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賃貸の更新のことなんですが。
何年か前にも質問しましたが、もう一度お願いします。家賃６万６千円で都内です。更新料が１７万近くです。内訳は、家賃＋補償金補充(家賃１ヶ月分）＋保険料＋更新手数料（家賃の半分） 契約時に保証金（敷金らしい）を３ヶ月分払ったのですが、二年の更新時に保証金の１ヶ月分がなくなるようです。 なので、その１ヶ月分を更新時に補充するみたいです。 契約書に更新時に３ヶ月分まで補充することと書いてあります。 家賃２ヶ月分というのは普通なんですか？この１ヶ月分を少なくしてもらうとか、なくしてもらう事はできないんでしょうか？ 交渉は、管理会社通してるんですが、大家さんに話したらだめでしょうか？金額が厳しいので部屋を出なければならないと話したらわかってくれるでしょうか？ 一回目はなんとか更新したのですが、今回厳しくて相談しましたm(_ _)mm(_ _)m
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- yoshiNo2
- ベストアンサー率28% (7/25)
まずは、入居時に貸主（大家）と締結した賃貸借契約書に「更新」の項目があると思うので、更新に関する条項が あるはずなので、それを読み返して確認方が良いでしょう。 賃貸借契約書か重要事項説明書に更新する場合は更新料として、家賃＋補償金補充(家賃１ヶ月分）＋保険料＋ 更新手数料（家賃の半分）を支払う旨、明記されていかどうか確認してみて下さい。但し、保険料については、別途 に記載されている場合もあります。 また「二年の更新時に保証金の１ヶ月分がなくなるようです。」と書いてありますが、これも契約書に書かれており ますでしょうか？。更新時に保証金の１ヶ月分がなくなる（償却する）という文言は事務所や店舗などの賃貸借契約 には、まれにありますが、居住用の賃貸借契約ではほとんど有りません。何故、保証金の一ヶ月分が無くなるのか、 その根拠について、尋ねた方がよろしいかと思います。但し、これも契約者に記載されてれば、質問者さんが、それ を納得の上で契約を締結したという事になりますので、あまり強くは言えませんが。 通常、高級マンションや人気のある物件でなければ、更新時に支払うお金は、更新料（賃料の一ヶ月分）＋保険料 というのが、相場です。貸主に支払う更新料の内、３０～５０パーセント更新手数料として管理会社が受け取り、残りを 更新料として家主に渡すのが都内だと通常かと思います。 家主と直接話すのは、管理会社への印象を悪くするので止めておいた方がいいと思います。 家賃や更新料の値下げ交渉については、質問者さんが住んでいらっしゃる、マンションあるいはアパートの空室状況 を確認して（集合ポストにチラシが溜まっている、あるいは明らかに空き部屋と分かる）、空き部屋が多いようであれば、 交渉してみても良いのではないかと思います。あまり人気の無い物件は一旦、入居者が退去すると２～３ヶ月、場合 によっては半年以上、空き部屋になる可能性があります。そうすると家主にとっては、一世帯分の賃料収入が減ること になり、空き部屋になるくらいだったら、多少賃料を下げても留まっていてもらった方がいいと考えるからです。 但し、これも家主さんにも様々な考え方を持った方ががいるので、一概にはいえませんが。 値下げ交渉をするのであれば、家賃の値下げを交渉した方が良いでしょう。更新料だとその場限りとなりますが、家賃 であれば、毎月の事なので支払いが楽になると思います。交渉する際もやんわりと「住み慣れた場所でもあるし、間取り も気に入っていて長く住み続けたいのでが、何分、この不景気の中、手当て等がカットされて、かなり節約もしているので すが、滞納などはしたく無ので、もう少し家賃の低い所に引越しする事も視野に入れているのですが、、、」など管理会社 や大家の心境を逆撫でするような発言は避けた方がいいと思います。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
前ご回答文にある様に、立場換えて考えると、回答は幾つもあるのですね 当方は大家側の立場で採算から建設費やメンテナンス費を計画します処 支払い項目は幾つかですが、要するに建物を維持管理する必要な費用と見合うか？ どの項目が引かれ易いというのもあるのでしょうが、相対的に事業としての採算
