土地境界／公簿値に近づける境界確定は可能?

質問

(長文で申し訳ありません。)
通常の地積更正では現状の境界点での測量で公簿値を差異修正でしょうし、
筆界特定精度により筆界を復元しても、公簿の面積数値は関連しないようですが、
相手方を公簿値に近づける方法は何がありますでしょうか?
(筆界特定や地積更正等の詳しい説明は不要です。手段について専門家様の良い案をお教え頂きたいです。)

具体的に書きますと、
公簿値より大きく所有権界をとっている隣家の筆番を5番とします。
当方は西側に隣接する6番を所有です。
(5番の西辺以外の他3辺は確定してますのでここでは省きます。)

まず、明治の地租改正の登記時点で、
公図では5番がそもそも公簿値より相当面積大きくとってあり、
反対に6番は公簿値の方が大変大きくなっています。
その当時は元々5.6番とも同じ所有者であり、すぐに6番を売買し、
残す5番の地租を減らす為に作為的にそうした感があります。

のち、結局5番も6番も所有権者が変わり、
いつ誰の時に多少正されたかは明白ではないのですが、
現状では、6番は公簿値より少し小さい程度(正確な地積測量はしていない)、
5番はまだまだ公簿値より6倍位大きい面積、で境界確認ができています。
(この時の境界確認は、17年前父が確認印を押してしまったようなのです....)
(別問題で、公図は変わっていない為地図訂正も必要ですが、ここでは省きます)

そこで本題です。
5番の一部を当方が長年ずっと占有してます。
5番所有者が前所有者より購入したのが平成6年です。
(その売買前までに当方は占有で30年以上経っていましたので、
取得時効していれば良かったのですが、父は知識が無く後の祭りです)
そのとき実は6番の一部を5番所有者に占有させてしまいました。
つまり、お互いに使い合いましょう..てなもんです。
これがなければ、あと3年待って取得時効にするだけの話ですが....
(こちらも分筆～移転登記にとなりリスクが大きいので..)
そこで考えるに
元々の5番所有界は公簿値より面積大きく、6番は小さいという事です。
5番の現所有者はある意味善意の第三者でありますが、
購入時に公簿値と実測値が大きく違う事を認識しているはずです。
境界確認の立ち会いもさせ、測量もしていますから。
しかしながら、地積更正がされていない、という事は
単に所有権移転のみで、地積測量図は法務局に提出されていない。
(さすがに公簿値と大きく違う測量図は出せないでしょうから..)
なので、そのときに行った境界確認は効力がない、と思うのです。
つまり、
当方が占有している部分を6番に加え、5番から減らすという
境界(筆界も所有権界も)移動が公然化とできないか?ということです。
すれば5番6番とも公簿値により近くなるのです。
が、それを実行する為のリスクの少ない手段はいかようにかと......
筆界特定?では公図が違いすぎて....やはり取得時効か?
地積更正の逆打ちか...?訴訟しか手がないか?
(長々と申し訳ありません。)
ご教授よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

sirousagi1

現在の公図の基は、和紙公図なんですが、これは確認してみました？
法務局で取れます。
これを見て、ガックリくる人もいますけどね。
旧来から・・・といくら言っても和紙公図と違うと地図訂正にもなりませんしね。

現況（使用実態）と公図や地積が違っているという話は、巷にたくさんあります。
わかっていて占有していたり、経緯がわからないまま使っていたり、使われていたり。

法務局では、筆界の特定作業を受け付けているし、私よりも公の力を借りて解明すべきところでしょう。
訴訟は、どうなんでしょう。
まずは、いろんな理由付けを考えて相手を納得させて、筆界特定をしてみるべきでしょう。
数量が違うと言ったって、何かしら始めないと終わりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
公図については、現在の物も見ましたし、23年前の物も持ってますし
別件で役所で明治の時代の図も見せてもらいました。
ずっと同じで、書いたように明治の人が意図的に数値を変えて登記したままです...
さらに法務局で確認したいと思ったのは14条地図ですが、
現在の物が変わってない以上、無駄かと。。
筆界特定で参考にする資料図が全部そうということですので...
それで筆界確定したらもっと6番が少なくなってしまうのでは....と思うので
今はまだ筆界特定はしない方が賢明かな。。。と。

回答No.2

oyazi2008

17年前の測量図を隣地が所有していれば、それを主張された場合は太刀打ちできません。お父さんが承認した事実は曲げられませんし、図面を法務局へ備え付けるかどうか？はその測量図の信頼性とは関係ありません。有資格者の押印がある境界承認図であれば、証拠として強すぎますよ。
隣地の協力なしでは非常にむずかしいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「承認した事実は曲げられません」「隣地の協力なしでは非常にむずかしい」...やはりそうですよね。。
質問後色々考えた結果、
所有権界を主張する5番には、とうてい協力は得られそうもないですので
やはり取得時効を待つことにしてとりあえず現状維持でいくしかないな...と思っています。

仮に筆界特定を申請して、14条地図か何かでもしかして修正されていて(公図が変わってないから多分ダメ)
最終いい線に特定されても、結局は強制力無い上に、測量費用がいるわけですからメリット無しですから。
で、この際、筆界はとりあえず目をつむって
筆番を今のままで実面積を変えるのは無理っぽいので、まず所有権界の確保を目指そうと。
うまく取得なればその後合筆してもよい訳ですし。。で、その後地図修正をかければよいかと。。。
つきましては、
取得時効について追加でお聞きしたいことがありますので、
別項で質問したいと思います。
またご回答の程、よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

skyyks

書かれてる情報だけでお答えします。
まず５番の土地ですが、きちんと立会いし、測量図に隣接地主の承諾印等があれば効力はあります。従って原則として地積更正登記は出来ます。面積の大小には関係ありません。１０m2しかない公簿面積を１０００m2への地積更正登記だってなんら問題ありません。
現在の利用状況で確定出来ないかですが、公然とは出来ないでしょうけど、その言わば故意による境界でも利害関係人がよしとし尚且つ隣接地に法務局に提出済の地積測量図がなければ、真実は当事者しか知りえないでしょうから、故意の境界を真実の境界として認めてもらえる可能性は十分にあると思います。
５番・６番双方を測量し境界承諾書をつけられればですね。しかし５番の所有者は承知しないですよね？。あくまで５番の協力があってのことです。
５番が多く６番が少ないとの問題は故意であっても、測り間違えたことになります。公募より少ない多いでみだりに境界を変えることは出来ません。境界線は神業であります。
余談ですが真実の境界は必ずあることが前提ですが、その真実が怪しいもんです（ここだけの内緒話です）。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。

「双方を測量し境界承諾書をつけられれば」「あくまで５番の協力があって」...ですよね。。
質問後色々考えた結果、
やはり取得時効を待つことにしてとりあえず現状維持でいくしかないな...と思っています。
所有権界を主張する5番には、とうてい協力は得られそうもないですし。
仮に筆界特定を申請して、14条地図か何かでもしかして修正されていて(公図が変わってないから多分ダメ)
最終いい線に特定されても、結局は強制力無い上に、測量費用がいるわけですからメリット無しですし。
で、この際、筆界はとりあえず目をつむって
筆番を今のままで実面積を変えるのは無理っぽいので、まず所有権界の確保を目指そうと。
うまく取得なればその後合筆してもよい訳ですし。。で、その後地図修正をかければよいかと。。。
つきましては、
取得時効について追加でお聞きしたいことがありますので、
別項で質問したいと思います。
またご回答の程、よろしくお願い申し上げます。