• 締切済み

不動産会社のミスか、それとも・・・

任意売却の物件について、ぜひ教えていただきたいです。 任意売却の中古マンションを購入することにしました。駐車場付きで0000万円でした。不動産会社の話によると、債権者が0000万円の売却を同意すれば、私たちはローンの申し込みをするのが可能なのだそうです。その後、不動産会社の主導で私たちはローンの申請をし始めました。いろんな煩雑な書類の準備などを経て、やっとのことで先日ローンが下りてきました。今の賃貸の家の大家に退去申請までして、不動産会社にそのことも報告しました。 しかし、今日、突然不動産会社から連絡がありました。登記簿の二番目と三番目の債権者は駐車場の債権者で、彼らが駐車場の売却を認めないとのことでした。もしこの物件を買うのなら、今までどおりの0000万円でマンションだけ(駐車場なし)を買うか、それとも駐車場料金数百万を出すしかないそうです。  そこで、以下のことについて教えていただきたいです。 1 どうしてこんなことになってしまったのでしょうか? この不動産の話を信用してもいいですか?不動産は「任意売却をする際、債権者の同意を得てから初めてローンの申請をするのが正しい流れだ」という話だったのに。何かミスがあったのでしょうか?それともなにか裏の事情があったのでしょうか? 2 もし不動産会社の言っていることが本当だとして、私たちはどのようにしてこの局面を打開するべきでしょうか?直接債権者(銀行)たちに交渉しに行くということは可能でしょうか? 3 この件に関して、不動産方に非はあるでしょうか?もし、あるのなら、私たちは賠償を請求することができるでしょうか。  私たちは住宅ローン優遇金利を利用するために、9月末までに住宅を買う予定でしたが、この物件を申請してから、この数カ月間ずっとこの物件を待っていたので、ほかの物件を選ぶ機会を失いました。万が一、今回の物件が購入できなくなったら、私たちは大きな損失を受けることになります。それに、今のマンションの退去届をすでに出してしまったので、来月末に引っ越ししなければなりません。さらに、これまでの数カ月間の時間と精神的な損失などがあります。こうした損失を弁償してもらうことを要求できるでしょうか。  長文でしたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

みんなの回答

  • kanrishi
  • ベストアンサー率42% (107/249)
回答No.5

駐車場部分がこのストーリー進行の大きなネックになったようですが、この部分は独立した区分所有にはなっていなかったのでしょうか(分離して処分=取り扱いが可能だったのではないでしょうか)。 債権関係が本体(居住部分)と異なっているとしたら、そういう形態しかあり得ないと思います。 そもそも仲介業者は相手の認識レベルに合わせた説明をしなければならないのに、ということがことの発端のようですが、それですべての責任をその業者に負わせる決め手にはなりません。 いくら素人とはいえ任意売却や契約前のローン受付がどういうものかくらいは確かめておくべきでした。その時点での引っ越しの手配はフライング(早手回し)のそしりは免れません。 状況から言えば業者を最後まで追い詰めることは無理です。それをやったら水掛け論の千日手となるのは目に見えています。 ここまでやったことですから冒頭の疑問を解明して、駐車場はあきらめて最初のお話に戻す努力をすべきだと思います。

  • miumiuboo
  • ベストアンサー率41% (7/17)
回答No.4

私もど素人ですが、私だったらどうするか!?を考えました。 まず、弁護士を入れます。 多少費用はかかりますが、確実ですから。 あと、「不動産屋に非がある」みたいなことを言わせ、録音します。 つまり… 質問者様「私たちは、駐車場ありきで話をしてましたし、それは承知してましたよね?」 不動産屋「は、はい」 質問者様「ではなぜ、こんなことになったんですか? 駐車場の債権を確認していなかったんですか?」 不動産屋「確認してなかったと言うか…ゴニョゴニョ…」 質問者様「確認してたら、こんなことにはなりませんよね?」 不動産屋「ええ、まぁ、そうですね…」 こんな感じになるとおもいます。 弁護士が出てきたら、責任のがれする可能性があるから、私ならいの一番にこの録音をとります。 あとは、弁護士次第かな… うまくいくといいですね。

hatoyama3
質問者

お礼

 ありがとうございました。仕事の関係で返信が遅くなりましてすみませんでした。  その後、不動産屋は素直に自分の非を認めまして、費用の交渉も大分やってくれました。そのため、現状が大分落ち着きました。  それにしても、もめることがある時、まず弁護士と録音ですね。勉強になりました。