お礼
２ヶ月近くお礼遅れてしまい申し訳ございませんm(_ _)m今回の更新で、１ヶ月分の事を不動産屋に聞いたら、大家は出るときに１ヶ月分償却するという風にして、更新料では１ヶ月分は取らないという形になりましたm(_ _)m
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます １．大家に話すのは自由ですが管理会社に話すのとあまり変わらないかも？ 日頃大家とつきあいが無ければ減額も難しいでしょうね 大家も管理会社が「そんな事は止めなさい」と言われれば減額は困難になります ２．話が出来ても出来る事と出来ない事が有ります ＞内訳は、家賃＋補償金補充(家賃１ヶ月分）＋保険料＋更新手数料（家賃の半分） 毎月の家賃まで一緒くたにしてはいけません 更新時に更新料として家賃の１ヶ月分と更新手数料が必要な物件は一般的ですね Ａ．家賃．．．論外、当然毎月支払う金額ですので交渉の余地無し Ｂ．保険料．．．．損害保険会社に行きますので大家にはどうにもなりません これは貴方自身の為ですのでお支払いください、契約の条件でもあるはずです Ｃ．補償金補充(家賃１ヶ月分）．．．大家の収入 これが実質更新料と言われているものです、交渉の余地は有りますね Ｄ．更新手数料．．．管理会社の収入 一般的に家賃の５０％程度が多いです、交渉は管理会社としてください（望みは薄いですが．．．） 大家と直接交渉してもＣ．の部分の減額だけでしょう（それも望み薄） ＞家賃２ヶ月分というのは普通なんですか？ ＞更新料が１７万近くです。 根本的な計算が間違っていますよ ・６６，０００円．．．毎月当然支払うべき家賃（交渉する方が非常識） ・３４，６５０円．．．２年に１回の更新手数料（減額は難しいでしょう） ・６６，０００円．．．２年に１回のいわば礼金（大家と交渉できるのはこれだけ） ・２０，０００円？．．２年に１回の損害保険料（ほぼ無理、更新の条件でしょう） ２年ごとに保証金の償却（いわば礼金）はきつい条件だとは思います
お礼
２ヶ月近くお礼遅れてしまい申し訳ございませんm(_ _)m今回の更新で、１ヶ月分の事を不動産屋に聞いたら、大家は出るときに１ヶ月分償却するという風にして、更新料では１ヶ月分は取らないという形になりましたm(_ _)m詳しくありがとうございますm(_ _)m
in_go-ing です。 補足して置きますが、2011年7月の最高裁判決は『更新料は有効』と言うものですから<http://www.nikkei.com/news/report/article/g=96958A9C93819695E3E7E2E09B8DE3E7E2E5E0E2E3E39180EAE2E2E3;o=9694E3EAE3E0E0E2E2EBE0E7E0EB> 煽られて取り返しのつかない行動をなさらないようにされてください。今更「更新料は無効だ」なんてバカなこと言ったら纏まるものも纏まりません。 2年で2ヶ月分が『高額すぎるなどの特段の事情』に該当するかどうかは最高裁まで争わなければ分かりませんし、訴訟を止めろと申し上げるつもりなんて更々ありませんので、ご自由ですが・・・・
お礼
２ヶ月近くお礼遅れてしまい申し訳ございませんm(_ _)m今回の更新で、１ヶ月分の事を不動産屋に聞いたら、大家は出るときに１ヶ月分償却するという風にして、更新料では１ヶ月分は取らないという形になりましたm(_ _)m 詳しくありがとうございますm(_ _)m裁判までは怖いですね(T_T)
大家しています。 借主さんの中には（大多数？）、『更新料』が全て“大家の懐”と思っておられる方がおられますが、大抵は『更新』の事務手数料（借主さんへの連絡や、『保証人』への連絡、新しい『契約書』の作成、それらの郵送料等々）で不動産屋さんに行く部分の大きいのです。 また、『更新料』と言うのは大家の立場からすれば、更に延びる２年間？なりの借主さんの権利 に対する『補償』でもあります。この期間は借主さんは『借地借家法』という厚い保護バリアで保護されるわけです。 おそらく（飽くまで推測ですが）『更新料』が２ヶ月分というのは、半分は不動産屋さん、もう半分が大家と言うことなのでしょう。 問題は、質問者様の『この１ヶ月分を少なくしてもらうとか、なくしてもらう』によって誰が“泣くか”ということです。不動産屋さんには先に挙げた事務を無料で行う“義理”はないでしょうし、大家には『契約』によって頂ける権利のあるお金を、質問者様に“差し上げる”価値があるかどうかと言うことです。 