異臭が原因で入居前解約→敷金返還等に関するトラブル

質問

専門家の方のお力をお借りしたく質問させていただきます。

今年3月11日に賃貸アパートの内見をしました。カビか下水かの異臭がしましたが、リフォーム中だったので、リフォームが終わればその臭いはなくなると思い（まずいところは全てリフォームで改善されると思ったので）、申し込みの意志を不動産会社に伝えました。

その後、同月の24日に契約書に捺印し、大家さん（兼管理会社）も来ていたので、不動産会社の人と3人でアパートに立会いに行きました。ドアを開けたとたん、やはり異臭がしていたので不動産会社の人に異臭が気になると言ったら、「これは下水の臭いで、実際に住み始めて下水に水が溜まるようになると臭いが上がってこなくなります」と言ったので、その場は納得し解散となりました。立会いのとき、立ち見の最初から最後までドアが開け放たれたままになっており、立会いの終わりごろには異臭は感じられなくなっていました。ちなみに鍵は未だもらっていません。

同日夜（24日）にやはり臭いのことが気になったので不動産会社に電話をし、臭いが解消されるのが確かになってから入居したいと申し出たところ、大家（兼管理会社）さんにその旨伝えてまた私に連絡を下さるとの事でした。その後28日にこちらから不動産会社に電話をしたところ、大家さんが何らかの対策を取ると言っていたとの事でした。（ただ私はこの時点でネットでいろいろ調べており、臭いが再発する可能性があるとの情報を得ていたので、入居する気は失せていました）

その日（28日）に大家さんに電話していろいろ話をした後、仮に当日か翌日あたりに解約するとしたらいくら払い戻されるのか聞いたところ、とりあえず5月分の家賃は支払わなくてもいいだろうとのことでしたが、はっきりとした金額は提示されず、その上、忙しいから金額を提示できるのがいつになるか分からない、1週間以上かかるかもしれないと言われました。またその他の細かいことについては不動産会社に聞いてくれと言われました。その金額によっては入居するかしないかも考え直そうと思っていましたし、また金額が提示されるのが遅くなればなるほど支払うべき日割りの家賃がどんどん発生してこちらが不利になると思い、2日後（30日）に不動産会社に電話をして解約の意志を伝えました。その際、払い戻される金額を聞きましたが、大家さん次第とのことでした。

同日と翌日（31日）大家さんに６回ほど電話＆ＦＡＸをして「解約のことについて話があるので折り返してください」と伝えましたが一向に連絡がないので不動産会社にお願いして大家さんに連絡を取ってもらったところ、4月分の日割り家賃（19日に入居予定だったので4月19～30日の家賃）と敷金（1か月分）から日割りで引くと言っていたとのことでした。5月分の家賃は払わなくていいとのことでした。ただ、「敷金から日割りで引く」というのが気になりました。不動産会社も「引かれるものは無いはずだけど、何を引くのか大家がはっきり言ってくれない」とのことでした。

その後、4月4日に大家さんと連絡が取れ、解約の際に払い戻される金額を聞きましたが一向にはっきりとした金額は言ってもらえませんでした。本来全額払い戻されるはずの敷金（不動産会社も消費者センターも同意見）からも引くと言っていたので大喧嘩になりました。いずれにせよ、解約通知を文書で送るよう言われたので、翌日ＦＡＸし、郵便でも送りました。大家さんの手元に通知が届いたのは今月6日です。で、昨日大家さんからの回答（郵送）が下記の通りありました（4月15日付け。18日に受け取り）。

「(1)本解約は『契約』書面13条1項（1ヶ月前解約予告義務）及び前同情2項（1か月分の家賃の支払い）に定める用件を満たしておりません。したがって、（…）1ヶ月分の賃料及び共益費計￥68000を来る4月30日までにお支払い下さい。それまでにお支払いがない場合には（…）契約を解除します。
(2)「本契約』を解除した場合にはこれに伴い、民法５４５条3項（解除の効果）に定めるところにより、損害金として、1か月分の賃料と敷金を相殺することとし、本年4月分の賃料、共益費計￥27000については払戻します。（…）。」

