家を融資の担保にさせない方法

質問

私は兄妹二人です。母名義の戸建住宅に妹夫婦が住んでおり、いずれ彼らが土地・家屋とも相続します。妹夫婦には事業を興す計画があるのですが、母は彼らの商才の無さが心配らしく、万が一、事業が失敗しても孫達のために土地だけは手付かずで残したいと言っています。彼らの事業計画において、家を融資の担保にさせない方法があれば教えてください。例えば、書類上、私と妹が半分ずつ相続するなどの方法は有効でしょうか。

回答No.8

joqr

あなたが、母親と同居して介護することを条件に
妹さんには、土地家屋の相続を放棄してもらう
将来遺産を分配する際には、現金化可能な預貯金、株などの一部を
渡してあげればいいと思います
すぐに現金が欲しいというのなら、相続権の放棄と引き換えに
いくらかの現金を渡すというのも一つの手段です

お礼

様々な事情から、残念ながらその方法は現実的ではありませんが、
回答ありがとうございました。

回答No.7

kuroneko_z

取りあえず貴方の名義で、家と土地にそれなりの金額の根抵当権を設定してしまえば良いのです。そうすればまともな金融機関は２番抵当になってしまうので、家と土地を担保に融資するのはためらうでしょう。
絶対とはいえませんが、抑止力にはなりますよ。
設定料が掛かりますが。

お礼

回答ありがとうございます。
私は遠方、妹はその家で生活しているため
その方法は少し抵抗がありますが、検討してみます。

回答No.6

nonbay39

お気持ちは分かりますが、年をとってからの兄妹喧嘩はどうしようも無いものがあります。
　お金が絡むとなおさらです。
　事業が失敗するかどうかなど今はわかりません。
　あなたが今何を取り越し苦労されているのかはわかりませんが、お母さんが生きている内は、担保に入れさせなければよいでしょう。
　妹が事業で失敗してもあなたに被害が及ばないようにしておけばよいだけです。
　もしかしたら成功するかもしれませんし、絶対失敗すると言い切れるのでしょうか？

　兄として口を挟みたい気持ちもわかりますが、もうお互い子どもではありません。お互い独立した道を歩んでいるのです。
　結局妹夫婦のすべての世話をあなたがするわけでもなく、妹からすれば余計なお世話でしょう。

　法定相続分は勝手に相続登記できますから、その時がきそうになったら司法書士に相談するとよいでしょう。共有持分のある物件全部に勝手に抵当権は設定できません。そうなると担保価値としては低くなるでしょう。
　そうまでして妹夫婦の事業を失敗すると決めつけ邪魔する気持ちは多少理解に苦しみますけど。

＞孫達のために
　あなたにとっては甥っ子姪っ子になるでしょう。妹家族の心配も悪いこととは言いませんが、やはり自分の家庭のことを心配するのが一番でしょう。あなたの相続分がもっとも目減りしない形をとれば良いだけだと思います、それをあなたの子孫に引き継がせれば良いでしょう。家は妹に渡して、他の物をもらえば良いと思います。家と土地しか相続財産が無いのであれば、あなたは速やかに相続登記をしてしまうことをお勧めします、その場合は妹が何を言ってきてもあなたの持分には抵当権をつけさせなければ良いでしょう。

　この件に口を挟みすぎると結局兄妹の関係は壊れてしまうでしょう。それが望みでなければ、あくまでお母さんと妹の親子の問題であって、あなたは静観するほうが良いと思います。兄妹の関係を壊してまでのアドバイスに意味があるとは思えません、この手のもめごとは生涯口を聞かないことにも発展しかねません。

お礼

回答ありがとうございました。
母が生きているうちは母の意見が通りますので心配ありません。
母は妹夫婦の事業が失敗すると決めつけているのではなく、
今までの妹夫婦の行動から判断して、何が起こっても家と土地だけは
残したいと考え、私に相談したわけです。
それは、親として、また現在の所有者として不自然なことではないと思います。
事業計画において土地を担保に組み込むことを回避するというだけで、
「事業を失敗すると決め付け邪魔する」こととは違います。

私自身は家や他の財産を相続したいわけではないので、
何か他に方法があれば検討したいと思っています。

回答No.5

noname#101096

>一部が担保であるだけでも全体が競売の対象となる可能性があるのですか。
なりません。
共有物の共有持分を担保に供することは可能ですが、その場合でも競売になるのは抵当に入った持分だけです。つまり、落札者は質問者さんとその土地を共有することになるだけです。

