対して、家賃の振込を不動産会社ではなく、大家である義母に直接払うようにしてもらってはどうでしょうか。

すでに、不動産会社に支払われてしまった分については、不動産会社から取り立てるしかありませんが、これは、不動産会社が使い込んでしまったから払えないのでしょうから、いつ回収できるかわかりません。

これ以上、被害を拡大しないためにも、すぐにでも、弁護士などに相談することをお勧めします。

なお、不動産屋と契約がないというのは、契約書がないというだけであり、口頭で契約が成立していますから、法的には、不動産屋が預かった家賃を支払わせることは可能です。

お礼

ありがとうございました。どうやら義母は入居者との契約書を不動産屋にもらっていなかったようです。それをふくめてこれから不動産屋と話し合いをします。