売主のローン完済が可能な任意売却って？

質問

とある物件が任意売却で販売されています。

業者さんに話を聞くと、
ローン返済や管理費等の滞納が1年以上続いていて、
債権者により任意売却が決まったということです。

ただし、今回の販売価格で売れると、
ローンと滞納費用をすべて完済できるということです。
そんな理由もあってか、価格や交渉権については、
債権者も売主に一任しているということでした。

任意売却といえばオーバーローンが通常と思ってました。
任意売却ではなく、普通に売却すればよいのではと思ってしまいます。

こんなこともあるものなんでしょうか？詳しい方、教えてください。
腑に落ちず躊躇してしまっています。

回答No.2

noname#121701 · ベストアンサー

返信いただきました。

オーバーローンも普通の売買です。

借金返済がとどこおり、担保提供者（通常債務者）と話し合い、当該物件を売却して債務返済にあてましょうということが任意売却で、普通に不動産業者にお願いして、売却をすすめます。
オーバーローンの場合は、債務の全額の返済を受けられないので、債務が無担保状態になるだけのことで、買い主とは関係ありません。無担保状態の債務は金融機関により取り扱いが異なり、債権放棄する場合もあり、あくまでも返済を求めるところもあれ、いちがいには言えません。

担保提供者との話し合いが難航した場合は、法律に従い競売となります。

おそらく任意整理というような言葉か゜あるので、任意売買を法律用語として勘違いしての質問と思われます。
任意売買は業界で使う言葉で法律用語ではありません。

任意売買であれば、担保提供者に引っ越し代もだせますし、金融機関としても手続きが簡単なため、まずは任意売買により債務返済を金融機関は求めます。

オーバーローンであっても、抵当権は抹消いたしますので、普通の売買です。
そのために司法書士が立ち会い残金授受と登記が行われます。

回答No.5

noname#121701

４番目の回答者様は住宅ローンの説明です。

融資は住宅ローン以外に事業資金の融資もあります。
この場合は保証会社はなく、あくまでも任意売買で、銀行が主導して売却する場合もあれば、所有者が弁護士に依頼して任意売買することもあります。

倒産の場合は、弁護士が整理に入り不動産業者にいらいして任意売買するのが殆どです。

マチ金が主導して任意売買することも多々あります。

要するに競売以外は、全て任意売買として語られるのが業界の常識で、中身はケースバイケースです。

しっかりとした不動産業者なら、その点分かってますので、整理された状態で売買契約をし、決済時は司法書士が権利関係が整理されてませんと登記を受託いたしません。

事件物の売買でも、最終的に司法書士が整理されていないものは登記を拒否いたします。

お礼

ありがとうございました。
結局おっしゃるとおり、通常の売買と同じということでした。

回答No.4

yad69995

普通はオーバーローンで残りの住宅ローンを下回る売買を任意売却といいます。
このケースは住宅ローンの残債務と
管理費滞納額が売却価格を上回ると言うことですよね、

つまり、売却代金の中から債権者と管理組合には全額返せるので
任意売却ではありません。通常の売買です。

しかし、通常は６ヶ月以上返済が滞ると保証会社から代位弁済といって
債務者に代わり全額支払われてしまい、
債権者が銀行から保証会社へ移ってしまいます。

保証会社へ債権が移ると分割返済は出来なくなります。
保証会社は呼んで字のごとく保証するのが業務ですから、
取立ての社員や分割払いの事務作業する部署も人員もないのです。

したがって、保証会社は現金で払うか、売却して一括で払わない限り
いずれ競売にかけるのです。
債権額以上で売却できる価格であれば売れるまで待ってくれます。

しかし、ここで債務者が注意しなければならないのが売れるまでの間
遅延損害金が毎日、年間１４％くらい割合で付くと言うことです。
例えば、ローンの残債が２０００万円あったとすると年間で約２８０万円
（一日あたり７，６７１円）多く返済しなければなりません。

このケースの場合は１年以上滞っていると言うことですから
残元金にプラスして２８０万円と毎日７６７１円が加算されていくことになります。
文章から察するには購入を考えているようですが
不動産の仲介会社が間に入っているのであれば問題なく購入できると思います。
詳しくは下記のサイトを参考にしてください。

参考URL：

http://www.livix-web.com/kigennorieki.html

お礼

ありがとうございました。
引き渡し時に債務はすべて完済されるということで進めています。

回答No.3

noname#121701

追加

先にかきましたのは普通の金融期間のことで、マチ金や暴力金融が担保提供者から委任状・印鑑証明とうをもらい、売却することがありますが、業界ではこれらを事件物と呼びます。

不動産業界は、横の連絡が密で良質な会社から暴力団までいくつかの階層に分かれており、良質な会社の紹介であれば、こうした事件物にはあいません。

ネットの世界は、階層がありませんので、事件物も任意売買といっても区別がつきません。

ネットは、良質な会社か暴力団かは判別できません。

ネット以外で紹介された物件で任意売買といわれたら先の回答どうりです。

ネットで探した物件は、任意か事件物かは判断つきません。

回答No.1

noname#121701

＞任意売却ではなく、普通に売却すればよいのではと思ってしまいます。

任意で売却するので、普通の売買です。

お礼

ありがとうございます。
普通の売買と変わらないということで、
任意売却物件ですよといわれても、
オーバーローンじゃないケースも普通ということなんですね。