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担保になっている土地について
初めて質問させていただきます。 来月結婚する事になり、 彼氏に養子に来て頂く事を考えております。 現在、父の会社には借金があり、土地が担保になっている可能性があります。（本人に聞いても事実を話してくれません。） そこで質問なのですが、 (1)担保になっている土地はの名義変更は可能でしょうか？ 可能な場合、名義変更した後父が亡くなった場合、どうなるのでしょうか? (2)担保になっている土地に、家は建てられるのでしょうか？ 可能な場合、父が亡くなった場合、家を捨てなければならないのでしょうか？ また、実際に担保になっているかどうかを調べられる機関はございますでしょうか？ 大変困っております。どうかよろしくお願いいたします。
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- kansei
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kanseiです。 法務局で必要なものは基本的には法務局にありますので、特にご持参されるべきものは無いはずです。あ、全部事項証明書の取得については、土地１筆ごとに1,000円の登記印紙が必要ですから、お金が必要です。また、登記印紙については、法務局内で売っているところもあれば、外部の売店で売っているところもあるので、法務局でお聞きになり、必要な分だけお買い下さい。 暇な法務局なら、結構質問しても答えてくれるので、色々と聞いてみられてもいいかもしれませんね。
- waosamu
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>差押さえとか処分禁止の仮処分とか がある場合、どうゆう意味なのでしょうか 差押さえとは、差押さえのこと。 これまた、なんの説明にもなってないけど、抵当権者やその他債権者は 土地などを差し押さえの登記をして競売をします。 処分禁止の仮処分ていうのは、手続法的なことなんですが 所有権者の名義が移ると、執行文が有効にならないので、それを阻止するための手続きです。 何言ってるかわからないかもしれませんが、要は債権者が債務者のことあまり信用しなくなってきてるので、手を打ってきたってことが登記簿からわかるのです。 とにかく登記記録にそういうのが載っていたら、不動産が競売になるのが近いかもしれないってことがなんとなくわかるのです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 詳しく説明していただき、ありがとうございます。 競売、近いかもしれません・・・ 我が家は借金だらけですので＞＜ 明日、法務局に行ってきます。 ありがとうございました。
- kansei
- ベストアンサー率77% (14/18)
kanseiです。 下記の通りご回答申し上げます。 まず、対象の土地が借金の担保になっているのであれば、その借金を借りている人（債務者）、その借金を貸している人（債権者）、その借金の額またはその借金に基づいて対象物件から回収できる金額等が謄本（全部事項証明書）に記載されております。ただし、独特な記載方法で、下線がある部分は抹消された部分ですので、ご注意ください。また、見方でご不明なことがあれば、ご質問ください。 次に、地番なんですが、定義を言えば、「土地の位置がわかりやすいように、土地一区画（一筆）ごとにつけられる番号」ということになります。質問者の方がお住まいの地域によってことなるのですが、普段、年賀状に書いて出す「住所」には、大体住居表示が使われています。これは、１つの土地ごとについているものではなく、１件の家ごとであったり、１つのブロックごとに付けられていたりと１つの土地を「特定」できるものではないのです。ですので、土地の権利書等には「地番」で表示されています。同じく土地の登記簿も。ですので、法務局での調査では地番が必要になります。よって、お父様から、土地の地番をお聞きになられることをおすすめします。もし、お父様から聞けないのであれば、法務局でブルーマップという住居表示と地番をザックリですが、確認できる資料もありますし、住居表示地番対照表というものを置いているところもありますので、それでご確認ください。
お礼
何度もありがとうございます。 ご丁寧にご説明頂きまして、感謝しております。 法務局にいけば何とかなりそうで安心しました。 早速明後日行ってきます。 何か持参すべきものなどあるのでしょうか？
- waosamu
- ベストアンサー率39% (110/281)
>土地の地番 土地の地番です。そのまんまで、何の説明になってないですけど、 不動産の登記簿（平成１７年不動産登記法改正で正式には登記記録とも称するのですが）には、ある地番ごとに記録をつけていくその番号です。 法務局に地図とか置いてありますから、自分の目的の土地の地番を調べてその番号を登記官等に告げて、登記記録を閲覧するのです。 ＞父の会社の借金の担保だと思われます。 そうゆう事も法務局で分かるのでしょうか？ はい、当然わかります。 登記記録の乙区ってとこに抵当権者（もしくは根抵当権）の記録があります。そして債務者もあります。そこで債務者がもし会社ならその名義が載ります。 ちなみに債権額（根抵当権なら極度額）もわかりますので、一緒に調べましょう。 あと、甲区には、所有権者を載せるのですが、差押さえ登記なんかはそこに載ります。差押さえとか処分禁止の仮処分とかがないかとか 一応調べといた方がいいですよ。念のため。
お礼
ご回答ありがとうございます。 とても勉強になります。 ちなみに、 ＞差押さえとか処分禁止の仮処分とか がある場合、どうゆう意味なのでしょうか？ 質問ばかりで申し訳ありません。 よろしくお願いいたします。
- kansei
- ベストアンサー率77% (14/18)
