登記事項証明書と登記識別情報の役割

質問

素人質問ですみませんが、よくわかっていないので教えていただけますか？

不動産登記で登記事項証明書と登記識別情報と言うのがありますが
これらの役割がよくわかっていません。
登記識別情報は昔の権利証のことだそうですが
不動産の権利情報は登記事項証明書で明らかになっているのに
登記識別情報がなぜ存在しないといけないのですか？
本人確認ができればよさそうに思えるのですが。

回答No.1

NFKZ · ベストアンサー

登記事項証明書は、役所の登記簿をコピーしたものです。
誰でも入手することができます。

登記識別情報というのは、昔の権利証のことで、（役所で）登記した際に発行、登記名義人に渡され、登記名義人の本人である証として使われてきました。登記事項を変更するとき（名義人を変えるとき）は、これを持って行き、前の名義人本人が取引していることを確認するのです。

疑問に思われている点は、役所の登記簿には、登記名義人の住所氏名が記載してあるので、これで本人確認すればよいではないか？ということだと思います。
確かにそのとおりだと思うのですが、不動産登記のしきたりでは、住所氏名と印鑑証明、身分証明書位では、本人であるとはみなしてくれません。過去からのしきたりにより、権利証をもった人を登記名義人本人と認識するというルールを続けています。

役所のしくみは、不動産登記、戸籍、住民登録、すべて異なる歴史があって、バラバラに管理されています。

お礼

ありがとうございます。

はいそうです、質問の意味をわかっていただいて助かります。
なるほどそういうことなんですね。
助かりました。

回答No.2

dayone

「登記事項証明書」は、取引の安全等のために登記簿の内容を公開(公示)する役割。

「登記識別情報」又は「(所有権等)登記済証」は、本当の所有者本人の確認の役割。

少し長くなりますが、今少しお付き合い下さいm(_"_)m

「登記事項証明書」(旧来の登記簿謄・抄本)は、
取引の安全等のために登記簿の内容を公開(公示)しているに過ぎませんし、
表示の登記(表題部の土地の所在・地番・地目・地籍、建物の所在・家屋番号、
種類、構造、床面積など)では、物理的な変更・新設・新築・滅失などが
生じた場合には、所有者又は取得者等に１か月以内の申請義務があるのに対し、
権利の登記(甲区の所有権等や乙区の抵当権等)をするしないは関係当事者の
自由ですから、たとえ最新の「登記事項証明書」の内容を確認したとしても、
たとえば登記簿上の所有者の住所・氏名などは、
住所移転・氏名変更などにより実際は別住所・別氏名に変わっていたり、
所有者が死亡して相続登記未了のままで実際は共同相続人の共有状況なども
ありえますから、あくまでも登記した当時の権利関係などを表しているに
過ぎないともいえます。
また、申請義務のあるはずの表示の登記にしても、過料規定まであるものの
実際には有名無実が実態ですから、現況と登記簿上の物理的な表示とが
相違している事例も無数にあります。

「(所有権等)登記済証」(いわゆる権利書)＆「登記識別情報」については、
従来は紙媒体の「(所有権等)登記済証」であったものが、
オンライン申請に対応するために「登記識別情報」(英数字のパスワード)に
切り替わった経緯があり、
現在では登記完了時点で登記権利者(所有者・抵当権者など)に「登記識別情報」が
通知・交付されますが、従来型の紙媒体の「(所有権・抵当権等)登記済証」も
有効なのは言うまでもありません。

たとえば所有者(所有権登記名義人)が所有権移転(売買・贈与など)とか
抵当権設定などの登記手続の際に、登記義務者となる場合、
(１)印鑑証明書(発行から３ヵ月以内)
(２)実印(本人申請の場合には、申請書(登記内容＆不動産)の義務者住所・氏名欄に押印、
代理申請の場合には、委任状(登記内容＆不動産)の義務者住所・氏名欄に押印)
(３)「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」
上記の３点セット(実際は、他に登記原因証明情報などもありますが)を提出することで、
本人確認と同時に(所有権移転や抵当権設定などの)意思確認と
不動産の特定・確認が行われます。

上記の手続に際し「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」が提出できない時は、
代替措置として資格者本人確認情報制度や事前通知制度があります。