これは偏に質問者様と大家との関係次第でしょう。 正直申し上げて、大家には「住んでいて欲しい」借主さんと、「出ていて欲しい」借主さんがいます。私のようなダメな大家？からすれば、期日にはきちんと入れて頂き、トラブルも無く、いつも挨拶して頂いて、『管理』に協力的な居住者様なら、出てかれて、“素性も性格も”分からない方に住まれるくらいなら今の居住者さんたちに居て欲しいと思ってしまうわけです。大家としても管理人のオジサンとしても日々平穏で居られますから、おそらく自分の懐に入る分（実際私のところでは些少しか入ってきませんが）がなくなっても我慢できるでしょう。 ここでも『更新時』の交渉については何度も出てきていますが、いくら「他の部屋の家賃が・・・・」とか、「他の物件では・・・・」とかの交渉や、「下げないなら出て行く」と言ったような“脅迫”は、相手を硬化させるだけだと言ってもスルーされているようです。 どなたかも言われていましたが、“泣き落とし”が一番でしょう。 そういうわけで、『更新料』の減額より、「敷金はそのままでも構いませんので、家賃の方を何とかならないでしょうか？収入も上がらず非常に厳しい状況ですので。」という“泣き落とし”でしょう。「収入が下がって」は禁句です。大家は“危険”と考えるかもしれません。正直、大家とすれば『家賃』の２千や３千はどうと言うことも無いのです。でも、借主様からすれば年間２万４千から３万６千の“ご褒美”ですよね。 どうしても『更新料』について交渉したいなら、『更新料』の１ヶ月分についてだけ、“分割”なりを“泣きついて”は如何でしょうか。これなら、おそらく大家の懐に入るでしょうから、大家の一存で可能かもしれません。
お礼
２ヶ月近くお礼遅れてしまい申し訳ございませんm(_ _)m今回の更新で、１ヶ月分の事を不動産屋に聞いたら、大家は出るときに１ヶ月分償却するという風にして、更新料では１ヶ月分は取らないという形になりましたm(_ _)m 詳しく細かくアドバイス嬉しかったですm(_ _)mやっぱり泣き落としは気持ちが伝わりやすいですよねm(_ _)m
- don_chan_2000
- ベストアンサー率43% (136/316)
最近は不動産不況で何かと更新料やら、立退き時の部屋のクリーニング費用をふっかけてくる業者が多いものです。 そういったトラブルも増えてきておりますので 家賃の更新料に関しては、無効という判決が近年何度か出ております。 管理会社や大家さんがどれくらい友好的かにもよりますが、 双方に相談することは可能だと思いますし、 家賃相場も下がってきていますので、更新を機会に保証金や家賃の減額交渉するというのは普通のことです。 更新手数料は管理会社の唯一の収入源なので、なかなかウンと言わないと思いますが、 「更新手数料は言うとおり払うから、家賃相場も下がっていることだし 大家さんに家賃の減額をお願いして欲しい」という言い方も出来るでしょう。 もちろん、管理会社と大家さんにそれぞれ、更新料の減額、家賃減額を打診しても良いと思います。 どれくらい家計が厳しいのか、どのエリアにお住まいなのか分かりませんので とりあえず、減額交渉は積極的にやっても良いことだけお伝えいたします。
お礼
ありがとうございますm(_ _)m更新の減額話してみたいですm(_ _)m あと、一年ぐらいまえに家賃を二千円下げてもらったんですが、更新の交渉は大丈夫でしょうか？
お礼
２ヶ月近くお礼遅れてしまい申し訳ございませんm(_ _)m今回の更新で、１ヶ月分の事を不動産屋に聞いたら、大家は出るときに１ヶ月分償却するという風にして、更新料では１ヶ月分は取らないという形になりましたm(_ _)m 交渉の仕方など教えてくれてありがとうございます。
補足
回答ありがとうございます。実は、一年前に家賃二千円を下げてもらったんです。二千円が限界とのことで。この場合、もう家賃値下げは厳しいですか？更新料を値下げてもらう感じでしょうか？契約書には保証金償却２年で賃料の１ヶ月分を差し引く。途中解約も同じ。更新の場合は新賃料の３ヶ月分に至るまで補充すること。と書いてあります。二回目の更新になりますが、一回目の更新時はあまり理解していなかったのですが余裕があったので更新できました。二年に一回１ヶ月分を差し引く理由はわかりません。おそらく大家は礼金がほしいのかなと感じました。部屋を出る時は１ヶ月分返してもらえると聞きました。