引越し後に担保設定

質問

平成21年１月に銀行と融資契約をし
妹が父親名義の実家の土地に妹の旦那名義の家を建てました。
無担保で融資を受ける事が出来ると言われ契約しましたが
家が建ち、引越しをすませたところで
父親の土地を担保に入れる事になりました。
その際、土地の半分を担保にとのことでしたが
先日登記を取り寄せたところ父の土地が全て担保になっていました。
妹から相談を受け本人ではないので
これくらいしかわかりませんが、
妹も旦那も担保になっているのは半分だけと言いはりますが
どういった経緯なのか銀行に尋ねようとはおもっていますが
本人ではないので教えていただけるかわかりません。
どのような経緯での出来事なのか
考えられる理由をお教えください。
素人なので、何もわからずとんちんかんな質問お許しください。

回答No.2

oyazi2008

＞妹も旦那も担保になっているのは半分だけと言いはりますが
質問の内容がちょっと不明な部分が多いので、担保設定が半分（？）で済むようなケースを書きます。

例えばその土地に実家が建っていて、土地が広いので庭などの余分なスペースにもう１件妹さん達が新築したケースです。または土地が広く全体の半分程度の面積に建築したケース
この場合、担保提供を半分で済ませるには、その土地の測量を行い妹さんの新築した住宅の、建築確認申請書の敷地図の通りに分筆する必要があります。登記上分けて別の土地とすることが必要です。
これを行えば、分筆した方の敷地だけに抵当権が設定され（所有者はお父さんのまま）ますので、残りの実家や土地には担保設定はされません。
金融機関は、広さや担保価値がどうあれ土地全体の所有権を担保提供しなければお金は貸してくれません。これは万一事故などが起きたときに競売などの強制実行を行うにしても、全体に抵当権が及ばなければ、事実上売却できずに不良債権化するからです。金融機関はその土地全体が担保として欲しいのではなく、建設地だけはすべての所有権に対して担保設定するという考え方です。
今回は分筆していないので、全体的に抵当権を設定する必要があった、ということではありませんか？
尚銀行などへ聞いても、本人や担保提供者以外は話をしてもらえることはありません。
また余談ですが、実家も建っている場合、その建物にも抵当権が設定されてる可能性が高いのですが、それは確認済みですか？
記載したようなケースの場合でなければ、スルーしてください。他に「半分だけ」という意味がわかりませんので。

回答No.1

bara2001

たぶんいろいろ行き違いがあります。
話が質問者様に正確に伝わっていません。

まず銀行が無担保で融資をすることはまずありません。
特に個人相手の住宅ローンであれば必ず担保をとります。
無担保というのはおそらく「家」には担保を設定しない、という意味だったのではないでしょうか。

またお父様の土地の半分を担保にする、というのは、担保設定をするときには被担保債権の金額を含めて登記するので、それが土地の評価額の半分程度という意味だったのではありませんか？
実際には土地の評価額が高い場合は、わざわざ一筆の土地を二筆に分筆して片方だけに抵当権を設定する場合もありますが、その場合は当然、分筆の登記のために何十万円も余計な費用がかかります。

まあ、一番可能性が高いのは、妹さんがお父様の土地を独り占めするような印象をもたれたくなくて、質問者様にそのように説明していたのではないですかね。
仮にそうだとしても記録はきっちり残っているので、将来相続が発生したときに遺産分割協議できちんと清算すればよいだけの話です。