  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2622)
回答No.3

まず、契約を催促していたのに先延ばしされていたとの事ですが、この点についてはその不動産屋が正解でしたね。契約してしまっていたら、解約になっても手付金が返ってこない、などというトラブルになった可能性もあります。 という事でまだ契約してないのですよね?ローンの正式な申し込みは契約後になると思いますが、事前審査だけがおりた、ということじゃないんですか? ところで、任意売却物件の売買では、最後まで話がどう転ぶかわからない事が多いです。債権者が複数いるなら尚更です。 また、その不動産屋が誰と話をしていたのか?というのも気になります。おそらく直接債権者と交渉していたわけではないでしょう。弁護士が入っているか、弁護士以外にも他の業者が入っているかもしれません。 失礼ながらほとんど素人の方のようですが、プロから見れば、マンションと駐車場が別個になってそれぞれに債権者が複数いるというようなややこしい物件に素人の方が手を出すのが間違いです。 その不動産屋の担当者も経験の少ない人だったのでしょう。 と言うことで、手を引いたほうが良いと思います。 不動産屋に非はあったかもしれまえんが、まだ契約もしてないのに今の住まいを解約してしまったのは、あなたの非と言われても仕方ないし、不動産屋に賠償させるのは難しいと思います。

hatoyama3
質問者

お礼

ご返答ありがとうございました。 >ローンの正式な申し込みは契約後になると思いますが、事前審査だけがおりた、ということじゃないんですか?  通常はローンの正式な申し込みは契約後だと思っていましたが、今回は事前審査をしてから、そのまま本審査になって、つい先週ローンが下りてきました。私たちは全くの素人ですので、契約してからローンの審査とローンが下りてからの契約など不動産によって、やり方が違うだけかなと思っていました。引っ越しすることも、不動産と相談して、退去届を提出しました。何より、不動産の話し方からすれば、もうローンが下りたら、もう間違いない、後は決済のことだけでした。ちなみ、決済の日日も決まりました。

hatoyama3
質問者

補足

>マンションと駐車場が別個になってそれぞれに債権者が複数いるというようなややこしい物件に素人の方が手を出すのが間違いです。  確かにご指摘の通り、私たちは素人で、昨日までマンションと駐車場が別個になってそれぞれに債権者が複数いることさえ知りませんでした。ただし、不動産会社の方の最初の話によると、私たちに売る場合、すべての抵当権をきれいに抹消できるそうです。そのため、私たちも安心して任せていました。

  • -phantom2-
  • ベストアンサー率42% (438/1023)
回答No.2

>1 どうしてこんなことになってしまったのでしょうか? 債権者が複数居たということですね。 マンションの抵当を外すのは0000万円で抵当権解除の話が付いた。しかし駐車場にはまた別の債権者が居たので、これはこれで金を払って解除してもらわねければならない。って事ですね。 駐車場付きのマンションの任意売却です。ということで当初から始まった話なのでしょうか? >2 もし不動産会社の言っていることが本当だとして、私たちはどのようにしてこの局面を打開するべきでしょうか?直接債権者(銀行)たちに交渉しに行くということは可能でしょうか? 可能ですけど、駐車場の抵当解除に金が掛かることにかわり無いですよ。各々の債権者が違うのだからマンション代金だけでは駐車場は手に入りません。 >私たちは賠償を請求することができるでしょうか。 まず一番肝心な事ですが、質問者さんはそのマンションを購入する「売買契約」を結ばれましたか? 結ばれているならば、駐車場も付帯しているのか否かも契約書に明記されているはずですし、万が一契約が果たされない場合のペナルティもそれに明記されています。 つまり「契約」を結んでいるならば、質問者さんには責任が無く相手の都合で契約が果たされない場合には、手付金を倍返しで貰うとか違約金を貰うなどのペナルティを相手に課すことができます。 まあ質問文からの推測ですが、契約は未だなのでしょう? 一番の間違いは任意売却物件などという特殊な物件に手を出したことだと思います。 売買契約も結んでないのに、今の賃貸を解約したのは質問者さんの勇み足です。