ただし、他人と共有するということは、その他人の承諾を得ないと土地の利用・処分がままならなくなるということでもあります。（それは相手にとっても同じことなので、そういう土地を落札しようという人はあまりいませんが）
もしくは、共有物は分割請求ができますから、将来的にそういった請求を受ける可能性はあります。

お礼

回答ありがとうございます。
競売について理解が深まりました。
最善の方法は何か、よく考えてみます。
弁護士にも相談しようと思います。

回答No.4

-phantom2-

まず現在が母名義であるならば、母の承諾なしに担保にはできません。

母が亡くなった場合の法定相続割合は、父がすでに亡い場合は兄弟で1/2づつになります。

つまり共有名義にすることは法的に可能ですが、妹さんはその自分の持分（1/2）を担保にすることができます。これには共有者（質問者さん）の承諾は必要ありません。

そして妹夫婦が返済できない場合は、その土地は一括して競売にかけられてしまう恐れがあります。

＞家を融資の担保にさせない方法があれば教えてください。

遺言により、100％を質問者さんに相続させる。としてすべてを相続したとしても、妹さんには遺留分減殺請求権がありますので、その権利を行使してきた場合は妹さんは相続財産の1/4を得ます。

つまり法的には妹の権利を0にすることはできず、担保にさせることを確実に防ぐのは困難と思われます。

お礼

回答ありがとうございます。
一部が担保であるだけでも全体が競売の対象となる可能性があるのですか。
留意する必要がありますね。

私が土地を相続するとして、妹も同等の何かを相続すれば、
遺留分減殺請求権は発生しないと考えてよいのでしょうか？

回答No.3

植松 一三（@jf2kgu）

共有名義にしてはいかがですか
前にお金を借りようとしたのですが兄弟の共有名義になっていたので、許可を取ってくれれば融資できるのですがと言われました、
ただ家や土地が高額の場合には、半分でも担保価値が有るために担保が付く可能性はありますね、
例えば家の相続は妹夫婦に、土地に関してはあなたが相続すると土地だけは残りますが今度、土地を売る時に困りますね、
妹夫婦が相続しても貴方にも相続権が有りますので半分とは行かなくてもそれなりの分は取れるはずです、その辺も合わせて弁護士に相談された方が良いと思います

お礼

回答ありがとうございます。建物の価値はほとんど無いと思います。
土地を私が相続してしまうと、実際に住まう妹夫婦の感情を害する
可能性が高いので二の足を踏みます。
それに私自身は、母の家やその近くに住む可能性はありません。
一度、弁護士に相談することを真剣に考えてみます。
ちなみに、母は妹と折り合いが悪く、近く１人暮らしを始める予定です。

回答No.2

explicit

妹さんご夫婦の事業計画の職種や内容如何だと思います。融資する側も厳しい審査がありますし、しっかりとした事業計画なら、地方自治体や政府系の銀行、都銀からも無担保で初期費用の融資が受けられるものもあります。まず事業計画の実情を知るところからご心配された方がいいと思います。
また、お母様の土地と家屋なので、妹さんご夫婦の事業の即担保とはいかないですし、お母様が意志を貫かれれば担保にはならないですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
妹夫婦の事業計画は飲食店の新規開業です。
彼らは現在、収益性はあまり高くはないけれども、
地域では比較的よく知られた飲食店を引き継いで経営しています。
無担保の融資というのもあるのですね。
（ただ、事業に失敗すれば負債を抱えることに変わりはないですが。）

母が心配しているのは、自身が亡くなった後のことなんです。

回答No.1

doctorelevens

「半分ずつ相続するなどの方法」でも半分は担保に出来ますから、
土地をあなたが相続する方法を弁護士なり司法書士なりに相談するしかないでしょう。
いずれにせよ相続させてしまったら、所有者はそれを担保にすることが可能です。

お礼

妹夫婦はその土地の上物に住み続けることになるので、
土地を私が相続するというのは違和感があります。
恐らく妹も同じ気持ちになると思います。
今後もよい関係でいたいので、他に何かよい方法があればいいのですが。

補足

回答ありがとうございました。