kanseiと申します。不動産鑑定士です。 今月、ご結婚とのこと、おめでとうございます。 さて、ご質問の件ですが、下記の通りご回答申し上げます。 （１）担保になっている土地の名義の変更は可能です。土地の名義を変える原因が売買なのか、贈与なのかによって、登記原因は変わってきますが、変更は可能です。この場合、所有者が変更後の方になりますので、お父様が亡くなっても影響はありません。（つまり、名義が変更された時点から、土地にかかる税金等は新名義人の方になりますので、ご注意ください。また、不動産取得税もかかってきます。） （２）担保になっている土地に家を建築することは可能です。この場合、家を建築された方の名義となりますので、お父様が亡くなっても影響はありません。（つまり、上で新名義人となられた方と同一名義にて登記されれば、お父様が亡くなってもなんら影響は受けません） また、担保状況については、対象の土地を管轄している法務局に行って、登記簿の謄本（登記事項証明書）を取得されれば、ご覧になれます。この際、土地の地番（住居表示とは違います）を記載しなければなりませんので、ご注意ください。 なお、NO.4で回答された方も書かれてますが、現在、対象地がお父様が経営されている会社の借金の担保になっているのであれば、もし、会社の経営が悪化し、借金の返済ができなくなった場合、土地と建物が競売に掛けられる可能性があります。せっかく家を建てられても、これは厳しいですので、お父様に借金の返済状況や会社の経営状況等をご確認されるべきでしょう。そしてその上でもし競売の可能性があるのであれば、競売の可能性が出た場合に、土地を買い取れるだけの資金を準備されることをおすすめします。また、土地と建物が競売にかけられた場合、建物に分配される分は建物の名義人の方に支払われますので、その点はご安心ください。（但し、競売においては、物件の価格は安く取引されるので、十分な分配はありませんが・・・） なんにせよ、全ての問題がクリアになるといいですね。頑張ってください。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 まさに、父の会社の借金の担保だと思われます。 そうゆう事も法務局で分かるのでしょうか？ また土地の地番とは何でしょうか？ 色々質問して申し訳ございません。 ご親切にご説明していただきありがとうございます。 とても勉強になりました。
- waosamu
- ベストアンサー率39% (110/281)
登記簿は誰でも、見られます。誰でも見られるために作ったものですから。 (1)担保になっている土地はの名義変更は可能でしょうか？ 正確に言うと移転ですが可能です。名義変更っていうのは不動産登記法的には、結婚などで氏を変えたときするものですから、名義人そのものが変わったときは「移転」登記します。登記原因は「贈与」ってとこでしょうか。 ＞可能な場合、名義変更した後父が亡くなった場合、どうなるのでしょうか? 質問の意図がよくわからないのですが、名義を移転したので、移転を受けた方の名義はそのまんまですよ。 (2)担保になっている土地に、家は建てられるのでしょうか？ 可能な場合、父が亡くなった場合、家を捨てなければならないのでしょうか？ 確かに可能なんですが、土地に抵当権が設定されていたら、もし土地に競売をかけられたとしたら、建物も競売にかけられてしまう可能性もあります（民法３８９条）。 抵当権者の建物同時競売権とか言いまして、本来は競売妨害に対抗するための条文なんですが、質問者様にとっては残酷な条文ですね。 ですから、抵当権が設定されていたら質問者様にとっても大変な状況にあるのだということを父に言って設定の有無や債務の弁済状況を父に聞いてみましょう。
お礼
詳しく御説明いただたきまして、ありがとうございます。 とてもべんきょうになりました。 やはり、しっかり調べたいと思います。 もし、家を建ててしまった場合、追い出される可能性があるんですよね・・・。 さっそく今週法務局に行ってきます。
＃１です。 私事を少し、 両親が高齢でともに認知症があるため、私が財産管理をしています。嫁に行った娘です。 成年後見を使えばいいのですが、これは家庭裁判所の審判が必要で、主治医の鑑定を出せば、通ることは間違いないのですが、財産目録の作成とか、定期的に報告とか、厄介なのです。 で、そういうことなしで、いろいろ手続き関係をしています。役所によっては委任状が必要だったり、戸籍を用意してかかったり、二人の診断書を見せたり、色々苦労してます。 特に、一昨年、公共事業の用地買収にひっかかってしまいまして、交渉ごとも厄介だったのですが、登記簿が整理されていなかったりして、法務局に何回か通いました。 法務局では何事もなくすんなり出来ました。不動産屋さんや金融関係の信用調査とかがあるので、全くの他人でも見れるようですよ。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 とても勉強になりました。 さっそく今週法務局に行ってきます。 我が家は自営の上、父がキャンブル好きなので、 どれだけ借金があるか把握できない状況です・・・ 父が「養子を取るなら土地はあげる」と言っていますが、 その土地が問題です・・・。 しっかり調べたいと思います。 ありがとうございました。
- ozunu
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法務局でその土地の登記簿を閲覧すれば（若しくは全部事項証明書を取れば）抵当権が設定されているか否かは判ります。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 分からないことばかりだったので、助かりました。
法務局に行ってください。当該土地と建物の登記簿を閲覧してください。誰でも見れます。 抵当に入っていたら、 銀行の名前、期日、金額、利率等々皆載ってます。 完済されたら、司法書士さんに頼んで抹消してもらいましょう。 家は建てられると思いますよ、ただ、その家にも担保権を付けられますけど。銀行というところはがっちりしているので、そういう点は抜け目がないです。 お父様が亡くなったときのことは、財産より借金が多ければ相続放棄。 払うのが大変そうだったら、資産の整理。払えそうだったらボチボチどうぞ。
お礼
ご回答、ありがとうございました。 とても解りやすく、有難かったです。 近いうちに法務局に行って登記簿の閲覧をしてみます。 誰でも見れるとありますが、苗字が違う者でも見れますか？ （結婚で家を出た姉など・・） 何も分からなかったので、対処方法が分かり、安心しました。 父が亡くなった時は、財産放棄する事になると思います。 ありがとうございます。
お礼
ご返答、ありがとうございます。 とても勉強になりました。 明日、法務局に行ってきます。 色々とありがとうございました。