hatoyama3
質問者

お礼

ご返事ありがとうございました。 >駐車場付きのマンションの任意売却です。ということで当初から始まった話なのでしょうか? はい、私たちは駐車場が付いていたからこのマンションに決めました。今までの(債権者が売却に不同意だということが出る前)不動産との話の中で何回もこの駐車場の話がでてきていました。 >契約は未だなのでしょう? はい、そうなんです。実は、今まで何回も不動産会社に、契約しましょうと催促しましたが、いつもなにかしら理由をつけて先延ばしされてきたんです。でもそれがなにか訳があってわざと先延ばしにしているのか、それとも向こう側があまり焦っていないからなのか私たちにはわかりません。営業の方は若いけど優しそうな方だったので、信頼していましたが、今から考えるともっと強気で契約しよう、というべきだったかなと思います。

  • kita52326
  • ベストアンサー率61% (320/520)
回答No.1

「駐車場の債権者」というのがわかりにくいですが、 住戸とは別に駐車場が専有登記されているマンションということ前提で回答します。 1:どうしてこんなことになってしまったのか?   債権者の同意がとれていなかったか、債権者が翻意したか、売主がゴネているか、 のどれかでしょうけど、   素人の債権者でない限り2番目は考えにくいので、1・3番目の可能性が高いと思います。   売主・債権者との調整をすべきは不動産仲介業者なので、じっくり問い詰めるべきでしょう。   裏の事情は購入者が考慮する必要はないと思います。 2:どのようにしてこの局面を打開するべきか?   購入希望者との協議には銀行は応じないでしょうから、仲介業者を通じての交渉になります。  (1)先方の条件を呑むか、いくらか加算して折り合いをつける。   0000万円が割安な価格で、加算できる余地がある場合はこれでも良いでしょう。  (2)住戸だけ0000万円で買う。あるいは指値して値切る。   住戸だけでも買う覚悟があるなら、0000(-α)万円じゃなければ買わないと申し入れる。   破談になる可能性もありますが、マンションの駐車場を単体で買う人などいませんし、   駐車場だけで+何百万というのはマーケット価格ではなく、債権回収の希望額を言っているだけだと思います。   単体での流通性は殆どないと言ってよいので「駐車場の債権者」が折れてくる可能性もあります。   また、マンションの管理規約で駐車場は住戸所有者以外の所有を禁じている可能性もあるので、   不動産屋に確認させると良いでしょう。  (3)縁がなかったものとしてあきらめる。   投げやりなようですがこれも正解だと思います。   少なくともローン申込費用などの実費は不動産屋に負担させたいところです。   他物件をそこから紹介させるつもりがあるなら、成約した時の仲介料からなら値切りやすいと思います。 3:この件に関して不動産方に非はあるか? 賠償請求できるか。   調整不足という点で不動産屋の非といって良いでしょう。   お気持ちとして十分理解できますが、一般論として、   商談が破談になって、支払を請求する場合は交渉が難航するだろうと思います。   逆に、本物件や他の物件でこの業者の仲介で成約に至った場合、仲介料を下げる形だととおりやすいと思います。   住宅ローン優遇金利は期間・金額が特定しにくいので難しいだろうと思います。   引越による損害は交渉として全額は難しいでしょうが、ある程度はいけるかな?と思います。   時間と精神的損失については難しいでしょう。   交渉力にもよるでしょうが、目安としては仲介料の半額以上の請求だと難易度が高いと思います。    不動産マーケットは上がり局面ではないですから、  個人的には、2については(3)を覚悟で(2)が良いのではと思います。  

hatoyama3
質問者

お礼

丁寧なご返答ありがとうございます。大変勉強になりました。不動産ともう少し交渉してみます。今のところ、不動産に第一債権者に交渉して、0000万円の中から、200-300万円を割り出して、駐車場の費用に当てたらどうですかと提案してみました。営業の方はやってみますと言いましたが……  実は、今まで何回も不動産会社に、契約しましょうと催促しましたが、いつもなにかしら理由をつけて先延ばしされてきたことが気にかかります。私たちが真摯に買おうとしているのを向こう側が分かっていて焦らないからなのか、または故意なのかな?と思ってしまいます。

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