ということで、敷金が払い戻されないばかりか、損害金としてさらに1か月分の賃料も要求してきています。これって合法でしょうか。
ちなみに、契約書の13条（中途解約）には下記の通りです。
「１．乙は何らの事由がなくても１ヶ月以上前の予告期間をもって、項に対し書面で解約を申し入れることが出来る。（…）
２．前項の規定にかかわらず乙は、１ヶ月分の賃料相当額を甲に支払うことにより即時に本契約を解除することが出来る（…）」

私が支払うべきは４月１９～３０日分の家賃だと思うのですが。。。
御教示おねがいいたします。

回答No.2

katyan1234

これ解約じゃなくにおいに対しての不履行による無効
対処する事をしているかどうか？ここが問題

その対処しているかどうかわからず契約を解除したいと言ってるなら家賃の発生

しかし損害金って具体的に何？
反対に家賃を払う限り

．物件を使わせる義務
貸主には、借主に物件を使わせる義務があります。また、その際には、物件を適切な状態で使用させる義務があるため、欠陥が見つかった場合は、その欠陥部分を修繕しなければなりません（民法６０６条１項）。
それによって与えられた損害金の請求も可能かも・・・・

http://www.ft-online.jp/cat7/gimu/から引用

回答No.1

5h28734y5n2

こんにちは。

ご質問文を読む限り、(1) 3/24昼間に契約を結んだ、(2) 3/24夜に「臭いが解消されるのが確かになってから入居したい」と申し出た、(3)大家からの4/15付の回答書面を4/18に受領した、ということですね。実際のやり取りの詳しい状況を把握していないのですが、ご質問を読む限りは契約締結後はその契約の撤回の意思表示は貴方側からなされていないように思います。

であれば、解約は契約書に記載された手順に従ってなされるべきものであって、大家からの回答書面に書かれた(1)はまっとうな主張だと思われます。(2)についても、敷金が賃貸契約に関する負債の担保金と言う意味合いを持つとみなすのならば、契約解除時の滞納家賃と相殺することもあり得ることだと思われます。

大家側は、1ヶ月分の賃料及び共益費計￥68000が4/30までに支払われない場合に「敷金を返還しない」と主張しているのではなく、「損害金を求める」と主張しているのであり、その損害金の支払い方法として敷金との相殺を指定しているのです。

「本年4月分の賃料、共益費計￥27000については払戻します。」という部分は大家の温情ともいえる処置であり、本来は契約を締結してしまっているのですからこの分についても大家は請求することが可能です。

といっても貴方は納得しないことでしょう。消費者センターだけでなく、宅地建物取引業協会にも相談して、不動産屋の仲介の手際の悪さについても苦情を申し立てるとよいと思います。どうもその不動産屋の怠慢が全てのトラブルの原因のような気がしてなりません。少なくとも大家には温情こそあれ悪徳な根性は無いように思われます。

補足

御回答ありがとうございます。とても参考になります。

以下補足です。
解約に関する私からの意思表示ですが、質問文に記載の通り、３月３０日に不動産会社に電話で伝え、後日（４月４日）に大家さんと連絡が取れた後、書面で解約通知を送付（４月６日着）した、という次第です。

ですので、私としては既に３月３０日に解約に関する意思表示を不動産会社を通じてしていると認識しておりますし、解約通知書を送付するのが遅れたのも大家さんと連絡が取れなかったことによるものでした。

追記ですが、大家さんは私が複数の賃貸アパートを契約しては解約するという嫌がらせ行為を行っている人間だと疑っており、回答文書にも、「（借主側に）敷金を騙取使用との意図的な動機があったのではないかと思われるところが無いでもありません。」とあります。でも、私としては、敷金を騙し取ろうとしているのは大家さんだと思うのですが。。。