子供の土地に親名義でマンション建築した場合について

質問

私は41歳(独身女性)、で2年前に母を亡くしております。祖父・祖母の養子縁組をしていたため祖母が4年前に死去した時に土地を相続しています。
現在、その土地は更地状態なのですが草刈りの手間や税金の支払いが困難なためマンション建築を考えております。
私には土地はあるものの現金がなく、アルバイトの収入しかないため銀行融資が困難といわれております。
しかし、父が現金を所有しているため、相続対策も兼ねて私の土地に父名義で父が銀行に借入をしてマンションを建築することを検討しているのですが、その場合、私の収入分はどうなるのでしょうか？
知人には親子間の賃貸は無償で出来るため地代の支払い義務はないと聞きました。
また、別の知人には地代を支払わなければ贈与になるといわれています。
素人なため、よくわかりません。
このような場合、地代の支払いは必要なのでしょうか？また、地代の設定はあるのでしょうか？
教えて下さい。どうぞ宜しくお願いいたします。
補足ですが・・・
父の相続対策になり私にも収入が入れば有難いと願っております。
相続対策の効果についても教えていただければ助かります。
ちなみに父の資産は1億5000万円ほどで私は3人姉妹です。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

しかし、父が現金を所有しているため、相続対策も兼ねて私の土地に父名義で父が銀行に借入をしてマンションを建築することを検討しているのですが、その場合、私の収入分はどうなるのでしょうか？」
父のマンションですから、賃貸料は父の所得になります。

知人には親子間の賃貸は無償で出来るため地代の支払い義務はないと聞きました。」
使用貸借といいます。無用です。

また、別の知人には地代を支払わなければ贈与になるといわれています。」
使用貸借です。借地権の料での使用となり贈与となりますが、借地権そのものの評価がゼロなので、贈与税はかかりません。

地代の支払いは必要なのでしょうか？また、地代の設定はあるのでしょうか？」
支払を受けても良いです。
父と子が生計を一つにしてる場合には、父が子に地代を払っても不動産所得の経費になりませんので注意です（所得税法５６）。

相続税対策としては現金で持ってるよりも不動産にしたほうが、相続財産の評価額が下がりますので有効です。
このような資産税の問題は、一つ間違えると大きな負担ができすので、報酬をケチらずに税理士に相談されることをお勧めします。ネット情報は（私も含めてですが）間違えていても責任をとってくれません。

お礼

回答が遅れて誠に申し訳ありませんでした。
非常に役に立ちました。
ご解答頂いてからかなりの悶着がありまして、最終的にはおっしゃって頂いたように税理士に依頼し結果建てない話で進んでおります。家族間の意思がまとまらないのが一番の原因となり、私としては納得のいくところではありませんが今回はひとまず、このままで置いておこうと思います。ほんとうに有難いご解答ありがとうございました。

回答No.2

mukaiyama

＞知人には親子間の賃貸は無償で出来るため地代の支払い義務はないと…

それは、自身の住む住宅の場合の話です。
しかも、話は逆で、親の土地に子が家を建てることです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

＞別の知人には地代を支払わなければ贈与になるといわれて…

自身の住宅ではない以上、贈与税に関してはこちらが正解です。
賃貸物件や事業用物件は親子間の扶養義務の範疇ではありませんので、贈与税の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

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一方、所得税の観点からですが、父とあなたは生計をともにしていますか。

同居していれば通常は「生計が一」と見なされますし、別居でも主たる生活費を支え合っているならやはり「生計は一」です。

別居で家計も完全に独立しているなら、「生計が一」ではなく、税法上は赤の他人と同じ扱いです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180_qa.htm#q1

生計が一であれば、父が不動産所得を申告する際に、子に払う地代は経費となりません。
子の受け取る地代も子の「所得」とは見なされませんので、子は不動産所得としての確定申告は要らないということになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm
生計が別なら、父には経費になりますし、子には不動産所得が生まれることになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞父の相続対策になり…

現金が不動産に変わるだけで、別に相続税対策というほどのことではないですよ。
もちろん、現金と不動産では相続税における評価方法が異なりますから、全く否定するわけではありませんけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞私にも収入が入れば有難いと…

前述のとおり、贈与税を避けるには地代を受け取ることが肝要。
その上で、生計が一であればあなたは親から小遣いをもらっているだけであり申告無用、生計が別であればあなたも不動産所得としての確定申告が必要になるということです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

非常にわかりやすくて理解できました。ありがとうございました。家族でこの回答を元に再度話し合いたいと思います。

回答No.1

nitto3

マンションを建てるための出資には土地の方を担保に要求してきます。
共同で立てることにして土地、建物を担保にすればいいと思います。

お礼

ありがとうございます。非常に役にたちました。