旧法時代は保証人二人制度でしたが、現行法では資格者代理人(司法書士など)等による
本人確認情報制度のほか、登記所(法務局)からの事前通知制度などがあります。

そのうちの一つ事前通知制度で個人所有者の場合には、申請を受け付けた後、
登記所(法務局)から所有者あてに本人受取限定郵便(転送不可)やそれに準ずる方法で
その登記申請に間違いないかの問い合わせをおこない、
その書面に改めて実印押印して返送又は持参することで当初の登記受付時点で
申請があったものとして実行処理されます。
なお、当該申請の３ヵ月以内に住所移転などの登記手続をおこなっている場合には、
新住所＆前住所の二ヶ所に問い合わせをおこないます。
（これは所有者本人の知らないところで、
勝手に住所移転、新住所で本人になりすまして、
印鑑登録なんて事態を考慮しての安全策です。）

以上のとおり「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」が提出できない場合、
何て面倒なステップを踏まないといけないのかと、
ますます疑問に思われるかもしれませんね^^

「本人確認ができればよさそうに思えるのですが。」と
サラッとおっしゃっていますが、逆に聞きますが
「どうすれば簡単に本人確認できますか？」と…

日常生活の中で本人確認といえば、顔写真付の公的機関証明である
住基カード、運転免許証、パスポートなどが思い浮かびますが、
よ～く考えてみて下さい。
運転免許証やパスポートだと発行から何年も経っているとかそう言う事ではなく、
アナタは他人様の住基カード、運転免許証、パスポートなどを見て本物か偽物か
わかりますか？明らかにちゃちな作りでも無い限り私にはわかりません(＞＜)

今の技術なら本人確認用に使用するためだけの偽造なら簡単でしょうし、
田舎でも百万程度の売買から幾つかの山林まとめての数億円の決済もあり、
都会なら数千万から数億、場合によっては数十億円規模の決済もありますから、
決して安い売り物ではありませんので、例え数十万・数百万かかっても
偽造する輩がいないとも限りません。
当該市区町村、公安委員会、外務省などそれぞれの発行元であれば
真贋は簡単に判別できるでしょうが、現実問題としてそれ以外での真贋判定は
無理ではないでしょうか？

ならば、ネットワーク社会の御時世、
全てに対応した真贋判定機を登記所(法務局)に揃えればっていうのも一つの方法ですが、
住基カード、運転免許証、パスポートは義務化されているわけでは有りませんから、
全ての人が所持しているわけでないため、場合によっては健康保険証、国家試験資格者証
など諸々の代替証明などを考慮すると予算の問題よりなにより
現状での対応は現実的ではないと思います。
（印鑑証明書の真贋判定などは可能らしいですが…）

それと、たとえ登記簿上の住所・氏名と合致する人物である事が確認出来たとしても、
同名・同住所の別人が存在した場合を考慮すると、
…レアケースですが実際にあった事例です…
所有者本人か否かを確認するためにはそれだけでは足りないと言う事になります。

以上のことから、
登記簿上の住所・氏名と合致する人物は、印鑑証明書により確認でき、
どの不動産をどうするかの意思確認は、
本人申請の場合には申請書(登記内容＆不動産)に実印押印、
代理申請の場合には委任状(登記内容＆不動産)に実印押印の何れかで可能ですが、
肝心の本当の所有者か否かの確認は、通常所有者本人が所持している
「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」が唯一のものと位置付けられます。
「(所有権等)登記済証」＆「登記識別情報」については登記所(法務局)で
一応真贋判定が出来きることは言うまでもありません。

あれれ!?
「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」を提出出来る場合と、
出来ない場合の事前通知制度とを比較すると、
事前通知制度では結局のところ実印押印の二度手間と印鑑証明書だけで
「本当の所有者か否かの確認」は出来ないジャンと突っ込まれそうですが、
あくまでも事前通知制度などは「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」を
提出出来ない所有者の為の救済策と御理解いただく以外ありませんし、
本来「(所有権等)登記済証」又は「登記識別情報」を提出を要するのは
所有者保護の為の安全策とも言えます。

それ以上の事となると、
所管の法務省民事局のキャリアにお問い合わせ下さいm(_"_)m

以上　長くなりましたが　少しでもヒントになれば幸いです^^

お礼

ありがとうございます。

めちゃくちゃ詳しい解説ありがとうございます。
なんとか理解できました。
先の方の回答で既に理解できましたのでBAは順番にしたいと思いますｍ（＿＿）ｍ